TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Février 2026

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Novembre 2025

N° RG 25/01607 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IV5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “VILLAGIO “ sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIÈRE DE LA SARDINE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [P], [H] [G], né le 07 Avril 1960 à [Localité 8]

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 04/02/2026

À

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître [P] LAO

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Madame [Y] [O] [Z] [S] épouse [G], née le 24 Septembre 1962 à [Localité 8]

Tous deux demeurant [Adresse 3][Adresse 6]

représentés par Maître Michel LAO de la SELARL SELARL D’AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

[G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] sont copropriétaires indivis des lots 52, 67 et 92 de la copropriété « [Adresse 11] » sis à [Localité 9] [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 25 Avril 2025, la copropriété « VILLAGIO » sis à [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 4] représentée par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA SARDINE a fait citer [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 28 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée en date des 17 Septembre , 22 Octobre et 26 Novembre 2025 pour échanges de conclusions , date à laquelle l’affaire a été retenue.

Par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter , le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance par la production d’un extrait de compte sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs de la somme de 6 998,77 euros au titre des charges impayées, 1 784 euros au titre de l’article 10-1 du décret de 1967, 864 euros au titre des frais irrépétibles et 404,82 euros au titre des sommes non encore appelées au titre du budget prévisionnel. Il demande de rejeter toutes demandes adverses.

Dans ses dernières conclusions, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] demandent au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ; à titre subsidiaire de réduire à de plus justes proportions les montants des condamnations financières, faire droit à la demande de délais de deux ans, en toute hypothèse condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 Février 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date des 28 et 30 Mai 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant de la solidarité :

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

Il ressort des écritures que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 10 Février 2022, 4 Octobre 2022, de l’assemblée générale extraordinaire du 24 Avril 2023, de l’assemblée générale ordinaire du 24 Octobre 2023, de l’assemblée générale extraordinaire du 5 Février 2024, de l’assemblée générale ordinaire du 10 Juillet 2024, de l’assemblée générale du 12 Novembre 2024, de l’assemblée générale annuelle du 3 Juillet 2025 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 selon attestations de non recours produites en date des 19 Mars 2025 et 11 Septembre 2025 ainsi que la feuille de présence,les décomptes de charges concernant [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception des 28 et 30 Mai 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 1er Octobre 2025 à la somme totale de 9 818,73 €, correspondant à la somme de 6 516,27 € dus au titre des charges et travaux et 1 224 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués ainsi que la somme de 864 euros correspondant à l’inscription d’hypothèque et les frais de mise en demeure des articles 19-1 du décret de 1967.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1 214,46 €, le contrat de syndic,les redditions de comptes 2022 et 2023 , l’extrait de compte au 29 Octobre 2025,le grand livre ancien du syndic de 2022 à 2024 . Au vu des pièces fournies au débat, notamment les documents comptables produits, l’ensemble des assemblées générales signées ou certifiées conformes seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 516,27 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 31 Mars 2025 avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure.

Sont inclues les sommes réclamées à titre d’avance sur trésorerie votée par l’assemblée générale du 5 février 2024 quelque soit le nom qui a été donné par l’ancien syndic. Ces appels correspondent à la résolution adoptée à l’assemblée générale et ne correspondent pas au paiement par deux fois d’une même somme puisque ces dernières vont constituer une réserve au bénéfice de la copropriété.

L’extrait de compte part d’un solde positif de 195,95 euros au 31 Décembre 2022 tenant compte du dernier jugement du 10 Février 2023.il doit dès lors être retenu.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 30 Mai 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Il ressort des pièces ci-dessus énumérées que le budget provisionnel a été voté.

Il convient donc de condamner solidairement [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] au paiement de la somme de 1 214,46 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1 er Avril au 21 Décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date de la mise en demeure , à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de la présente décision.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 720 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit les frais de mise en demeure pour une somme de 240 euros et ceux relatif au contentieux pour une somme de 480 euros, sachant qu’aucune pièce relative à l’inscription d’une hypothèque n’est produite.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que les impayés de [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] sont anciens , qu’ils ont été condamnés au paiement de charges impayées par jugement du 10 Février 2023. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] sont condamnés in solidum à payer cette somme à la copropriété « [Adresse 11] » sis à [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA SARDINE.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] demandent des délais de paiements et proposent de s’acquitter de cette dette sur 24 mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements de 400 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] supporteront in solidum les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 € et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « VILLAGIO » sis à [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA SARDINE les sommes suivantes :

—  6 516,27 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 31 Mars 2025 avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure,

—  1 214,46 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er Avril au 21 Décembre 2025 au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles avec intérêts à compter de la présente décision,

—  720 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE in solidum [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] à payer ay syndicat de copropriété « VILLAGIO » sis à [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA SARDINE la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « VILLAGIO » sis à [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA SARDINE la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT et JUGE que [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] sont autorisés à s’acquitter de ces sommes par 23 mensualités de 400 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette et qu’en cas de non-paiement d’une mensualité à son terme et des charges courantes appelées à leur terme , l’intégralité des sommes dues deviendra exigible après une mise en demeure adressée en LRAR à chacun des défendeurs restée infructueuse dans un délai de 15 jours ;

CONDAMNE in solidum [G] [R] et [S] [Y] ÉPOUSE [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT