Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 février 2026, n° 25/06014

TJ Marseille 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI K7 Orientales était effectivement redevable des charges de copropriété, en vertu des articles de la loi sur la copropriété.
Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de la défenderesse, et que le préjudice allégué n'était pas distinct du retard de paiement déjà indemnisé par des intérêts moratoires.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que la défenderesse, ayant succombé, devait rembourser les frais irrépétibles au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 févr. 2026, n° 25/06014
Numéro(s) :	25/06014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Brice COMBE
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. K7 ORIENTALES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 Février 2026

à M^e Brice COMBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06014 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CCF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], domiciliée : chez SAS DEVICTOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. K7 ORIENTALES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI K7 Orientales est propriétaire des lots n°16 et 46 de la copropriété situés [Adresse 4].

Invoquant des charges de copropriété demeurant impayées, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Devictor, a fait assigner la SCI K7 Orientales devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

La condamner à lui payer la somme de 6.977,27 euros, au titre des charges impayées au 30 septembre 2025,La condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,La condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Citée par acte remis à acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’action du syndic pour engager le recouvrement des charges dues par les copropriétaires constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

Un relevé de propriété attestant que la SCI K7 Orientales est propriétaire des lots 16 et 46 de l’immeuble sis [Adresse 4],Un décompte daté du 30 septembre 2025 faisant état d’un solde à payer de 8.440,05 euros, Les appels de fonds,Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 et celui du 22 octobre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er mai 2023 au 30 avril 2024 et voté les budgets prévisionnels du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 et du 1er mai 2025 au 30 avril 2026, Une sommation de payer la somme en principal de 6.898,56 euros.

S’agissant du décompte des sommes dues d’un montant total de 8.840,05 euros, le demandeur les détaille comme suit :

278,48 euros au titre de la reddition des comptes de l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023, 2.503,32 euros au titre de la reddition des comptes de l’exercice du 1er mai 2023 au 30 avril 2024, 2.782,84 euros au titre du budget provisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025, 1.412,63 euros au titre du budget provisionnel pour l’exercice du 1er mai 2025 au 30 avril 2026,

Soit un total de 6.977,27 euros après déduction des frais d’un montant total de 1.462,78 euros du 23 juin 2024 au 4 septembre 2025.

Il résulte toutefois du décompte du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 que des frais d’un montant 26,77 euros, 34,77 euros et 60 euros ont été comptabilisés, de sorte que pour cette période, la somme due par la SCI K7 Orientales s’élève à 156,94 euros.

Pour la période du 1er mai 2023 au 30 avril 2024, des frais d’un montant de 30 euros, 100 euros et 144,28 euros ont été comptabilisés, de sorte que pour cette période, la somme due par le SCI K7 Orientales s’élève à 2.229,04 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI K7 Orientales au paiement de la somme de 6.581,45 euros, au titre des charges dues à la date du 30 septembre 2025, provisions pour charges du 1er mai 2025 au 30 avril 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 octobre 2025.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI K7 Orientales à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Devictor, la somme de 6.581,45 euros, au titre des charges dues à la date du 30 septembre 2025, provisions pour charges du 1er mai 2025 au 30 avril 2026 incluse ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Devictor, de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI K7 Orientales à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Devictor, la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI K7 Orientales aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge