TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/01050 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4ALI

AFFAIRE :

M. [Z] [E] (Me [I] [G] [N]) et autres

C/

M. [W] [M] (Maître [R] [U] de la SCP CABINET [U] & ASSOCIES) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 02 Février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 02 Février 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 02 Février 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé lors du prononcé,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [E]

né le 26 Février 1979 à [Localité 5] (COTES DU NORD),

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [A]

née le 05 Janvier 1974 à [Localité 8] (ISERE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jean claude GUARIGLIA, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [W] [M]

né le 29 Mars 1981 à [Localité 4] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [F]

née le 28 Septembre 1982 à [Localité 7] (BOUCHES-DU-RHONE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.P. [Localité 6] RAVANAS [O] [S]

Notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un Office notarial, SAS inscrite au RCS de TARACSCON sous le n°B 306 505 967,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte établi le 12 décembre 2016 par Maître [O] [S], [W] [M] et [H] [F] ont consenti à [Z] [E] et à [P] [A] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située à [Localité 7]. L’acte comportait une mention selon laquelle le bien immobilier était raccordé au réseau d’assainissement.

Suivant acte authentique établi le 03 avril 2017 par Maître [B] [D] assistée de [O] [S], [Z] [E] et [P] [A] ont acquis le bien en cause. L’acte comportait une mention selon laquelle le bien immobilier était raccordé au réseau d’assainissement.

A la suite d’un sinistre subi par l’agence bancaire mitoyenne, il est apparu que le bien immobilier n’était pas raccordé au réseau d’assainissement.

Par ordonnance de référé en date du 22 juin 2022, une expertise a été ordonnée. L’expert [Y] a déposé son rapport le 03 mars 2023.

*

Par acte en date du 18 octobre 2023, [Z] [E] et [P] [A] ont assigné [H] [F], [W] [M] et la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] aux fins qu’ils soient condamnés à leur verser :

— la somme de 29.136,71 Euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement au titre du coût des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif,

— la somme de 10.000,00 Euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[Z] [E] et [P] [A] demandent en outre que la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] soit condamnée à leur verser la somme de 10.000,00 Euros notamment au titre de la perte d’une chance de négocier un prix moindre.

Concernant [H] [F] et [W] [M], [Z] [E] et [P] [A] invoquent le manquement à l’obligation de délivrance, faisant valoir :

— que le raccordement des eaux usées s’effectuait sur un puits perdu situé dans le sous-sol de l’agence bancaire voisine,

— que ce raccordement n’était pas conforme à la réglementation,

— que le courrier de la SERAM du 31 mars 2017 ne permettait pas d’établir l’existence d’un raccordement effectif au réseau d’assainissement,

— que ce courrier ne constituait pas un certificat de conformité,

— que la SERAM avait proposé à la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] d’effectuer un contrôle de conformité moyennant la somme de 263,12 Euros TTC,

— que la mise à la charge de l’acquéreur les travaux de mise en conformité du raccordement était conditionnée par l’existence même du raccordement.

Concernant la responsabilité de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S], ils indiquent :

— qu’elle avait l’obligation d’annexer à l’acte le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif,

— qu’elle était tenue de vérifier les affirmations de [H] [F] et de [W] [M],

— qu’elle avait porté dans la promesse unilatérale de vente une information inexacte,

— qu’elle n’avait pas effectué le contrôle technique proposé par la SERAM,

— qu’elle ne les avait pas mis en garde sur ce point.

*

[H] [F] et [W] [M] concluent au débouté, faisant valoir:

— que l’acte authentique mentionnait que le réseau d’assainissement n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité et que [Z] [E] et [P] [A] n’avaient pas réclamé ce contrôle,

— qu’une lettre délivrée le 31 mars 2017 par le service d’assainissement communal annexée à l’acte authentique mentionnait le raccordement au réseau d’assainissement,

— que l’acte mentionnait que l’acquéreur devait faire son affaire des travaux de conformité,

— que lors de leur achat, le 03 décembre 2012, la SERAM avait indiqué que la maison était raccordée au réseau d’assainissement public,

— qu’ils n’avaient pas connaissance du désordre litigieux.

Subsidiairement, ils invoquent la responsabilité de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] et demandent qu’elle soit condamnée à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, faisant valoir qu’elle ne les avaient pas informés des conséquences de l’absence de réalisation du contrôle de conformité proposé par la SERAM

Reconventionnellement, [H] [F] et [W] [M] demandent la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SCP LUC RAVANAS / [O] [S] conclut au débouté, faisant valoir :

— que les actes mentionnaient que le raccordement au réseau d’assainissement public n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité,

— qu’aucun texte n’imposait la réalisation d’un contrôle dans le cadre d’une vente de bien immobilier,

— que le raccordement était confirmé par les courriers de la SERAM,

— qu’aucun indice ne permettait de suspecter l’absence de raccordement au réseau d’assainissement public,

— qu’elle n’avait pas l’obligation de solliciter la production d’un certificat de vérification de la conformité du système d’assainissement.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

L’article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :

Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

[Z] [E] et [P] [A] ont conclu le 13 novembre 2025 alors que l’ordonnance de clôture avait été rendue le 19 mai 2025 après un avis de clôture donné le 04 novembre 2024. [Z] [E] et [P] [A] n’avaient alors présenté aucune demande de renvoi.

