TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01707 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWBT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [L] [F] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS :

Madame [M] [R] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 4]

comparant,

A l’audience du 8 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2021, Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], ont donné à bail à Monsieur [N] [O] et à Madame [M] [R], épouse [O] un logement à usage d’habitation avec cave et garage, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 600,00 euros, outre 30,00 € de provision pour charges, payables au plus tard le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs dès le mois de février 2023, Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G] ont fait délivrer le 5 décembre 2023 auprès de Monsieur [N] [O] et de Madame [M] [R], épouse [O], un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, de produire l’attestation d’assurance et de justifier de l’occupation du logement, ledit acte portant sur la somme principale de 1.086,79 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période des mois de février à novembre 2023 inclus.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été pas acquittées, les époux [G] ont fait assigner, par actes d’huissier signifiés -à l’étude- le 12 avril 2024 Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé liant les parties ;

ordonner l’expulsion Monsieur [N] [O] et de Madame [M] [R], épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la [Localité 2] publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à leur payer la somme de 586,79 euros correspondant à l’arriéré de loyers et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 12 février 2024 ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à leur payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à tous les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement et de l’assignation en vertu de l’article 696 du CPC.

À l’audience du 8 octobre 2024, Monsieur [P] [G] a comparu seul en maintenant les demandes introductives du couple, expliquant avoir un prêt de 500 € par mois à rembourser pour le logement, et en actualisant -arrêté au 6 octobre 2024- le décompte de la dette locative (échéance d’octobre 2024 incluse) à la somme de 3.430,00 euros, hors frais de poursuite (904,69 €).

Madame [M] [R], épouse [O] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Monsieur [N] [O], qui a comparu, explique être séparé depuis le mois d’août de Madame [O], exclue du logement familial par la justice pour violences, et vivre seul avec ses 2 enfants de 12 et 15 ans. Il indique par ailleurs être salarié avec un revenu de 2000 € à 2200 € par mois, sans percevoir d’APL.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025 prorogé au 20 janvier 2025

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

En l’espèce, vu l’absence de l’un des défendeurs à l’audience publique, la décision sera réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2023 – préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique en date du 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action des époux [G] est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, force est de relever que le contrat de location conclu le 27 novembre 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe VII des conditions particulières), et ensuite que le commandement de payer la somme en principal de 1.086,79 euros signifié le 5 décembre 2023 l’a été en visant le délai contractuel de 2 mois, et non le légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023.

Aussi, en application de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et de la récente jurisprudence de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] disposaient donc d’un délai pour régler cette somme de 1.086,79 euros, expirant le 5 février 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 5 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [N] [O] et de Madame [M] [R], épouse [O] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est précisé à toutes fins que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les époux [G] produisent un décompte détaillé démontrant que Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] restent solidairement devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.430,00 euros à la date du 6 octobre 2024 (échéance d’octobre incluse).

Présent à l’audience, Monsieur [N] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative du couple.

Il est constant que les époux [O] sont redevables des loyers et charges jusqu’au 5 février 2024 et, qu’à compter du 6 février 2024, le bail étant résilié de plein droit, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 6 février 2024, les locataires en titre ont manifestement causé un préjudice aux propriétaires-bailleurs qui n’ont pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l’audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G] la somme de 3.430,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus, soit le1er novembrer 2024, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges indexés et actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [R], épouse [O], est absente et non représentée à l’audience, tandis que Monsieur [N] [O], qui comparait, ne sollicite du tribunal, ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est opposé, quant à lui, à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que les époux [O] n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer courant, si bien qu’ils ne peuvent bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra leur être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2021 entre Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], d’une part, et, Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation avec cave et garage situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 février 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O], occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], la somme de 3.430,00 € (trois mille quatre cent trente euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 6 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et calculés à compter du 1er novembre 2024 (cf. décompte du 6 octobre 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] à verser à Monsieur [P] [G] et Madame [L] [F], épouse [G], une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [M] [R], épouse [O] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer préalable du 5 décembre 2023 et celui de l’assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,