TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/08980 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BKL

AFFAIRE : S.D.C. 13 RUE KLEBER 13003 MARSEILLE ( la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [V] [K] veuve [R] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 13 RUE KLEBER 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercic Maître [O] [S] de la société SCP AJILINK, Société civile professionnelle dont le siège social est sis 23/29 rue Haxo 13001 MARSEILLE, désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 23 novembre 2022

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13055-2024-007674 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence

Alpes Côte d’Azur, Directrice départementale des Bouches-du-Rhône, autorité

administrative de la division France Domaine, Pôle Gestion des Patrimoines Privés, curateur de la succession de Monsieur [H], [P] [G], désignée en cette qualité par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal Judiciaire de Marseille du 19 mars 2024, domicilié 16, rue Borde 13008 MARSEILLE

défaillante

Madame [V] [K] veuve [R]

née le 28 mai 1957 à MOSTAGANEM (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domiciliée Le Balcon des Arts – Bâtiment B – 27 rue Pontevès 13002 MARSEILLE

représentée par Maître Adeline POURCIN de la SELARL CONSTANCE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 25 août 1999, Monsieur [H] [P] [G] et Madame [V] [K] ont acquis les lots 1, 7 et 9 au sein de l’immeuble situé 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Le 7 février 2023, une mise en demeure a été adressée aux deux propriétaires, restée infructueuse.

Postérieurement, il est apparu que Monsieur [G] était décédé depuis le 29 novembre 2012.

Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après la DRFIP PACA) a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G], par ordonnance sur requête rendue le 19 mars 2024.

Par lettre recommandée du 3 juin 2024, il lui a été proposé un règlement amiable des sommes dues, en vain.

Par assignations en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la société AJILINK, a assigné la DRFIP PACA et Madame [K] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les voir condamnées solidairement à payer :

— au syndicat la somme de 59.256,46 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 ;

— au syndicat la somme de 2000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

— à Me [E] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/08980.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER solidairement, et à défaut conjointement à hauteur de 50% chacun, Madame [V] [K] épouse [R] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, les sommes suivantes :

* 38.062,98 €au titre des charges de copropriété, comptes arrêtés au 14.05.25 ;

* 170,40 € au titre des frais ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2023, date de la mise en demeure;

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [K] épouse [R] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [K] épouse [R] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G] au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître [C] [E] en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [K] épouse [R] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Par des conclusions en réponse régulièrement notifiées au RPVA le 26 février 2025, Madame [K] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du 13, rue Kléber – 13003 MARSEILLE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 13, rue Kléber – 13003 MARSEILLE à payer à Madame [V] [K] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du 13, rue Kléber – 13003 MARSEILLE aux entiers dépens de l’instance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires :

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— OCTROYER les plus larges délais à Madame [V] [K] pour s’acquitter des charges de copropriété impayées.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La DRFIP PACA n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot, ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses dernières conclusions le paiement d’une somme totale de 38.062,98 euros au titre des charges de copropriété impayées et 170,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtés au 14 mai 2025.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la fiche d’immeuble et le titre de propriété des consorts [I], le décompte individuel des charges dues au 14/05/2025 (au total et par quote-part), le grand livre comptable de la copropriété pour l’exercice 2022, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2022, les procès-verbaux de délibération de l’administrateur provisoire en date des 27/02/2023, 04/05/2023, 13/06/2024 et 22/10/2024, les appels de fonds pour les exercices 2023 à 2025, ainsi que les courriers de mise en demeure adressés à Monsieur [G] et à Madame [K] le 07 février 2023, puis à la DRFIP PACA et à Madame [K] le 3 juin 2024.

Il résulte de ces différentes pièces que la créance réclamée par le syndicat est constituée de charges relatives aux exercices des années 2021 à 2025, correspondant pour l’essentiel aux charges courantes et à des appels de fonds pour travaux, notamment un renforcement structurel en lien avec un arrêté de péril affectant l’immeuble depuis 2021.

Madame [K] conteste le montant des charges réclamées au titre de l’année 2022, en particulier une somme de 37.482,75 euros qui correspondrait à un solde antérieur au 25/11/2022, période à laquelle la société CITYA était le syndic de l’immeuble.

Il convient de remarquer en premier lieu que le dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté au 14 mai 2025, part d’un solde créditeur de 8.262,74 euros au bénéficie des défendeurs, et ne mentionne aucun solde débiteur antérieur au 1er janvier 2022. Les sommes réclamées au titre de l’année 2022 y sont ensuite détaillées et sont constituées des charges courantes, d’une régularisation des charges de l’année 2021 et, surtout, d’appels de fonds en lien avec des travaux appelés en juillet, août et septembre 2022 pour un montant total de 39.038 euros. Cette dernière somme est justifiée par le grand livre comptable de l’exercice 2022, ainsi que par les différents procès-verbaux d’assemblée générale ou de délibération de l’administrateur provisoire qui ont validé les travaux et définitivement approuvé les comptes de l’exercice 2022 et 2023, sans faire l’objet d’aucun recours.

Madame [K] ne peut valablement se prévaloir des mentions portées au procès-verbal de délibération de l’administrateur en date du 4 mai 2023 faisant état d’honoraires possiblement indument perçus par l’ancien syndic et de sommes qui auraient été indûment facturées au syndicat, puisque les comptes ont été approuvés et qu’il n’est pas démontré que le caractère indu de ces sommes aurait finalement été établi. Des régularisations du solde des charges dues au titre des années 2022 et 2023 sont par ailleurs intervenues le 4 mai 2023 et le 7 août 2024.

Enfin, il ressort du décompte actualisé produit ainsi que des courriers adressés par l’administrateur provisoire le 7 avril 2025 que les subventions obtenues de l’ANAH dans le cadre des travaux ont bien été imputées au crédit du compte des défendeurs pour un montant de 36.501,88 euros le 6 mars 2025.

Les pièces produites par Madame [K], qui concernent les charges des exercices 2020 et 2021, ne concernent pas les sommes réclamées dans le cadre du présent litige.

La créance du syndicat 38.062,98 euros apparait donc fondée.

S’agissant en revanche des frais de recouvrement, il convient de rappeler qu’aucune disposition légale n’impose de multiplier les mises en demeure et les relances. Il n’est pas justifié qu’il aurait été nécessaire d’adresser quatre mises en demeure aux défendeurs sur une période de deux mois (les 7 octobre 2022, 19 octobre 2022, 10 novembre 2022 et 16 novembre 2022). Par ailleurs, aucun de ces courriers de mise en demeure n’est produit.

La demande formulée à hauteur de 170,40 euros, qui correspond aux frais de ces quatre mises en demeure, sera dès lors rejetée.

La somme totale due par la DRFIP PACA en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [G] et par Madame [K] s’élève donc à 38.062,98 euros.

La solidarité n’est pas présumée en présence de coindivisaires, qui ne sont par principe tenus qu’à proportion de leurs droits dans l’immeuble.

Il appartient donc au syndicat de démontrer l’existence d’une clause de solidarité relative au paiement des charges insérée dans le règlement de copropriété ou d’une cause légale de solidarité entre les indivisaires pour pouvoir solliciter leur condamnation solidaire au paiement. Il ne le fait pas en l’espèce, puisque la seule mention dans le titre de propriété des défendeurs qu’ils « agissaient solidairement » lors de la vente est tout à fait insuffisante à démontrer l’existence d’une clause de solidarité dans le paiement des charges.

La DRFIP PACA et Madame [K] seront donc chacun condamnés à proportion de leurs quotes-parts respectives dans l’indivision, soit 50% chacun. Ainsi, la DRFIP PACA sera condamnée au paiement de la somme de 19.031,49 euros et Madame [K] sera condamnée au paiement de la même somme.

Les intérêts au taux légal courront à compter du 7 février 2023 pour Madame [K], date du premier courrier de mise en demeure versé aux débats la concernant, et à compter du 3 juin 2024 pour la DRFIP PACA.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est démontré par le décompte actualisé versé aux débats que Madame [K] n’a effectué aucun versement entre janvier 2022 et mai 2025 pour tenter de résorber sa dette, pourtant conséquente, et ce alors que le syndicat se trouvait dans une situation financière particulièrement délicate du fait de l’arrêté de péril ayant touché l’immeuble et des travaux importants nécessaires à sa sauvegarde.

La mise en demeure qui lui a été adressée dès le mois de février 2023 n’a eu aucun effet, pas plus que la nomination d’un administrateur provisoire.

Elle ne peut par ailleurs arguer de l’incertitude relative au montant de sa dette pour justifier cette absence totale de paiement dès lors qu’elle ne réglait même pas les charges courantes.

Le fait qu’elle était privée de ses revenus locatifs en raison de l’arrêté de péril ne peut davantage être invoqué puisqu’elle ne payait pas les charges de copropriété qui auraient justement permis de faire les travaux nécessaires à la mainlevée de cet arrêté.

Madame [K] a ainsi commis une faute qui justifie qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive.

La demande dirigée à l’encontre de la DRFIP PACA sera en revanche rejetée, celle-ci n’ayant été désignée en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [G] qu’en mars 2024 sans qu’aucun abus ne soit caractérisé de sa part.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Madame [K] sollicite l’octroi de délais de paiement les plus larges aux fins de s’acquitter de sa dette relative aux charges de copropriété impayées.

Force est toutefois de constater qu’elle ne produit, à l’appui de sa demande, aucun élément permettant d’objectiver sa situation financière exacte. En effet, elle ne justifie pas des difficultés financières qu’elle aurait rencontrées depuis 2022 et justifie encore moins de sa situation actuelle. Elle ne verse notamment pas ses avis d’imposition.

Le fait qu’elle soit divorcée et que le régime matrimonial n’ait pas encore été liquidé est tout à fait insuffisant pour établir qu’elle serait dans une situation financière délicate pouvant entrainer l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] et la DRFIP PACA, qui succombent tous deux à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

Un décret en Conseil d’Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article.

En application de ces dispositions, il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs à payer à Me [E], qui déclare renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et Madame [K] ou la DRFIP ne produisent aucun élément qui justifierait en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [Z] prise en la personne de Maitre [O] [S], la somme de 19.031,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 ;

CONDAMNE Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en sa qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [Z] prise en la personne de Maitre [O] [S], la somme de 19.031,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [Z] prise en la personne de Maitre [O] [S], de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

CONDAMNE Madame [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [Z] prise en la personne de Maitre [O] [S], la somme de 1000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 13 rue Kléber 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [Z] prise en la personne de Maitre [O] [S], de sa demande de dommages-et-intérêts dirigée contre Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en sa qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G] ;

DEBOUTE Madame [V] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [K] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en sa qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G], aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [K] et Madame le Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en sa qualité de curatrice de la succession vacante de Monsieur [H] [P] [G], à payer la somme de 2.000 euros à Maitre [C] [E], sous réserve de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle, en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT