TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07322 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASXW

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07322 – N° Portalis 352J-W-B7J-DASXW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 octobre 2022 à effet au 1er novembre 2022, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée à M. [S] [D], logement n°0ST1, située dans son établissement du [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 549,98 euros.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M. [S] [D] de faire cesser cet hébergement, par lettre datée du 3 décembre 2024 signifiée le 5 décembre 2024, ainsi que de payer ses redevances. Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] du 10 février 2025, constat dressé le 5 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence pour impayés et suroccupation,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le défendeur à payer la somme de 1624,89 euros au 22 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, à titre de provision sur arriérés de redevances et indemnités d’occupation,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025 la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le défendeur hébergeait un tiers sans autorisation et en méconnaissance du règlement intérieur ainsi que des articles 8 et 9 du contrat de résidence, et n’était pas à jour du paiement des redevances. Elle a précisé que la taille du logement n’était adaptée qu’à une personne seule et que la suroccupation induisait des risques de dégradations et portait atteinte à la sécurité de l’établissement.

M. [S] [D], comparant en personne, a demandé à rester dans les lieux et à bénéficier d’un délai pour payer la dette locative.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué avoir hébergé son frère durant pratiquement un an et demi afin que ce dernier l’aide au regard de son handicap et d’une opération chirurgicale. Il a soutenu que son frère avait quitté les lieux plusieurs mois avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 6 novembre 2025, la société ADOMA a communiqué un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [S] [D] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de résidence sociale plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a été jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résident qui consentirait à une suroccupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que " le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit […] ".

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 5 avril 2025 que M. [S] [D] a hébergé M. [S] [N] [I] durant deux ans. A l’audience, M. [S] [D] a confirmé cet hébergement, l’écourtant seulement de quelques mois. Le commissaire de justice a par ailleurs constaté que le registre des résidents ne comporte aucun enregistrement d’un ou plusieurs visiteurs pour le logement occupé par M. [S] [D].

Ces éléments établissent que M. [S] [D] a hébergé un tiers au sens des dispositions précitées dans les lieux, sans déclaration au responsable de la société ADOMA qui n’a pas consenti à une telle occupation, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il doit être relevé que si M. [S] [D] a indiqué à l’audience que cette cohabitation a cessé, cet élément est purement déclaratif. De plus, elle n’avait pas cessé à la date du constat malgré la mise en demeure faite par la bailleresse plusieurs mois avant, en décembre 2024.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La société ADOMA a précisément mis M. [S] [D] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers par lettre recommandée du 3 décembre 2024, signifiée le 5 décembre 2024. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 25 juillet 2025 de ce seul fait, date de l’assignation.

M. [S] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation et de l’impayé locatif

M. [S] [D] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

En l’espèce, la société ADOMA produit un décompte démontrant que M. [S] [D] reste lui devoir la somme de 3862,21 euros à la date du 6 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [S] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, à titre de provision, au paiement de cette somme selon décompte arrêté au 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Sur les délais de paiements

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Si M. [S] [D] sollicite des délais de paiement pour acquitter sa dette, il sera relevé que le décompte produit par la bailleresse montre qu’il n’a été procédé à aucun paiement depuis le 6 août 2025 et que la dernière redevance payée en intégralité date de mars 2025. M. [S] [D] ne verse aucun élément à l’appui de sa demande et ne démontre pas être en capacité de payer la redevance ou indemnité d’occupation mensuelle ni d’apurer sa dette. Au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [D] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, l’équité commande de ne pas condamner M. [S] [D] au titre de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 octobre 2022 à effet au 1er novembre 2022, entre la société ADOMA et M. [S] [D] concernant le logement n°0ST1, situé dans son établissement du [Adresse 1], sont réunies à la date du 25 juillet 2025,

ORDONNE à M. [S] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [D] au paiement à compter du 25 juillet 2025 d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat.

DIT que cette indemnité d’occupation, payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [D] à payer à la société ADOMA la somme de 3862,21 à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 6 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M [S] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DEBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [S] [D] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge