TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/07393 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YV5U

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 72-74 boulevard Rodin 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :

C/

[D] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 72-74 boulevard Rodin 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :

Société SYNDICEO

37 avenue du Roule

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

DEFENDERESSE

Madame [D] [J]

72 boulevard Rodin

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [J] est propriétaire du lot n°32 au sein de l’ensemble immobilier sis 72-74, boulevard Rodin à Issy-les-Moulineaux (92), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [J] dans le règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société SYNDICEO, l’a fait assigner le 10 août 2023 devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Le syndicat des copropriétaires, aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation reçues au greffe par voie électronique le 6 janvier 2025 et signifiées à Madame [J] le 8 janvier 2025 demande au tribunal de :

CONDAMNER Madame [D] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 72-74, boulevard Rodin à Issy-les-Moulineaux (92) :

— la somme de 10 942,40 €, correspondant au montant des charges dues du 15 décembre 2013 au 1 octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021 pour la somme de 5 916,11 € et à compter de l’assignation pour le solde ;

— la somme de 630,92 € au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 600,00 € au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATER la résistance abusive

CONDAMNER Madame [D] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 72-74, boulevard Rodin à Issy-les-Moulineaux (92) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNER Madame [D] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 72-74, boulevard Rodin à Issy-les-Moulineaux (92) la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [J] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 septembre 2024, date reportée au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I/ Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

1° Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.942,40 euros au titre des charges dues du 15 décembre 2013 au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021 pour la somme de 5.916,11 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— Un extrait de matrice cadastrale,

— Un relevé du compte arrêté au 1er juillet 2023,

— Un relevé du compte arrêté 1er octobre 2024,

— Les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 28 avril 2014, 11 décembre 2014, 7 décembre 2015, 12 décembre 2016, 7 février 2017, 14 décembre 2017, 12 décembre 2018, 4 mars 2020, 30 décembre 2020, 13 décembre 2021, 13 décembre 2022 et 13 décembre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 30 juin 2013 au 30 juin 2024, fixé les budgets prévisionnels du 30 juin 2013 au 30 juin 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

Le syndicat des copropriétaires produit également :

— Différentes « mise en demeure » adressées par le syndic :

«  en date du 9 février 2015 pour obtenir paiement de la somme de 2.493,53 euros (avis de réception non produit),

«  en date du 1er décembre 2016 pour obtenir paiement de la somme de 7.276,59 euros (avis de réception non produit)

«  en date du 30 juin 2021 pour obtenir paiement de la somme de 5.359,82 euros (avis de réception non produit)

— Une mise en demeure par huissier de justice signifiée à étude le 23 février 2017 pour obtenir paiement de la somme de 7.845,94 euros,

— Un commandement de payer signifié le 18 septembre 2015 pour obtenir le paiement de la somme de 3.445,56 euros

— Un commandement de payer signifié le 9 septembre 2021 pour obtenir le paiement de la somme de 5.916,11 euros

— Différentes factures de frais,

— Les appels de provisions

— Le contrat de syndic

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [J] est propriétaire du lot n° 32 de la copropriété.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible, au titre des charges dues sur la période du 15 décembre 2013 au 1er octobre 2024 inclus, d’un montant de 10.942,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date de la signification du commandement de payer, pour la somme de 5.916,11 euros et, à compter de l’assignation délivrée le 10 août 2023 pour le solde.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, l’analyse du décompte produit démontre que la défenderesse n’a adressé aucun règlement postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 9 septembre 2021.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.942,40 euros au titre des charges dues pour la période du 15 décembre 2013 au 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date du commandement de payer, pour la somme de 5.916,11 euros et, à compter de la date de délivrance de l’assignation, le 10 août 2023, pour le surplus.

2° Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 630,92 euros au titre des frais de relance et de la somme de 600,00 euros au titre des frais de contentieux facturés par le syndic, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les frais au titre des honoraires du syndic pour suivi de contentieux (600 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— les frais de mise en demeure et relances (180 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois à la défenderesse ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 450,92 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant :

— Aux commandements de payer des 18 septembre 2015 et du 9 septembre 2021 (169,25 + 160,53), justifiés par la production des actes, lesquels mentionnent le coût.

— A la signification de la mise en demeure du 23 février 2017 (121,14 euros) justifiée par la production de l’acte.

En conséquence, Mme [J] sera condamnée au paiement de la somme de 450,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de l’assignation. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 780 euros (600+180) sur le compte de Mme [J].

3° Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [J] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance, et qui a cessé tout règlement depuis le 6 avril 2021, a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [J] sera condamnée à lui payer.

4° Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

II/ Sur les demandes accessoires

Mme [J], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [J] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 72-74, boulevard Rodin à Issy-les-Moulineaux (92) représenté par son syndic :

— la somme de 10.942,40 euros au titre des charges dues pour la période du 15 décembre 2013 au 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2021, date du commandement de payer, pour la somme de 5.916,11 euros, et à compter du 10 août 2023, date de l’assignation, pour le surplus ;

— la somme de 450,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de l’assignation ;

— la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges et frais seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (780 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [D] [J] ;

CONDAMNE Madame [D] [J] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT