TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

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@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13184 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IP3

Minute : 26/00291

Etablissement public SEINE,-[Localité 3] HABITAT (OPH)

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame, [H], [Q]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame, [H], [Q]

Le

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

— Seine, [Localité 3] Habitat ,

[Adresse 2],

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

— Madame, [H], [Q]

non comparante

demeurant, [Adresse 3],

[Adresse 4] ,

[Localité 5]

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 janvier 2019, Seine, [Localité 3] Habitat a donné à bail à Madame, [H], [Q] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 5] à, [Localité 6], pour un loyer mensuel de 372,50 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine, [Localité 3] Habitat a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.203,82 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, Seine Saint-Denis Habitat a fait assigner Madame, [H], [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame, [H], [Q] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3.242,88 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— ordonner à Madame, [H], [Q] d’avoir à remettre à, [Localité 7], sous astreinte de 77 euros par jour de retard son attestation d’assurance contre les risques locatifs,

— condamner Madame, [H], [Q] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Seine, [Localité 3] Habitat expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 novembre 2024.

A l’audience du 9 février 2026, Seine, [Localité 3] Habitat, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 788 euros, selon décompte en date du 4 février 2026. Il a donné son accord pour que des délais de paiement soient accordées d’office à la locataire sur 24 mois. Il a également demandé à ce que la suspension des effets de la clause résolutoire soit ordonnée au profit de la locataire malgré son absence à l’audience compte tenu de la baisse substantielle de la dette locative.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame, [H], [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Seine, [Localité 3] Habitat pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine, [Localité 3] par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine, [Localité 3] Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 22 janvier 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.203,82 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame, [H], [Q] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 7] produit un décompte démontrant que Madame, [H], [Q] reste lui devoir la somme de 788 euros à la date du 4 février 2026.

Pour la somme au principal, Madame, [H], [Q], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 788 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame, [H], [Q] sera également condamnée au paiement à compter du 5 février 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Seine, [Localité 3] Habitat démontre que Madame, [H], [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la dette locative a diminué de sorte que Seine, [Localité 3] Habitat sollicite le maintien dans les lieux de la locataire par la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame, [H], [Q] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance contrat les risques locatifs

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, conformément aux dispositions précitées, le bailleur demande la condamnation du défendeur à lui produire son attestation d’assurance. Faute d’y avoir déféré, le défendeur sera condamné à la remettre au bailleur sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

Madame, [H], [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Seine, [Localité 3] Habitat les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2019 entre Seine, [Localité 3] Habitat et Madame, [H], [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 5] à, [Localité 6] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

Condamne Madame, [H], [Q] à verser à, [Localité 8] Habitat la somme de 788 euros (décompte arrêté au 4 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame, [H], [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 23 mensualités de 32 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame, [H], [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Seine, [Localité 3] Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame, [H], [Q] soit condamnée à verser à Seine, [Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 5 février 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à, [Localité 7] ou à son mandataire ;

Condamne Madame, [H], [Q] à remettre à, [Localité 7] son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs sous astreinte de 5 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de trois mois ;

Condamne Madame, [H], [Q] à verser à, [Localité 7] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame, [H], [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection