TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 27 Mars 2026

N° RG 25/03177 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UXL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES PYRENEES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marc BERNIE de la SELARL BMC AVOCATS, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Patrick DAHAN, avocat plaidant au barreau des PYRENEES ORIENTALES

DEFENDERESSE

S.A.S. ART DE VUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 22.05.26

À

— M^e Marc BERNIE

— M^e Sofien DRIDI

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2004, la SCI LES PYRENEES a donné à bail commercial à la SARL VISION DU PRINTEMPS des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 48 000 euros hors taxes, outre un loyer variable additionnel de 7,5 % HT du chiffre d’affaires et une provision sur charges mensuelle de 300 euros.

Le bail commercial a pris effet au 23 novembre 2004 pour une durée de 9 ans.

Par acte en date du 24 octobre 2019, la SARL VISION DU PRINTEMPS a cédé son fonds de commerce à la SAS HYPER-OPTIQUE.

Suite à cette cession, un avenant de renouvellement au bail du 23 novembre 2004 a été régularisé en date du 24 octobre 2019 entre la SCI LES PYRENEES et la SAS HYPER-OPTIQUE.

Par acte déposé au greffe du tribunal de commerce de Marseille en date du 18 décembre 2019, la SAS HYPER-VISION a changé sa dénomination pour adopter celle de ART DE VUE.

La SCI LES PYRENEES s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SCI LES PYRENEES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS ART DE VUE, pour une somme de 26 523,56 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la SCI LES PYRENEES a fait assigner la SAS ART DE VUE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SAS ART DE VUE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 27 mars 2026, la SCI LES PYRENEES, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Juger que le bail commercial est résilié ;Ordonner l’expulsion de la requise, si besoin est, avec le concours de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef ; Condamner la SAS ART DE VUE au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel dû, soit la somme de 5568 euros à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Liquider les sommes dues comme suit : Au titre du solde de charges 2023 et taxe foncière 2024 : 5832,86 euros ; Au titre des charges 2024 : 3463,52 euros ; Au titre de la régularisation d’eau 2024 : 291,72 euros ; Au titre de la taxe foncière 2025 : 3705 euros ; Au titre des charges 2025 : 6773,50 euros ; Au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du mois de novembre 2025 inclus au mois de février 2026 inclus à hauteur de 5568 euros par mois : 22272 euros ; Soit un total de 42 338,03 euros ; Condamner la requise au paiement de la somme de 42 338,03 euros au titre des sommes dues au 1er février 2026, à parfaire à raison de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux ; Rejeter toutes demandes de délais ;Condamner la requise au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 16 juin 2025.

En défense, la SAS ART DE VUE, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

A titre principal : Constater l’existence de contestations sérieuses attachées à la créance de loyer et charges sollicitées dans le commandement de payer du 16 juin 2025 au titre du bail commercial ; Juger n’y avoir lieu à référer ; Débouter la SCI LES PYRENEES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Autoriser la société ART DE VUE à produire le jugement d’ouverture de la procédure de redressement, A titre subsidiaire : Ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail commercial en date du 23 novembre 2024 renouvelé le 1er octobre 2019 du en application de l’article L145-41 du Code de commerce, Ordonner le report du paiement de l’arriéré de loyer de 24 mois mis à la charge de la SAS ART DE VUE, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, pour lui permettre de s’acquitter du paiement de sa dette locative qui pourrait être mis à sa charge, A défaut, octroyer à la SAS ART DE VUE des délais de paiement sur 24 mois minimum en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, pour lui permettre de s’acquitter du paiement de sa dette locative qui pourrait être mise à sa charge, En tout état de cause : Dire n’y avoir lieu à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Statuer sur les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’existence de contestations sérieuses attachées à la créance de loyer et de charges

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des stipulations du bail commercial que le loyer a été fixé à la somme annuelle de 48 000 euros HT, soit 4000 euros par mois, outre un loyer variable additionnel de 7,5 % HT du chiffre d’affaires et une provision sur charges mensuelle de 300 euros.

Le bail prévoit également une clause d’indexation du loyer fixée comme suit « le loyer de base, déterminé par les stipulations principales, sera, dans les conditions plus amplement précisées ci-après, indexée de plein droit et sans aucune formalité ni demande à la date d’anniversaire de la troisième année du bail, puis ensuite tous les 3 ans à même date, en fonction des variations de l’INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION publié par l’INSEE ».

Par ailleurs, il résulte de l’avenant de renouvellement au bail commercial du 23 novembre 2004 intervenu entre la SCI LES PYRENEES et la SAS HYPER-OPTIQUE, devenue SAS ART DE VUE, que cette dernière a consenti au montant du bail actualisé de 5168 euros HT et hors charges par mois, soit 6201,60 euros TTC et hors charges par mois.

Le montant du loyer ayant été convenu contractuellement par les parties et la SAS ART DE VUE ne justifiant d’aucune procédure visant à contester le montant des loyers, elle ne peut se prévaloir du caractère excessif du loyer à l’occasion de la présente procédure.

De plus, eu égard aux difficultés de la SAS ART DE VUE, la SCI PYRENEES a consenti par courriel en date du 10 février 2025 à une réduction de loyer de 1000 euros, fixant ce dernier à la somme mensuel de 5568 euros TTC et charges comprises correspondant au montant réclamé au titre du commandement de payer.

Concernant les charges, la SCI LES PYRENEES produit aux débats les factures correspondant aux régularisations des charges réclamées à la SAS ART DE VIVRE.

En conséquence, les sommes réclamées au titre du commandement de payer sont régulières et ne présentent aucune contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte du contrat de bail qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 juin 2025.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 17 juillet 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ART DE VUE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux avec le concours de la force publique si nécessaire.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 17 juillet 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer, d’un décompte en date du 1er juillet 2025 et de ses écritures que la SAS ART DE VUE a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois d’avril 2025, et reste lui devoir une somme de 26 292,10 euros, arrêtée au 16 juillet 2025.

Les sommes réclamées au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du mois de novembre 2025 inclus au mois de février 2026 inclus à hauteur de 22 272 euros n’étant pas justifiées par un décompte seront écartées.

L’obligation du locataire de payer la somme de 26 292,10 euros au titre des loyers et charges échus arrêtés au 16 juillet 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur 26 292,10 euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SAS ART DE VUE sollicite un report du paiement de la dette de 24 mois ou à défaut un délai de paiement de 24 mois.

La situation respective des parties, le montant de la dette et le contexte du litige, ne justifient pas que soit ordonné le report de la dette. Toutefois, eu égard aux documents comptables produits, il convient d’accorder à la SAS ART DE VUE un délai de 24 mois afin de s’acquitter de la dette d’un montant de 26 292,10 euros.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS ART DE VUE sera condamnée à payer à la SCI LES PYRENEES la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ART DE VUE qui succombe supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 d’un montant de 231,46 euros.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI LES PYRENEES et la SAS ART DE VUE, à la date du 17 juillet 2025 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS ART DE VUE ainsi que de tout occupant de son chef ;

CONDAMNONS la SAS ART DE VUE à payer à la SCI LES PYRENEES la somme provisionnelle de 26 292,10 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 16 juillet 2025;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

DISONS que la SAS ART DE VUE pourra se libérer de la dette dans un délai de 24 mois à compter de la présente ordonnance en sus du loyer courant ;

ORDONNONS à défaut d’apurement de la dette dans un délai de 24 mois ou d’un seul versement de loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’expulsion de la SAS ART DE VUE et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique ;

DISONS qu’à défaut d’apurement de la dette dans un délai de 24 mois, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’apurement de la dette dans le délai précité ou d’un seul loyer venant à échéance, la SAS ART DE VUE à payer à la SCI LES PYRENEES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué, éventuellement révisé, majoré des charges et des taxes, jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la SAS ART DE VUE à payer à la SCI LES PYRENEES, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS ART DE VUE aux dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.