TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 25/02723 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TZ5

AFFAIRE : M., [L], [I] (M^e DUVAL-ZOUARI)

C/ S.D.C., [Adresse 1] ; Société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT

A l’audience Publique du 22 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur, [L], [I]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE, [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

défaillant

Société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur, [L], [I] est propriétaire d’un appartement situé, [Adresse 5].

Après avoir sollicité à plusieurs reprises le syndic de copropriété, Monsieur, [L], [I], es qualité de copropriétaire au sein de la, [Adresse 6],, [Localité 2], [Adresse 7] a mis en demeure UNICIL de prendre les mesures nécessaires à mettre fin à l’infection des parties communes et à procéder à la dératisation de l’ensemble de la copropriété.

Monsieur, [L], [I] a mis en demeure le 3 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires syndic de copropriété lui demandant de :

Procéder à la dératisation globale et définitive de la copropriété, [Adresse 8] (parties communes et privatives) sous un délai de 10 jours à réception des présentes et de justifier, par la communication des devis et factures, des opérations de dératisation réalisées. Ces devis et factures devront décrire précisément les diligences envisagées afin de mettre un terme définitif à ce défaut d’entretien généralisé ; D’indemniser Monsieur, [L], [I] : des préjudices subis du fait de la résistance fautive à procéder aux diligences nécessaires pour préserver l’immeuble. Ce préjudice est chiffré à la somme de 5.000,00 € ;

des préjudices physiques et matériels subis du fait de l’invasion des rats dans le logement de Monsieur, [L], [I] :

Frais médicaux à la suite de l’attaque et la morsure du chien de Monsieur, [L], [I] : 150,00 € TTC

Frais d’huissier : 288,00 €

Frais médicaux consécutifs à la morsure de Monsieur, [L], [I] et frais d’entretien du véhicule

Des troubles de jouissance et du préjudice moral consécutifs à l’invasion des rats au sein de son logement : 10.000,00 €.

Par actes séparés en date du 5 mars 2025, Monsieur, [L], [I] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sis, [Adresse 9], et la société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT aux fins de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et suivants

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et suivants

Vu le procès-verbal de constat

Vu la jurisprudence

Monsieur, [L], [I] sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires et de son syndic en exercice, UNICIL aux fins qu’il soit procédé à :

la dératisation globale et définitive de la copropriété, [Adresse 8] (parties communes et privatives) sous astreinte de 100,00€ par jour de retard et dans un délai de 10 jours à réception des présentes et de justifier, par la communication des devis et factures, des opérations de dératisation réalisées ;

l’indemnisation de son entier préjudice : des préjudices subis du fait de la résistance fautive à procéder aux diligences nécessaires pour préserver l’immeuble. Ce préjudice est chiffré à la somme de 5.000,00 € ;

des préjudices physiques et matériels subis du fait de l’invasion des rats dans le logement de Monsieur, [L], [I] :

Frais médicaux à la suite de l’attaque et la morsure du chien de Monsieur, [L], [I] : 150,00 € TTC

Frais d’huissier : 288,00 €

Frais médicaux consécutifs à la morsure de Monsieur, [L], [I] et frais d’entretien du véhicule Des troubles de jouissance et du préjudice moral chiffrés à la somme de 10.000,00 €.

— et à leur condamnation au paiement de la somme de 1.500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de la présente instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 25/2723.

Par conclusions récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 21 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur, [L], [I] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et suivants

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et suivants

Vu le procès-verbal de constat

Vu la jurisprudence

Monsieur, [L], [I] sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires et de son syndic en exercice, UNICIL aux fins qu’il soit procédé à :

la dératisation globale et définitive de la copropriété, [Adresse 8] (parties communes et privatives) sous astreinte de 100,00€ par jour de retard et dans un délai de 10 jours à réception des présentes et de justifier, par la communication des devis et factures, des opérations de dératisation réalisées ;

l’indemnisation de son entier préjudice : des préjudices subis du fait de la résistance fautive à procéder aux diligences nécessaires pour préserver l’immeuble. Ce préjudice est chiffré à la somme de 5.000,00 € ;

des préjudices physiques et matériels subis du fait de l’invasion des rats dans le logement de Monsieur, [L], [I] :

Frais médicaux à la suite de l’attaque et la morsure du chien de Monsieur, [L], [I] : 150,00 € TTC

Frais d’huissier : 288,00 €

Frais médicaux consécutifs à la morsure de Monsieur, [L], [I] et frais d’entretien du véhicule

Des troubles de jouissance et du préjudice moral chiffrés à la somme de 10.000,00 €.

— et à leur condamnation au paiement de la somme de 1.500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] à, [Localité 3], et la société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT, cités à personne, sont défaillants.

*****

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*****

La procédure a été clôturée le 23 octobre 2025, et mise à l’audience du 22 janvier 2026.

Le délibéré est fixé au 26 mars 2026.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code civil, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal observe que Monsieur, [I], qui se dit propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier, [Adresse 8], produit comme seul justificatif de sa qualité de propriétaire que la photocopie de sa carte nationale d’identité, qui ne peut contrairement à l’énoncé du bordereau de pièces être intitulée « titre de propriété », toutefois l’action qu’il intente peut être introduite par tous tiers, de sorte que sa qualité de copropriétaire n’est pas exigée pour la recevabilité de son action.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées au RPVA le 21 octobre 2025 :

L’article 16 du Code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] et la société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT sont défaillants.

Monsieur, [L], [I] ne produit pas la preuve de la signification de ses conclusions du 21 octobre 2025, et de son nouveau bordereau de pièces qui comprend une nouvelle pièce (pièce 6) en sus des 5 premières communiquées lors de l’assignation, aux parties défaillantes.

Or en application du texte précité, il incombe aux demandeurs de signifier aux parties défaillantes ses nouvelles demandes.

En conséquence, les demandes de Monsieur, [I] résultant des conclusions récapitulatives du 21 octobre 2025 seront déclarées irrecevables et par voie de conséquence la pièce 6 sera également déclarée irrecevable.

Le tribunal ne statuera que sur les demandes résultant de l’assignation délivrée aux défendeurs le 5 mars 2025.

Sur les demandes de Monsieur, [I] :

Aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) ».

Par application des dispositions rappelées ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ainsi que l’énonce l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic est quant à lui chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il a donc le pouvoir d’effectuer les travaux urgents et engage sa responsabilité s’il ne satisfait pas à cette obligation légale.

La notion d’urgence s’entend d’un défaut de réaction rapide qui entraînerait un préjudice et que ce préjudice à éviter est imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que par ailleurs « En cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Il peut, par application de ce texte, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ».

En l’espèce Monsieur, [L], [I], copropriétaire dans la, [Adresse 6] à, [Localité 3], reproche au syndicat des copropriétaires et à son syndic un défaut d’entretien des parties communes ayant entrainé une infestation de rats. Il soutient que les rats qui pénètrent dans les parties privatives proviennent des parties communes non entretenues, et qu’à ce titre le syndicat des copropriétaires et le syndic sont responsables de plein droit des dommages causés en n’ayant pas agi en urgence, comme cela le leur avait été demandé.

Il ressort du constat d’huissier du 16 décembre 2022, la présence de nombreuses déjections de petite taille sur la terrasse bétonnée attenante au logement de Monsieur, [I]. Il est également relevé la présence de cadavres de rats sur sol, des galeries creusées autour d’un arbre, et des sacs poubelles en plastique déchirés dans des containers. A l’intérieur du logement du demandeur il est constaté derrière le canapé la présence d’excréments de petite taille, de même que dans la cuisine, derrière le réfrigérateur. Maître, [S], huissier de justice, note qu’à la tombée de la nuit, aux alentours de 17h30 des rats grouillent à l’intérieur et autour des containers à ordures. Il est noté que les rongeurs sont de taille importante. La présence de traces de ces rongeurs (excréments) est également relevée sur les emplacements de stationnement situés à proximité.

L’huissier note à l’ouverture du capot du véhicule de Monsieur, [I] qu’une odeur d’urine s’en échappe, et que ce dernier lui déclare avoir dû remplacer des pièces sous le capot, des morceaux ayant été grignotés.

Le tribunal observe que c’est la seule pièce produite, à valeur probante, par le demandeur.

Ceci étant dit, il convient de rappeler au demandeur qui agit au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 contre le syndicat des copropriétaires, que son action qui repose sur une responsabilité de droit, implique toutefois la démonstration d’un lien de causalité entre les dommages allégués et les parties communes. Cela suppose de démontrer que le dommage trouve son origine dans un vice ou un défaut d’entretien des parties communes. La simple présence de rats, même en grand nombre, ne suffit pas automatiquement à caractériser un défaut d’entretien fautif des parties communes. La jurisprudence exige un défaut d’entretien caractérisé, ou une carence démontrée dans les mesures prises.

Contrairement à l’interprétation qui est faite par le demandeur du contenu du constat d’huissier, Il n’est aucunement démontré au travers de ce constat d’huissier une imputabilité aux parties communes. Ce constat démontre uniquement la présence de rats dans les parties privatives et dans les parties communes. Il ne permet pas d’établir que la présence des rats est due à un défaut d’entretien des parties communes. En effet, il ne décrit pas la présence d’immondices, d’ouvertures non obturées, il ne permet pas plus de caractériser que la copropriété n’a rien fait. La production de la mise en demeure en date du 3 septembre 2024, postérieurement au constat d’huissier ne permet pas de déduire que la copropriété est restée passive face aux demandes de Monsieur, [I] et que la situation perdure. Il n’est aucunement démontré qu’aucune campagne de dératisation n’est intervenue.

La défaillance des demandeurs ne peut être interprétée comme une volonté de se soustraire à ses obligations.

Le rappel des dispositions sanitaires ne crée pas une obligation de résultat à la charge du syndicat des copropriétaires, et ne peut suffire à engager la responsabilité de ce dernier.

Il sera rappelé les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile qui impose au juge de vérifier, outre la recevabilité, le bien-fondé de la demande.

En outre, il sera relevé que la facture du vétérinaire ne permet aucunement de démontrer que les frais exposés pour le chien sont liés à une morsure d’un rongeur. Il ne produit par ailleurs aucune pièce médicale venant attester de soins consécutifs à une morsure d’un rat pour lui-même, ni des frais d’entretien de son véhicule qui seraient consécutifs à des pièces endommagées par l’action d’un rat.

De sorte que s’agissant du syndicat des copropriétaires, le tribunal déboutera l’ensemble des demandes faute d’établir un défaut d’entretien avéré ou une carence fautive objectivable, un lien de causalité, et de justifier de la réalité des préjudices allégués. Le lien causal n’est pas établi en l’espèce.

Une action devant le juge des référés aurait été certainement plus pertinente.

S’agissant de son action contre le syndic, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, elle implique de démontrer une faute personnelle du syndic dans l’exercice de son mandat. La faute du syndic ne peut être identique à celle du syndicat des copropriétaires. L’article 18 définit les obligations légales du syndic, la violation de ces obligations constitue pour le tiers au mandat, liant le syndicat des copropriétaires au syndic, une faute délictuelle.

Or force est de constater que Monsieur, [I] ne distingue aucunement dans les motifs de son assignation les fautes qui seraient imputables au syndic de celles qui seraient imputables au syndicat des copropriétaires.

Il ne ressort pas des pièces produites la démonstration d’une inertie manifeste après mise en demeure, d’une absence totale de diligences, ou d’une carence dans la gestion d’une urgence sanitaire. En effet la seule pièce probante exploitable reste le constat d’huissier du 16 décembre 2022, antérieur à la mise en demeure du 3 septembre 2024, qui ne caractérise pas le défaut d’entretien, l’absence de mesures, et ne démontre aucunement une abstention fautive.

A défaut de pouvoir démontrer l’existence d’un défaut d’entretien avéré ou d’origine imputable aux parties communes, et les manquements du syndic dans sa mission de mandataire du syndicat des copropriétaires qui supposent la démonstration d’une carence dans l’exécution de ses missions, ou une abstention fautive, ou une faute personnelle détachable, les demandes de Monsieur, [I] seront déboutées.

En conséquence Monsieur, [L], [I] sera débouté de l’ensemble de ses demandes et sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

DECLARE irrecevables les conclusions de Monsieur, [L], [I] notifiées au RPVA le 21 octobre 2025 et la pièce 6 du bordereau de communication de pièces,

DEBOUTE Monsieur, [L], [I] de l’ensemble de ses demandes présentées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8],, [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice,

DEBOUTE Monsieur, [L], [I] de l’ensemble de ses demandes présentées contre la société UNICIL GROUPE ACTION LOGEMENT,

CONDAMNE Monsieur, [L], [I] aux entiers dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE