TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 30 Mars 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Janvier 2026

N° RG 25/04265 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65XN

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. COOPÉRATION, RAPHAËL SIS, [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice Syndic IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis, [Adresse 2], [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L., [E]

Dont le siège social est sis, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le30.03.2026

À

— Maître Philippe CORNET

— Maître, [C], [N]

EXPOSE DU LITIGE

La SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] est copropriétaire des lots 184, 185, 188, 194, 195, 197, 198, 206, 207, 208, 212, 213 et 218 au sein de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [Adresse 5], [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE a fait citer la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 24 novembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 15 décembre 2025 à la demande du défendeur, puis à celle du 19 janvier 2026 à la demande du demandeur.

A l’audience du 19 janvier 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] au paiement :

— De la somme de 18041,54 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 aout 2022, date de la première mise en demeure;

— De la somme de 501,08 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 30 aout 2022, date de la première mise en demeure; ;

— De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens.

Il s’oppose par ailleurs à la demande de délais de paiement formulée par la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E].

En défense, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande au titre des frais de relance et de recouvrement à hauteur de 500 euros ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 5 août 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] de payer une somme totale de 23738,74 euros et non uniquement les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

De plus, le décompte joint à la mise en demeure est très incomplet, faisant référence à un solde antérieur de 16441,78 euros sans aucun détail.

Enfin, la somme réclamée au 1er juillet 2025 est de 23738,74 euros alors qu’elle n’est plus de que de 15487,66 euros sur le décompte arrêté à cette date constituant la pièce 7 du demandeur, et qu’aucun paiement n’a été effectué par la défenderesse, les sommes imputées au crédit du compte étant des régulations datant pour la grande majorité de début 2023.

Pour autant, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] n’a pas soulevé ces irrégularités de la mise en demeure.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 23 novembre 2021, 18 septembre 2023, 4 novembre 2024 et 29 septembre 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 aout 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 12 janvier 2026 à la somme de 18041,54 € dus au titre des charges et travaux et de 501,08 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18041,54 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 12 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 aout 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais d’envoi de la relance intervenue en 2022 ne seront pas pris en compte, cette dernière n’ayant été suivie d’aucune procédure malgré une absence totale de paiement de la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E].

Les frais de suivi contentieux ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ils ne seront donc pas pris en compte.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 1er janvier 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [Adresse 5], [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Il a par ailleurs attendu 5 années avant d’assigner la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] alors que ce dernier n’a effectué aucun paiement.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] sollicite les plus larges délais de paiement.

Pour autant, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de ce qu’elle serait en capacité de respecter l’échéancier qui pourrait lui être proposé.

Par conséquent, et bien que la bonne foi de la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] ne soit pas remise en cause, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E], qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE les sommes suivantes :

—  18041,54 € au titre des charges de copropriété exigibles au 12 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 aout 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " Coopération, [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [Adresse 5], [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ;

DEBOUTE la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ", [Adresse 5], [X] " situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL ENTREPRISE GENERALE, [Y], [E] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les, [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la, [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.