Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b4, 8 janvier 2026, n° 23/03864

TJ Marseille 8 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Violation de la clause d'exclusivité du mandat
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas respecté la clause d'exclusivité stipulée dans le mandat, justifiant ainsi la demande de paiement de l'indemnité forfaitaire.
Rejeté
Absence de fondement juridique pour la demande de dommages-intérêts
La cour a rejeté cette demande, considérant que les défendeurs n'ont pas démontré que la société AUVA IMMOBILIER était mal fondée dans ses prétentions.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé dans leurs demandes, devaient indemniser la société AUVA IMMOBILIER pour les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b4, 8 janv. 2026, n° 23/03864
Numéro(s) :	23/03864
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie BOISSET-ROBERTSophie GRASSI
Parties :	Société SCP [ K ] [ N ] & [ H ] [ M ], ) c/ La société AUVA IMMOBILIER ( S.A.R.L )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/03864 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3IOG

AFFAIRE :

Société SCP [K] [N] & [H] [M] (M^e Sophie GRASSI)

M. [A] [I] (la SCP CABINET [B] & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Novembre 2025, puis prorogé au 18 Décembre 2025 et enfin au 08 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Société SCP [K] [N] & [H] [M]

mandat conduit par Me [L] [N], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3], désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE du 24/06/2024

intervention volontaire

représentée par M^e Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE

La société AUVA IMMOBILIER (S.A.R.L).

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° B 834 766 453

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [A] [I]

né le 26 Septembre 1974 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [P] [G] [I]

née le 19 Septembre 1971 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie BOISSET-ROBERT de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] étaient propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 2].

Par contrat du 30 avril 2022, Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] ont donné mandat à la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER de mettre en vente ce bien immobilier.

Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] ont vendu leur bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence immobilière MY [Localité 8], concurrente de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER.

Par acte d’huissier en date du 13 avril 2023, la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER a assigné Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir condamner solidairement Monsieur [A] [I] et son épouse Madame [P] [G] épouse [I] à payer à la société AUVA IMMOBILIER la somme de 15 000 € correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue ou titre de la clause pénale.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 10 juillet 2024, au visa des articles 1217 et suivant, 1231-5, la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER et la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER, sollicitent de voir :

— recevoir en son intervention volontaire, Me [N], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [I] et son épouse Madame [P] [G] épouse [I] a payer a la SCP [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER, la somme de 15 000 euros, correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue au titre de la clause pénale ;

— débouter Monsieur [A] [I] et son épouse Madame [P] [G] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [I] et son épouse Madame [P] [G] épouse [I] àa payer a la SCP [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [C] [N], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER, la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Me [O] [E] qui en a fait l’avance.

— dire n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée et son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], affirment que le mandat signé par Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] avec l’agence immobilière demanderesse était un mandat exclusif. La société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER a accompli de nombreuses diligences pour la mise en vente.

Contrairement aux affirmations des défendeurs, la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER n’était pas au courant de la prétendue signature d’un mandat antérieur avec l’agence MY [Localité 8].

Les demanderesses font valoir que le système de signature électronique utilisé pour que Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] signent le mandat de vente leur a permis de lire le contrat préalablement.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 18 octobre 2023, au visa des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ainsi que 72 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] sollicitent de voir :

— déclarer nul le contrat de mandat exclusif signé le 4 juin 2022 entre l’agence immobilière AUVA IMMOBILIER et Madame [P] [G] [I] et Monsieur [A] [I] ;

— condamner la société AUVA IMMOBILIER à verser à Madame [P] [G] [I] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la société AUVA IMMOBILIER à verser à Monsieur [A] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société AUVA IMMOBILIER à verser à Madame [P] [G] [I] et Monsieur [A] [I] la somme de 2 500 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie adverse aux entiers dépens ;

— juger que l’avocat ci-dessus constitué pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] font valoir qu’aucun mandat écrit ne leur a été remis. Les défendeurs ont uniquement signé le mandat électroniquement, sans en obtenir copie, même sur support dématérialisé. Le mandat de vente est donc nul sur le fondement des articles cités au visa du dispositif des conclusions.

Les défendeurs sont désormais divorcés. Le litige initié par la demanderesse les a contraints à revivre des moments désagréables. la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER a fait preuve de malhonnêteté en attrayant les défendeurs à la présente procédure. Elle sera tenue à des dommages-intérêts.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’intervention volontaire :

Aucune partie ne conteste la recevabilité de l’intervention volontaire la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER. Cette intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la nullité du mandat du 30 avril 2022 :

L’article 1, 1° de la loi du 6 juillet 1970 « réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » dispose :

« Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; (…) »

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 « fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (…) » dispose quant à lui, dans son premier alinea :

« lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. »

Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] citent les articles 6 de la loi de 1970 et 72 du décret de 1972, mais l’article 6 (qui renvoie dans son I aux opérations de vente de bien immobilier visées à l’article 1, 1° sus-cité, et qui est donc applicable au présent litige) ne prévoit aucune obligation pour le mandataire de remettre une copie du mandat au mandant (cette exigence est prévue par l’article 78 sus-cité) et l’article 72 ne vise aucune obligation de délivrance de copie non plus.

Dès lors, seul l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 apparaît pertinent dans le cadre du présent litige.

A la lecture de ce texte, même à supposer, comme le soutiennent Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I], qu’aucun exemplaire du contrat de mandat ne leur ait été remis lors de la signature, l’article 78 sus-cité ne prévoit pas la nullité du contrat de mandat. Ce texte prévoit uniquement l’inapplicabilité de la clause pénale ou de la clause d’exclusivité.

Il convient donc de débouter Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] de leur prétention tendant à la nullité du contrat, en ce que cette prétention est mal fondée juridiquement.

Au demeurant, il apparaît que les défendeurs opèrent une confusion dans le dispositif de leurs conclusions : ils sollicitent la nullité du mandat du 4 juin 2022, alors que le mandat a été signé électroniquement le 30 avril 2022 : la date du 4 juin est celle d’un avenant. Il sera donc retenu que c’est du mandat du 30 avril 2022 que les demandeurs sollicitent la nullité, le contrat du 4 juin 2022 n’étant qu’un avenant à ce mandat. C’est donc la nullité du contrat du 30 avril qui sera rejetée.

Sur la clause pénale :

Il sera retenu que l’article 78 du décret du 20 juin 1972 sus-cité fait peser sur le mandataire l’obligation de remettre une copie du mandat au mandant. En effet, cette disposition n’aurait pas de sens si la mention « mandat dont un exemplaire a été remis au mandant » faisait peser l’obligation de remise sur le mandant (le client de l’agence immobilière) lui-même.

Puisque l’obligation de remise d’un exemplaire du mandat pèse sur le mandataire, en l’espèce la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, c’est à elle qu’il incombe, au titre de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve qu’elle a accompli son obligation.

En l’espèce, les demanderesses produisent aux débats des e-mels envoyés le 2 mai 2022 aux adresses « [Courriel 7] » et « [Courriel 6] » indiquant que « le document < Mandat by ORPI> est maintenant signé électroniquement. (…) Pour le télécharger, copier / coller le lien ci-dessous dans la barre d’adresse de votre navigateur ». S’ensuit un lien vers une page internet.

L’exemplaire physique du mandat de mise en vente versé aux débats est bien intitulé « Mandat by ORPI » en sa première page. Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] ne contestent pas avoir signé ce mandat électroniquement, même s’ils prétendent ne pas avoir été en mesure de le lire. Il résulte de la lecture de ce mandat que les adresse de messagerie citées dans les e-mels du 2 mai 2022 sont bien celles des défendeurs : le mandat cite ces adresses de messagerie en page 1 sur 9.

Les défendeurs ne commentent d’ailleurs en aucun point de leurs conclusions les e-mels du 2 mai 2022 sus-cités, e-mels contenant un lien hypertexte permettant d’accéder à la copie du mandat signé.

Et par ailleurs, les propres pièces des défendeurs, qui sont constituées d’impressions d’e-mels (impressions d’ailleurs de mauvaise qualité puisque les pièces remises au Tribunal sont « coupées » sur la gauche) montrent qu’avant même la signature d’actes électroniquement, les défendeurs ont eu la possibilité de cliquer sur un lien indiquant : « relire le document et le signer » (pièce n°3 en défense relative à l’avenant du 4 juin 2022).

Il convient en tous cas de constater que les défendeurs ne contestent pas avoir reçu les mails du 2 mai 2022 qui leur permettaient de télécharger le mandat de vente portant clause d’exclusivité, alors même que les défendeurs prétendent n’avoir pas reçu de copie de ce mandat.

La clause d’exclusivité et la clause pénale stipulées par ce mandat trouvent donc à s’appliquer, dès lors qu’il n’est pas contesté que les défendeurs ont réalisé la vente de leur bien immobilier par l’intermédiaire d’une autre agence que la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER. Ils n’ont donc pas respecté la clause d’exclusivité figurant au mandat.

La clause pénale, stipulée en page 7, prévoit une indemnité d’un montant égal à la rémunération prévue au bénéfice de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER. Cette rémunération, visée en page 2, est de 15 000 €.

Les demanderesses sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs. Toutefois, les demanderesses n’indiquent pas quelle stipulation du contrat prévoit la solidarité entre les mandants pour les sommes dues au titre du mandat. Il résulte pourtant de l’article 1310 du code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle : elle ne se présume pas.

Par suite, il convient de condamner conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] à régler à la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], la somme de 15 000 €.

Sur les dommages-intérêts :

Non seulement les défendeurs n’invoquent aucun fondement juridique à leur prétention à des dommages-intérêts mais de surcroît, cette prétention repose sur la démonstration préalable par les défendeurs que la demanderesse serait mal fondée en ses prétentions.

Or, le présent jugement fait au contraire droit aux prétentions de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER.

Par suite, Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] seront déboutés de leur prétention à la somme de 1 000 € chacun de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I], qui succombent aux demandes de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], aux entiers dépens.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître [O] [E], avocate de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], de recouvrer directement contre Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] à verser à la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société AUVA IMMOBILIER ;

DEBOUTE Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] de leur prétention tendant à la nullité du contrat de mandat du 30 avril 2022 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] à régler à la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], la somme de quinze mille euros (15 000 €) au titre de la clause pénale figurant au contrat de mandat du 30 avril 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] de leur prétention tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER à leur verser la somme de 1 000 € chacun de dommages-intérêts ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] aux entiers dépens ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître [O] [E], avocate de la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], de recouvrer directement contre Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [A] [I] et Madame [P] [G] [I] à verser à la société à responsabilité limitée AUVA IMMOBILIER, représentée par son liquidateur judiciaire, la société civile professionnelle [K] [N] & [H] [M], mandat conduit par Me [K] [N], la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT