1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e COHEN + 1 CCC M^e CAIRE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 OCTOBRE 2025

S.A.R.L. CABINET CENTRAL GESTION, Syndic. de copro. RESIDENCE [7]

c/

S.A.S. FONCIA A.D. IMMOBILIER,

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00774 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHF4

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 09 Juillet 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.R.L. CABINET CENTRAL GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 751.754.268, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 1]

Le Syndicat des copropriétaires « RESIDENCE DES JARDINS » de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice le CABINET CENTRAL GESTION, SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 751.754.268, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 5]

[Localité 1]

tous deux représentés par M^e Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. FONCIA A.D. IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 322 212 168, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 09 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS était géré par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER jusqu’au 6 décembre 2024, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné en ses lieu et place la SARL CABINET CENTRAL GESTION.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION, et la SARL CABINET CENTRAL GESTION ont fait assigner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de la voir condamner, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de la mise en demeure du 27 février 2025, procès-verbal d’assemblée générale en date du 6 décembre 2024 et du trouble manifestement illicite :

— déclarer recevable et bien fondé le CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS,

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à remettre au CABINET CENTRAL GESTION sous 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai la pièce suivante :

le grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024- condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au CABINET CENTRAL GESTION et au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS la somme provisionnelle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au CABINET CENTRAL GESTION la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire, initialement appelée à l’audience de référé du 28 mai 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l’audience du 9 juillet 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION, et la SARL CABINET CENTRAL GESTION demandent au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de la mise en demeure du 27 février 2025, procès-verbal d’assemblée générale en date du 6 décembre 2024 et du trouble manifestement illicite, de :

— déclarer recevable et bien fondé le CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS,

— juger que le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER n’apporte pas la preuve d’avoir remis au CABINET CENTRAL GESTION le document comptable sollicité en violation de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 avant la régularisation de la présente procédure,

— constater que le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER a communiqué le 7 juillet 2025 le grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024,

— juger en conséquence la demande de remise de pièces sans objet,

En conséquence,

— débouter le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions en sens contraire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au CABINET CENTRAL GESTION et u syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS la somme provisionnelle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au CABINET CENTRAL GESTION la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner le CABINET FONCIA A.D. IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juillet 2025, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demande au juge des référés, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— débouter la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS d’avoir à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS à telle amende civile qu’il plaira au tribunal judiciaire de GRASSE,

En tout état de cause,

— condamner la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

Sur la demande de remise de pièces

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Les demandeurs produisent notamment au soutien de leur demande initiale :

— la mise en demeure adressée par courrier RAR le 27 février 2025 par le conseil de la SARL CABINET CENTRAL GESTION à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, lui rappelant que les documents auraient dû être transmis au plus tard le 6 janvier 2025 et qu’elle n’a toujours pas transmis au nouveau syndic, en dépit de ses demandes, le grand livre et une balance 2025/2026 tenant compte des répartitions annuelles des charges 2023/2024 et une feuille de présence indiquant les tantièmes par lot de l’ensemble des clés de répartition, ainsi que les fonds disponibles après apurement des comptes et l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires,

— des échanges de mails en date des 27 et 28 février et le 25 mars 2025 entre la SARL CABINET CENTRAL GESTION à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, le nouveau syndic notant que le grand-livre et la balance 2024/2025 de clôture comptable transmis ne tient pas compte des répartitions annuelles des charges 2023/2024 et qu’il n’est pas possible d’effectuer une reprise comptable avec des grands-livres incohérents d’une période sur l’autre,

— la sommation de faire notifiée à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2025, réclamant à nouveau la remise du grand livre tenant compte des répartitions annuelles des charges 2023/2024 et la feuille de présence indiquant les tantièmes par lot de l’ensemble des clés de répartition,

— la réponse de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER reçue par le commissaire de justice ayant délivré la sommation le 4 avril 2025, auquel était joint un courrier RAR envoyé à la SARL CABINET CENTRAL GESTION le 14 mars 2025 « confirmant la passation des documents demandés », et la copie des pièces jointes (récapitulatif des tantièmes par lot de l’ensemble des clés de répartition, projet de balance du 01/07/2025 au 30/06/2026).

Les demandeurs rappellent que la clôture de l’exercice comptable est au 30 juin de chaque année et que le solde de chaque copropriétaire devait être comptabilisé à la date de fin de l’exercice. Ils indiquent par ailleurs dans leurs conclusions que la régularisation et la modification demandées ont finalement été effectuées le 7 juillet 2025, date à laquelle a été communiqué le grand-livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024, de sorte que leur demande principale est devenue sans objet et n’est pas maintenue.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les demandeurs maintiennent en revanche leur demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, rappelant que le syndicat des copropriétaires ne peut pas procéder au recouvrement des charges antérieures en l’absence de communication du grand-livre de clôture comptable tenant compte de la répartition des charges 2023/2024.

Pour contester cette demande, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER produit :

— le bordereau détaillé de remise de pièces en date du 11 décembre 2024 signé par la SARL CABINET CENTRAL GESTION (notamment procès-verbaux d’assemblées générales et remise des moyens d’accès à l’immeuble),

— le bordereau détaillé de remise de pièces en date du 8 janvier 2025, signé par la SARL CABINET CENTRAL GESTION, portant sur les documents administratifs, les documents bancaires et comptables (incluant le grand-livre du 01/07/2023 au 30/06/2024 et le projet de grand-livre du 01/07/2024 au 30/06 2025), les appels de fonds, les ventes,

— le courrier daté du 14 mars 2025, en réponse à la mise en demeure adressée par le conseil de la SARL CABINET CENTRAL GESTION le 27 février 2025 indiquant : « nous vous prions de trouver les éléments demandés » (sans détail des éléments envoyés),

— le courrier adressé le 4 avril 2025 en réponse à la sommation de faire notifiée le 31 mars 2025, comportant en annexe le récapitulatif des tantièmes par lot de l’ensemble des clés de répartition, le projet de balance du 01/07/2025 au 30/06/2026 et la feuille de présence de l’assemblée générale du 27 février 2024 indiquant les tantièmes par lot,

— le courrier RAR adressé le 20 mai 2025 à la SARL CABINET CENTRAL GESTION (reçu le 27 mai 2025), à la suite de la réception de l’assignation, indiquant : « nous vous prions de trouver ci-joint le grand-livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte de la répartition des charges 2023/2024 », reprenant l’exemple cité par la SARL CABINET CENTRAL GESTION dans ses mails (copropriétaire ALPER-BATTIONI) pour démontrer que le solde antérieur repris au 1er juillet 2024 inclut bien la répartition des charges 2023/2024 et comportant une liste détaillée des pièces annexées dont « grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions annuelles des charges 2023/2024 »,

— la copie du grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions annuelles des charges 2023/2024,

— le décompte du copropriétaire ALPER-BATTIONI au 30 juin 2024 et le comparatif avec le solde antérieur repris dans le grand-livre au 1er juillet 2024, démontrant la cohérence du solde de clôture au 30 juin 2024 et du solde repris au 1er juillet 2024 et la prise en compte dans le grand-livre 2024/2025 de la répartition annuelle des charges 2023/2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’à la suite de la sommation de faire, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a communiqué le projet de balance du 01/07/2025 au 30/06/2026, le récapitulatif des tantièmes par lot de l’ensemble des clés de répartition et la feuille de présence de l’assemblée générale du 27 février 2024 indiquant les tantièmes par lot, mais que ce n’est qu’à la suite de la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, réclamant la remise du grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024, que ce document a été envoyé par courrier RAR daté du 20 mai 2025.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER ne produit aucun élément permettant d’établir que le « projet de grand-livre du 01/07/2024 au 30/06 2025 » transmis dès le 8 janvier 2025 correspondait au grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024 communiqué le 20 mars 2025, ce qui semble d’autant moins probable que par mails en date des 27 et 28 février 2025 et 25 mars 2025, le nouveau syndic, reprenant des extraits des documents transmis, alertait la SAS FONCIA AD IMMOBILIER sur le fait que si les répartitions de charges 2023/2024 apparaissaient bien comptabilisées dans le grand-livre 2023/2024, elles n’étaient pas reprises dans le solde antérieur du grand-livre 2024/2025, ce qui induisait une incohérence dans les documents comptables.

Il sera toutefois relevé que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a transmis spontanément et dans les délais requis l’ensemble des documents afférents à la copropriété et que ce n’est que dans les échanges de mails en date des 27 et 28 février et le 25 mars 2025 qu’ont été apportées par la SARL CABINET CENTRAL GESTION les précisions nécessaires pour comprendre ce qui était véritablement demandé.

Si la SAS FONCIA AD IMMOBILIER n’a déféré à cette demande que le 20 mai 2025, soit quelques jours après la délivrance de l’assignation, il n’est toutefois pas démontré que le syndicat des copropriétaires, ni a fortiori la SARL CABINET CENTRAL GESTION, ait subi un préjudice, ni que la défenderesse ait opposé une résistance abusive à leurs demandes.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par les demandeurs.

2/ Sur les demandes reconventionnelles au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir et de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

Il ressort de ce qui précède que ce n’est que le 20 mai 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER justifie avoir adressé au nouveau syndic le grand livre de clôture comptable 2024/2025 tenant compte des répartitions des charges 2023/2024 qu’il réclamait.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle formée par la défenderesse au titre de la procédure abusive.

Concernant sa demande tendant à voir condamner les demandeurs à telle amende civile qu’il plaira, elle sera déclarée irrecevable, l’article 32-1 du code civil ne pouvant être mis en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie et les parties ne pouvant avoir un intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; elle sera pour la même raison déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 900 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (soit une somme totale de 1.800 €).

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Constate que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS et la SARL CABINET CENTRAL GESTION n’ont pas maintenu leur demande principale de remise de documents, devenue sans objet ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS et de la SARL CABINET CENTRAL GESTION tendant à voir condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER tendant voir condamner la SARL CABINET CENTRAL GESTION et le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déclare irrecevable la demande de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER tendant à voir condamner les demandeurs au paiement d’une amende civile ;

Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER aux entiers dépens ;

Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES JARDINS, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION, et à la SARL CABINET CENTRAL GESTION une somme de 900 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile (soit une somme totale de 1.800 €) ;

Déboute la SAS FONCIA AD IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés