TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

GROSSE :

Le 02 Avril 2026

à M^e Béatrice TIXIER-FAVRE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Avril 2026

à M^e Hedi SAHRAOUI

à M^e Nicolas MERGER

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06962 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VU5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [E] [H]

née le 03 Août 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Hedi SAHRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], domiciliée : chez SAS CAMELLO, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M^e Béatrice TIXIER-FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [E] [H] se présente comme propriétaire d’un appartement B [Cadastre 1] situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 2] et fait valoir que la SA FONCIA MÉDITERRANÉE, qui a exercé les fonctions de syndic professionnel de la copropriété pendant environ quatre années jusqu’en 2024, a commis des manquements dans l’exercice de sa mission de nature à lui causer un préjudice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, Mme [B] [E] [H] a fait assigner la SA FONCIA MÉDITERRANÉE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Marseille. Elle forme les demandes suivantes :

À titre principal, contre la SA FONCIA MÉDITERRANÉE :condamnation de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE à lui payer la somme de 7 652,67 euros au titre de charges de copropriété qu’elle estime avoir indûment réglées ;condamnation de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;À titre subsidiaire :déclaration de sa qualité de créancière à hauteur de 7 652,67 euros vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ;En tout état de cause :condamnation de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamnation de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE aux entiers dépens, y compris le coût de l’assignation ;dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 janvier 2026. Mme [B] [E] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SA FONCIA MÉDITERRANÉE soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes de Mme [E] [H] faute pour elle de justifier de sa qualité de propriétaire/copropriétaire. Sur le fond, elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes, faisant valoir que les pièces produites ne permettent pas de retrouver le détail des sommes réclamées, que les charges correspondent à des décisions d’assemblée générale non contestées dans les délais légaux, et que sa responsabilité n’est pas démontrée. À titre reconventionnel, elle sollicite:

la condamnation de Mme [E] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;la condamnation de Mme [E] [H] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires soulève également l’irrecevabilité des demandes de Mme [E] [H] faute de justifier de sa qualité de propriétaire, relevant que l’assignation ne mentionne pas le numéro de lot dont elle serait propriétaire et qu’aucun titre de propriété n’a été communiqué. Sur le fond, il conclut au rejet des demandes dirigées à son encontre à titre subsidiaire. À titre reconventionnel, il sollicite :

la condamnation de Mme [E] [H] au paiement de la somme de 3 292,99 euros au titre de charges de copropriété impayées avec intérêts à compter du commandement de payer du 20 octobre 2025 ;la condamnation de Mme [E] [H] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité.

En l’espèce, Mme [E] [H] fonde l’ensemble de ses demandes sur sa prétendue qualité de copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2]. Cette qualité conditionne sa recevabilité à agir tant à l’encontre de l’ancien syndic qu’à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Or, il résulte des débats que ni l’assignation introductive d’instance ni les conclusions de la demanderesse ne comportent le numéro de lot dont elle serait propriétaire. Plus encore, aucun titre de propriété ni aucune attestation notariée n’a été produit au soutien de ses demandes, et ce malgré les conclusions des deux défendeurs qui soulevaient expressément ce moyen.

À l’audience du 26 janvier 2026, Mme [E] [H] n’a pas davantage été en mesure de justifier de sa qualité de propriétaire.

Dans ces conditions, faute pour la demanderesse de rapporter la preuve de sa qualité de copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], ses demandes principales et subsidiaires doivent être déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires

Le Syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel la condamnation de Mme [E] [H] au paiement de la somme de 3 292,99 euros au titre de charges de copropriété impayées, correspondant à des travaux approuvés en assemblée générale.

Toutefois, cette demande reconventionnelle repose elle-même sur la qualité de copropriétaire de Mme [E] [H], qui n’a pas été établie en l’instance. Il serait en effet contradictoire de déclarer irrecevable la demanderesse au motif qu’elle ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire, tout en la condamnant à des charges de copropriété sur ce même fondement.

La demande reconventionnelle en paiement de charges sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive

La SA FONCIA MÉDITERRANÉE sollicite la condamnation de Mme [E] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus que dans le cas où il est établi que le demandeur a agi avec malice, mauvaise foi ou légèreté blâmable. En l’espèce, si les demandes de Mme [E] [H] sont déclarées irrecevables faute de justifier de sa qualité à agir, rien ne permet de caractériser une intention malicieuse ou une légèreté blâmable de sa part dans l’exercice de son action. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [E] [H], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure. Mme [E] [H] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, eu égard à la disparité entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevables les demandes de Mme [B] [E] [H], tant à l’encontre de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE qu’à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], faute de justifier de sa qualité de copropriétaire ;

REJETTE la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 3 292,99 euros au titre des charges de copropriété ;

REJETTE la demande reconventionnelle de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA FONCIA MÉDITERRANÉE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [E] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Marseille, le 2 avril 2026

La Greffière, Le Juge