Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 18 février 2026, n° 25/04434

TJ Marseille 18 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les copropriétaires n'avaient pas payé les charges dues et que la mise en demeure était restée sans effet, rendant la créance exigible.
Accepté
Exigibilité des provisions non échues
Le tribunal a jugé que les provisions non échues étaient exigibles en raison de la mise en demeure restée sans réponse.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
Le tribunal a reconnu que les frais justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance étaient à la charge des copropriétaires défaillants.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la défaillance
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé qu'il y avait lieu de faire droit à la demande de remboursement des frais exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 18 févr. 2026, n° 25/04434
Numéro(s) :	25/04434
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	26 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHAREUN
Parties :	pris, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble “ OPERA NATURE ” sis [ Adresse 1 ], son syndic la Société LAMY SAS - [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 18 Février 2026

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2025

Expédition délivrée le

— 

Grosse délivrée le 18/02/2026

— M^e Romain CHAREUN

— 

N° RG 25/04434 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66UL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “OPERA NATURE” sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic la Société LAMY SAS – [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal en son agence [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [B]

Madame [Q] [T] épouse [B]

Tous deux demeurant [Adresse 4]

non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] sont copropriétaire des lots 117 et 250 au sein de l’immeuble « OPERA NATURE » situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OPERA NATURE », représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY a fait citer Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 17 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] au paiement de :

6.874,45 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 16 juin 2025 ;1.666,82 € euros au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux pour les trimestres restant de l’année en cours ;1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B], bien que régulièrement cités à étude, n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 21 mars 2023, 14 mai 2024 et 26 septembre 2024 comportant :approbation des comptes des exercices du 01 avril 2023 au 31 mars 2024, actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 01 avril 2024 au 31 mars 2025,approbation du budget prévisionnel pour les exercices du 01 avril 2023 au 31 mars 2024, 01 avril 2024 au 31 mars 2025 et du 01 avril 2025 au 31 mars 2026 et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivré le 03 octobre 2024 ,le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 à la somme totale de 6.874,45 € dus au titre des charges, des travaux et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1.666,82 €, le contrat de syndic comportant en sa page 80 une clause de solidarité. Au vu des pièces fournies aux débats, Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.075,98 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er juillet 2025. En effet, il a été soustrait aux sommes demandées au titre des charges et des travaux les frais liés au recouvrement de la créance.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 juin 2025.

En revanche, la solidarité est rejetée en l’absence de disposition légale et conventionnelle en ce sens.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 16 juin 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 26 septembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 avril 2025 au 31 mars 2026.

Il convient donc de condamner Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 1.666,82 € correspondant aux deux dernières provisions trimestrielles (du 01 octobre 2025 au 31 mars 2026).

La demande de condamnation solidaire est rejetée pour les mêmes raisons.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 261,30 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit la sommation de payer et les deux dernières mises en demeure.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] supporteront les entiers dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OPERA NATURE », situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, les sommes suivantes :

—  6.075,98 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 juin 2025,

—  1.666,82 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 01 octobre 2025 au 31 mars 2026 ;

—  261,30 € au titre des frais de recouvrement,Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B]

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OPERA NATURE », situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « OPERA NATURE », situé [Adresse 5], la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] et Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT