TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 05 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 24/05753 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45I2

AFFAIRE : M. [U] [Y] (M^e PAILHE)

C/ S.D.C. LE BELVEDERE, Sté INTESA (l’AARPI BCT AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 10 février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 mai 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 05 mai 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [U] [O] [Y]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 2] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la société INTESA

immatriculée au RCS sous le numéro 818 729 642

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant en exercice

Société INTESA

immatriculée au RCS sous le numéro 818 729 642

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant en exercice

tous deux représentés par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [Y] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 6 février 2024, le présent tribunal a annulé l’assemblée générale du 30 novembre 2022 qui avait notamment pour ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic et le vote des budgets.

Le président du conseil syndical a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 25 mars 2024 aux fins de désignation d’un nouveau syndic. La SARL INTESA IMMOBILIER a été choisie comme syndic par l’assemblée générale.

*

Suivant exploit du 7 mai 2024, Monsieur [U] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et la SARL INTESA IMMOBILIER devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— annuler l’assemblée générale du 25 mars 2024,

— condamner la SARL INTESA IMMOBILIER à restituer au syndicat des copropriétaires l’ensemble des honoraires perçus depuis le 30 novembre 2022 à savoir 5.500 euros pour l’exercice 2023 et 5.500 euros pour l’exercice 2024,

— ordonner la désignation d’un administrateur judiciaire, dont la mission d’une durée maximale d’une année sera, outre celle définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— convoquer une assemblée générale,

— soumettre à l’assemblée générale l’approbation des comptes des exercices 2020 à 2024,

— soumettre à l’assemblée générale le vote du budget prévisionnel de l’exercice en cours ainsi que l’exercice à intervenir,

— soumettre à l’assemblée générale plusieurs contrats de syndics professionnels ainfi de procéder à la désignation de l’un d’entre eux,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et la SARL INTESA IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la SARL INTESA IMMOBILIER aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et la SARL INTESA IMMOBILIER demandent au tribunal de :

— débouter Monsieur [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [U] [Y] aux dépens,

— condamner Monsieur [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et à la SARL INTESA IMMOBILIER chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité d’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 énonce que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique :

1° Soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux Prévisualiser : articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniquesarticles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques ;

2° Soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9.

Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] fait valoir qu’il n’a pas été valablement convoqué à l’assemblée générale extraordinaire du 25 mars 2024 car le courrier a été envoyé au cabinet [Localité 3] IMMOBILIER en charge de la gestion de son bien et non à son domicile personnel au [Localité 4], comme cela apparaît dans son titre de propriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE déclare que Monsieur [U] [Y] n’a pas déclaré cette adresse personnelle mais celle de son mandataire le cabinet [Localité 3] IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE verse aux débats les courriers d’appels de charges qui sont adressés au cabinet [Localité 3] IMMOBILIER pour les lots de Monsieur [U] [Y].

Par ailleurs, les procès-verbaux d’assemblée générale produits montrent dans les feuilles de présence ou mandats de représentation l’adresse déclarée du mandataire de Monsieur [U] [Y] et non son adresse personnelle.

Monsieur [U] [Y] ne démontre pas qu’il a déclaré à la copropriété de l’immeuble LE BELVEDERE son adresse au [Localité 4] et que l’adresse de son mandataire n’était pas l’adresse officielle à laquelle il souhaitait être convoqué et recevoir toute notification.

Par ailleurs, il ne produit aucun courrier de la copropriété adressé à son domicile personnel.

Il sera débouté de sa demande de nullité d’assemblée générale.

Sur les demandes de restitution des honoraires et de désignation d’un administrateur judiciaire

La demande de nullité d’assemblée générale désignant la SARL INTESA IMMOBILIER comme syndic étant rejetée, il n’y a pas lieu de faire droit à ces deux demandes subséquentes.

Il convient par ailleurs de constater que lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2024, les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés, les budgets des exercices 2024 et 2025 ont été votés.

Par assemblée générale du 7 avril 2025, les comptes de l’année 2024 ont été approuvés et les budgets des exercices 2025 et 2026 ont été adoptés.

Il n’y a aucune carence du syndic à ce sujet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U] [Y] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et de la SARL INTESA IMMOBILIER de la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [U] [Y] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE et de 1.500 euros à la SARL INTESA IMMOBILIER sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [U] [Y] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera nécessairement rejetée.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [U] [Y] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 25 mars 2024,

Déboute Monsieur [U] [Y] de ses demandes subséquentes de remboursement par la SARL INTESA IMMOBILIER des honoraires et de désignation d’un administrateur judiciaire,

Condamne Monsieur [U] [Y] aux dépens,

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BELVEDERE pris en la personne de son syndic en exercice et 1.500 euros à la SARL INTESA IMMOBILIER,

Déboute Monsieur [U] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE