TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD, Greffière

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffière

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

N° RG 25/02414 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. COEUR EUROMED-DEUXIÈME TRANCHE SIS [Adresse 5],

pris en la personne de son syndic, la société MGF, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [J]

née le 22 Mars 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [Z] [H] [B]

né le 26 Décembre 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] sont propriétaires du lot n°53 au sein de la copropriété COEUR EUROMED – Deuxième tranche.

Par courriers recommandés du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] de régler la somme de 368,21 euros au titre de l’appel de fonds du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, relatif à l’exercice en cours, somme dont ils ne se sont pas acquittés à sa date d’exigibilité.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 juin 2025, le syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche, agissant par son syndic en exercice la société MGF, a fait citer Madame [M] [J] et Monsieur [Z] [H] [B] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 09 juillet 2025, aux fins de :

* Condamner solidairement Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche les sommes suivantes :

— charges impayées : 3.088,89 euros,

— provisions non encore échues : 484 euros,

— appels de fonds travaux à venir : 80 euros,

— frais nécessaire : 1.203,02 euros,

— dommages et intérêts : 1.500 euros,

— article 700 :1.500 euros,

— les entiers dépens en ce compris le commandement ;

* Ne pas écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, indiquant que la somme de 3.088,89 euros a été réglée et qu’il maintient les autres demandes.

Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B], bien que régulièrement cités à étude de commissaire de justice ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur les écritures de Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B]

En application des articles 446-1 et 446-2-2 du code de procédure civile, Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] n’étant ni comparants, ni représentés à l’audience et les parties n’ayant pas été autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience, les courriers électroniques qu’ils ont adressés à la juridiction seront écartés des débats.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 23 juillet 2021,13 janvier 2022, 3 mars 2023 et 12 juin 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,le décompte de charges et les appels de fonds concernant Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] pour la période réclamée,les mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception du 24 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024,le relevé de compte arrêté au 1er avril 2025 à la somme de 3.088,89 euros dus au titre des charges et travaux et 1.203,02 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 502 euros, le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche a indiqué à l’audience que Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] avaient réglé la somme de 3.088,89 euros.

Dès lors, la demande de condamnation de Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche la somme de 3.088,89 euros au titre des charges et travaux est devenue sans objet.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant les mises en demeure du 24 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 12 juin 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] au paiement de la somme de 502 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] supporteront les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATE que la demande de condamnation de Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche la somme de 3.088,89 euros au titre des charges et travaux échus est devenue sans objet ;

CONDAMNE Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires COEUR EUROMED – Deuxième tranche, les sommes suivantes :

502 euros (cinq cent deux euros) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2025,300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts,500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [M] [J] épouse [H] [B] et Monsieur [Z] [H] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12/01/2026 À Maître Jean DE VALON