TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PEREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BISPO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03751 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPE

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [W], [E],

représentée par Maître BISPO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D104 ( aide juridictionnelle n°2024-012410 du 08/11/2024)

Madame, [H], [C],

représentée par Maître BISPO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D104 ( aide juridictionnelle n°2023-503736

demeurant ensemble au, [Adresse 1]

DÉFENDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître PEREZ-MESSAGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A597

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03751 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 21 juillet 2020, Mme, [W], [E] a pris à bail un appartement de trois pièces, de 65 m2, au loyer mensuel de 550,13 €, provision pour charges incluse, situé :, [Adresse 3] à, [Localité 2], appartenant à la société CDC Habitat Social. Mme, [W], [E] s’est plainte de la présence de punaises de lit dans son appartement, à plusieurs reprises, depuis le 24 mai 2021. Elle a été relogée par le bailleur, après mars 2023, au, [Adresse 4] à, [Localité 1], dans le, [Localité 3].

Par assignation des 21 et 26 février 2025, Mme, [W], [E] et Mme, [H], [S], sa fille, ont fait citer la société CDC Habitat Social, devant le tribunal judiciaire de Paris afin, d’obtenir, à défaut de délivrance d’un logement décent, sa condamnation à payer :

—  4489,13 € en réparation du préjudice matériel de Mme, [W], [E],

—  5000 € au titre du préjudice moral de Mme, [W], [E],

—  5000 € au titre du préjudice moral de Mme, [H], [S],

et les dépens.

La société CDC Habitat Social conteste les demandes de Mme, [W], [E] : elle invoque la force majeure pour s’opposer à toute réparation.

Subsidiairement, elle conteste les montants sollicités et rappelle qu’elle a relogé Mme, [E] dans un autre appartement, avec une proposition, dès le 7 novembre 2022.

Elle sollicite la condamnation solidaire de la mère et de la fille à lui payer 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass., 3e Civ,18 juin 2002, n°01-02.006).

En outre, depuis la loi, [Localité 4] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : « … Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites… », (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié).

L’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer la force majeure ou que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

Au cas d’espèce, la présence de punaises de lit dans le logement donné à bail à Mme, [W], [E] est établie à partir du 24 mai 2021 et n’est, au reste, pas contestée par le bailleur. Une première intervention de la société CDC Habitat Social a eu lieu à partir du 3 juin 2021, pour traiter les punaises.

Le 21 septembre 2021, Mme, [W], [E] prévenait le bailleur de la réapparition des punaises de lit. Elle faisait intervenir la société, [G], le 23 septembre 2021.

Une seconde intervention, à l’initiative du bailleur, a eu lieu à partir du 7 octobre 2021, pour supprimer les punaises.

Le 17 novembre 2021, Mme, [W], [E] sollicitait l’attribution d’un logement décent. Le 23 novembre 2021, elle prévenait le bailleur de la réapparition des punaises de lit et de l’inefficacité du traitement.

Les 22 avril et 5 mai 2022, la société Seni procédait à un diagnostic de la situation, pour le compte du bailleur.

Le 24 octobre 2022, les punaises de lit étaient de nouveau présentes, après neuf interventions de désinfection. Mme, [W], [E] prévenait le bailleur de la situation de l’appartement du dessous, occupé par une personne âgée, qui n’était pas entretenu.

Il n’est pas contesté par les parties, que la présence récurrente de punaises de lits a pour origine l’infestation provenant de ce logement mitoyen, dans lequel résidait une personne âgée refusant le protocole de traitement, empêchant un traitement efficace et définitif contre les punaises de lit.

La société CDC Habitat Social invoque la force majeure ; pourtant, elle dispose de moyens pour intervenir dans l’appartement d’un locataire négligent, éventuellement avec autorisation de justice, sous astreinte, ou avec l’intervention forcée d’une entreprise extérieure ; elle ne prouve pas l’existence d’un événement Insurmontable, Imprévisible et irrésistible, susceptible de l’exonérer de sa responsabilité civile.

Dès lors qu’en l’absence de force majeure, elle ne démontre pas que les punaises auraient été importées par Mme, [W], [E] elle-même, lors des multiples infestations provenant de l’appartement du dessous, la responsabilité de la société CDC Habitat Social est engagée pour ne pas avoir assuré à sa locataire, et à sa fille, une jouissance paisible de la chose louée et ne pas avoir délivré un logement décent.

Le 3 novembre 2022, une proposition de relogement dans un nouvel appartement était faite à Mme, [W], [E], qui la refusait. En revanche, elle acceptait une nouvelle proposition du 23 mars 2023, au, [Adresse 4] à, [Localité 1], dans le, [Localité 3].

La société CDC Habitat Social est tenue d’indemniser le preneur du préjudice subi, à l’occasion des multiples infestations.

Mme, [W], [E] sollicite le remboursement de toutes ses factures ou dépenses, produites dans une pile non discriminée, entre 2020 et 2023, dont des autocollants muraux (13 juin 2023), et sans numérotation. Le remplacement des meubles ou objets qui pouvaient être traités par voie de congélation, nettoyage à la vapeur ou lavage en machine à 60 °, n’est pas justifié ; ils n’avaient pas à être remplacés et n’ont pas à être pris en charge par le bailleur.

Mme, [W], [E] demande le remboursement d’une machine à laver professionnelle, dont la facture n’est pas produite, et dont le lien de l’achat avec l’infestation n’est pas établi.

Seules les factures pertinentes, postérieures au 24 mai 2021, date de signalement de la présence de puces de parquet, peuvent être prises en compte, soit 628 € (facture du 24 octobre 2022 d’anti-punaises de lit) et 171,98 € (matelas en mousse), pour l’évaluation du préjudice matériel.

Au total, le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer le préjudice matériel à 799,98 €, somme au paiement de laquelle est condamnée la société CDC Habitat Social.

Le préjudice moral est constitué par les répercussions de la présence de ces nuisibles sur la vie sociale de Mme, [W], [E], l’impact psychologique et le stress inhérents à l’occupation d’un appartement infesté ponctuellement et à plusieurs reprises. Depuis le 24 mai 2021, en considération de l’intensité du trouble, de sa durée et de la réapparition récurrente des nuisibles, pendant près de deux ans, en novembre 2021, octobre 2022 et jusqu’au déménagement, le préjudice de jouissance occasionné à Mme, [W], [E] sera intégralement réparé par la condamnation de son bailleur à lui payer une indemnité de 4000 €, réparant le préjudice moral et de jouissance subi.

Sa fille, Mme, [H], [S], qui n’a pas eu à gérer cette situation difficile, prise en charge par sa mère, a subi un préjudice plus réduit, que le tribunal évalue à 2500 €, que la société CDC Habitat Social est condamnée à lui payer, en réparation de son préjudice moral et de jouissance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les n° 25/03751 et 25/03752 ;

Condamne la société CDC Habitat Social à payer à Mme, [W], [E] les sommes suivantes :

—  799,98 € en réparation de son préjudice matériel,

—  4000 € en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

Condamne la société CDC Habitat Social à payer à 2500 € à Mme, [H], [S], en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

Déboute Mme, [W], [E] et Mme, [H], [S] du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société CDC Habitat Social aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président