Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 11 février 2026, n° 25/03957

TJ Marseille 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les défendeurs n'avaient pas payé les charges dues et que la mise en demeure était restée sans réponse, rendant la créance exigible.
Accepté
Exigibilité des provisions à échoir
Le tribunal a jugé que les provisions non échues étaient exigibles après la mise en demeure, conformément à la loi sur la copropriété.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a reconnu que les frais justifiés et nécessaires au recouvrement pouvaient être imputés aux copropriétaires défaillants.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la défaillance
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 11 févr. 2026, n° 25/03957
Numéro(s) :	25/03957
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHAREUN
Parties :	pris, son syndic en exercice la Société Nexity Lamy, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Localité 1 ] sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 11 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2025

N° RG 25/03957 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62GS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société Nexity Lamy

pris en la personne de son représentant légal en son agence Nexity [Localité 2] Prado Velodrome, dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [F] [I]

Madame [S] [Q] [B] épouse [F] [I]

demeurant tous deux [Adresse 3]

non comparants

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] sont copropriétaire des lots 1013 et 1025 au sein de l’immeuble « [Adresse 4] [Localité 3] » sus [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BEAU SITE [Localité 4] », sus [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY a fait citer Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 03 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] au paiement de :

1.692,26 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 avril 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;327,94 euros au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux pour l’année 2025 ;1.211,52 euros au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux pour l’année 2026 ;2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I], bien que régulièrement convoqués (cités à étude), n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 11 janvier 2023, 07 septembre 2023, 13 juin 2024 et 26 juin 2025 comportant approbation des comptes des exercices de 2023, 2024, 2025 et 2026, vote du budget prévisionnel pour les exercices de 2021, 2022, 2023 et 2024 et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivré le 23 avril 2025,le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025 à la somme totale de 1.692,26 € dus au titre des charges, des travaux et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 327,94 €, le détail des provisions à échoir pour l’exercice de 2026, pour un total de 1.211,52 €le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, il apparaît que des sommes figurant sur le décompte du 29 août 2025 ne correspondent pas à des charges échues mais à des frais de recouvrement.

Il s’agit des sommes suivantes :

mise en demeure du 14 mai 2024 pour 52 euros, mise en demeure du 22 aout 2024 pour 52 euros, relance après mise en demeure du 12 septembre 2024 pour 52 euros, dernier avis avant poursuites du 16 septembre 2024 pour 53,17 euros, facture gestion et suivi commandement de payer du 10 octobre 2024 pour 126 euros, BJA commandement de payer du 25 octobre 2024 pour 54 euros, Sommation de payer du 30 octobre 2024 pour 126,08 euros, Mise en demeure du 13 février 2025 pour 52 euros, Relance après mise en demeure du 6 mars 2025 pour 52 euros, Dernier avis avant poursuites du 7 mars 2025 pour 53,17 euros, facture gestion et suivi commandement de payer du 8 avril 2025 pour 126 euros, BJA commandement de payer du 18 avril 2025 pour 54 euros, Sommation de payer du 24 avril 2025 pour 91,51 euros, [R] mise en demeure du 28 juillet 2025 pour 48 euros. Soit un total de 991,93 euros.

Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 495,22 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 1er juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 28 juillet 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 13 juin 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il convient donc de condamner Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] au paiement de la somme de 327,94 € correspondant à la provision trimestrielle du 01 octobre 2025 au 31 décembre 2025, correspondant au dernier trimestre de l’exercice en cours. En effet, il n’est possible de condamner les débiteurs qu’au paiement des charges à échoir pour l’exercice en cours. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation pour l’exercice de 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 143,51 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit la dernière sommation de payer et une mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] supporteront conjointement les entiers dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE conjointement Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] », sus [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, les sommes suivantes :

—  495,22 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2025,

—  327,94 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01 octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

—  143,51 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble « BEAU SITE [Localité 4] », sus [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY ;

CONDAMNE conjointement Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BEAU SITE [Localité 4] », sus [Adresse 5], la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Madame [S] [Q] [B] et Monsieur [Y] [F] [I] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 11/02/2026

— M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE