TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 20 Avril 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame LAFONT, lors des débats

Madame LEREBOURG, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 09 Février 2026

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 20/04/2026

À

— Maître Dorothée SOULAS

— Maître Olivia FALLET-TOURNAYRE

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N° RG 25/03685 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YCH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Sas Immobilière [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [M] [K], né le 24 Juillet 1977 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

Madame [J] [L] [X], née le 16 Novembre 1978 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] – [Localité 3] [Adresse 7]

représentés par Maître Olivia FALLET-TOURNAYRE de la SELARL COMPAS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[Z] [M] [K] et [L] [X] sont copropriétaires indivis depuis le 27 octobre 2022 des lots n°6, 36 et 46 consistant en un appartement, un cave et un parking de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] dont l’exercice comptable est fixé du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Les charges sont irrégulièrement et partiellement payées depuis avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires leur a adressé plusieurs relances, simples puis recommandées les 16/09/2024 et 16/10/2024 et leur a fait signifier une sommation de payer le 05/02/2025. Le 13/03/2025 puis le 04/07/2025, par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires leur a adressé une mise en demeure, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par assignations du 12/08/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [C], a fait citer [Z] [M] [K] et [L] [X] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

« Condamner solidairement [Z] [M] [K] et [L] [X] à lui payer la somme totale de 4 014,24 € décomposée comme suit :

740,51 € au titre des charges échues au 30/07/20252 390,48 au titre des provisions à venir arrêtées au dernier budget provisionnel voté soit pour la période du 01/01/2026 au 31/12/2026883,25 € au titre des frais nécessaire au recouvrement (790,61 € de prestation du syndic + 92,64 € de frais de sommation)Avec intérêt au taux légal à compter du 04/08/2025 (30 jours à compter de la mise en demeure du 04/07/2025) sur la somme de 578,95 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamner solidairement [Z] [M] [K] et [L] [X] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts

Condamner [Z] [M] [K] et [L] [X] à lui payer la somme de 1 459 € (378 + 1 081 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Rappeler que la décision est de droit exécutoire. »

La dette au titre des charges a été intégralement payée le 06/11/2025 et l’appel de fonds du mois de janvier a été réglé le 05/02/2026.

A l’audience du 09/02/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, actualisant sa créance à 3 377,64 € décomposée comme suit :

1 177,65 €au titre des provisions non encore échues du budget pour la période du 01/01/2026 au 31/12/20262 200 € au titre des frais de recouvrement (588,21 € de prestations du syndic nécessaire au recouvrement + 378 € + 1 081 € d’honoraires d’avocat à inclure dans l’article 700 + 92,64 de frais de sommation + 60,15 € d’honoraires d’assignation à inclure dans les dépensEt maintenant ses demandes au titre des dommages-intérêts, de l’article 700 du cpc et des dépens.

[Z] [M] [K] et [L] [X], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, ont demandé

À titre principal, le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires considérant d’une part la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable car concernant des exercices précédents pour dont les comptes n’ont pas été approuvés, d’autre part considérant injustifiées les sommes facturées par le syndic pour le recouvrement de la dette en l’absence de diligences exceptionnelles et enfin en indiquant avoir soldé leur dette et indiquant verser les provisions réclamées en temps et en heure, qu’il serait en conséquence contreproductif de les condamner à verser l’intégralité des provisions de l’année 2026 n’ayant que pour effet d’accentuer leurs difficultés de paiement ;A titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement de 24 mois au regard de leur situation financière ;En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/04/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 26/04/2023, 04/04/2024, 07/04/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant [Z] [M] [K] et [L] [X] pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 04/07/2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer délivrée le 05/02/2025,

— le relevé de compte arrêté au 05/02/2026 à la somme 0 € dus au titre des charges et travaux et 588,21 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice 2026 (du 01/04/2026 au 31/12/2026), pour un total de 1 177,65 €,

— le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, force est de constater que les défendeurs ont soldé la dette au titre des provisions pour charges et travaux échus à la date de l’audience et il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef, laquelle n’est d’ailleurs plus réclamée.

Concernant les charges à échoir au titre de l’exercice en cours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise les provisions à échoir de l’exercice en cours au jour de la mise en demeure. En l’espèce, la dernière mise en demeure visant cette exigibilité a été délivrée le 04/07/2025, rendant donc exigibles les charges à échoir au titre de l’exercice en cours soit l’exercice allant du 1er janvier au 31 décembre 2025. Faute de nouvelle mise en demeure pendant l’exercice 2026, les charges à échoir au titre de cet exercice ne sont pas devenues immédiatement exigibles en application de l’article 19-2. Ainsi, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 588,21 €, solde de la somme de 790,61 € facturée à ce titre et prenant en compte un paiement de 202,40 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. En outre, il ne saurait être fait droit aux honoraires abusifs facturés par le syndic et qui n’apparaissent pas justifiés, quand bien même ils seraient prévus par le contrat de syndic. Ainsi, le syndic sera débouté de sa demande concernant la somme de 580 € facturée au titre d’un 2ème envoi à l’auxiliaire de justice, une telle facturation apparaissant abusive par son montant et injustifié au regard du contrat de syndic lequel vise des diligences exceptionnelles effectuées par le syndic en vue du recouvrement ce qui n’est absolument pas démontré. En conséquence, [Z] [M] [K] et [L] [X] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 8,21 € au titre des frais de l’article 10-1.

Il lui sera alloué la somme de 8,21 € (tenant compte de la somme de 202,40€ déjà versée), seuls frais justifiés pour parvenir au recouvrement effectif de la dette, engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil donne au juge la faculté d’accorder des délais de paiement compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux ans.

En l’espèce, vu le montant de la condamnation et l’absence de justificatifs des défendeurs concernant leur situation financière, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts qui n’est confortée par aucun élément sera, de ce fait, rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens, l’engagement de cette procédure ayant été nécessaire pour permettre le recouvrement des charges réclamées depuis fort longtemps.. A ce titre, [Z] [M] [K] et [L] [X] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 459 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la facture d’honoraires de l’avocat étant produite.

[Z] [M] [K] et [L] [X] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront les frais de sommation du 05/02/2025 (92,64 €) et de l’assignation (60,15 €).

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne solidairement [Z] [M] [K] et [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [C], la somme de 8,21 € au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges à échoir pour l’exercice 2026,

Déboute [Z] [M] [K] et [L] [X] de leur demande de délai de paiement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [C], de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum [Z] [M] [K] et [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [C], la somme de 1 459 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [Z] [M] [K] et [L] [X] aux dépens, lesquels comprendront les frais de sommation du 05/02/2025 (92,64 €) et de l’assignation (60,15 €).

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.