[Z] [E] et [P] [A] ne sollicitent pas la révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’absence de de démonstration d’une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture, les conclusions notifiées par [Z] [E] et par [P] [A] seront déclarées irrecevables.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance reproché à [H] [F] et à [W] [M]

L’article 1604 du Code Civil prévoit :

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il y a manquement à l’obligation de délivrance quand la chose délivrée n’est pas conforme à la chose vendue. La conformité fait défaut lorsque la chose délivrée ne correspond pas à ce qui était contractuellement prévu.

La promesse unilatérale de vente en date du 12 décembre 2016 comportait la mention suivante :

LE PROMETTANT déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau.

LE PROMETTANT déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité mais il déclare qu’il est en bon état de fonctionnement.

LE BENEFICIAIRE déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.

L’acte authentique en date du 03 avril 2017 comporte la mention suivante :

Le VENDEUR déclare :

— que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement ainsi constaté par une lettre délivrée le 31 mars 2017 par le réseau d’assainissement communal dont l’original est annexé,

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes,

— que le raccordement à l’installation d’assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service public d’assainissement depuis qu’il est propriétaire,

L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient être nécessaires aux fins d’obtention de la conformité dans la mesure où le raccordement pourrait s’avérer non conforme.

En toute hypothèse, il est ici précisé que faute d’effectuer les travaux nécessaires à la conformité compte tenu de la législation en vigueur lors du contrôle, la Commune pourra, après mise en demeure, faire procéder d’office, aux frais du propriétaire, à ces travaux.

Dans son courrier établi le 02 octobre 2012, au moment de l’acquisition de [W] [M] et de [H] [F] la SERAM a indiqué que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement public.

Dans son courrier en date du 31 mars 2017, la SERAM a de nouveau indiqué que l’immeuble était est raccordé au réseau d’assainissement public et que l’usager est assujetti au paiement de la redevance d’assainissement.

L’expert [Y] a indiqué :

— que les eaux usées et les eaux vannes transitaient par une canalisation enterrée dans la cours du fonds voisin qui appartient au CREDIT LYONNAIS et qu’elles se jetaient dans un ancien puits perdu,

— que cette installation n’était pas conforme en ce qu’elle ne constituait pas un raccordement au réseau public d’assainissement,

— qu’il n’était pas établi que [W] [M] et [H] [F] avaient connaissance de ne pas être raccordés au réseau public d’assainissement dans la mesure où réglaient la redevance assainissement.

Le litige ne porte pas sur la conformité du raccordement au réseau public d’assainissement mais sur son existence même.

Il est donc démontré que le bien délivré n’était pas conforme au bien vendu dont il était mentionné qu’il était raccordé au réseau public d’assainissement.

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat. Le respect de cette obligation est exempt de toute référence à la bonne ou à la mauvaise foi du vendeur, s’agissant d’une notion objective. [W] [M] et [H] [F] ne peuvent donc pas s’exonérer en indiquant qu’ils ignoraient l’absence de raccordement et qu’ils n’avaient pas commis de faute.

L’article 1611 du Code Civil prévoit :

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Le coût du raccordement s’élève à 22.679,37 Euros selon le devis établi par la société JDAG PLOMBERIE qui a été retenu par l’expert [Y]. Aucun devis n’a été communiqué relativement au regard de de raccordement. Le coût du raccordement sera fixé à la somme de 22.679,37 Euros.

[Z] [E] et [P] [A] ont subi un certain nombre de nuisances à compter de mai 2020. Il n’est fourni aucun document de nature à justifier la persistance des nuisances après mars 2021 ni la somme réclamée du chef du préjudice de jouissance. Cette demande entre dès lors en voie de rejet.

Le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au jour du présent jugement.

— Sur la responsabilité de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S]

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Il doit l’éclairer et attirer son attention sur les conséquences et les risques de l’acte qu’il authentifie, ainsi que sur la portée de celui-ci et sur les garanties qui y sont attachées.

En outre, il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes.

Il convient de rappeler que l’objet du litige n’est pas la conformité du raccordement au réseau public d’assainissement mais sur son existence même.

[Z] [E] et [P] [A] avaient connaissance de l’absence de contrôle de conformité, laquelle est mentionnée dans les actes.

Il ne saurait être fait grief à Maître [O] [S] de ne pas avoir fait réaliser le contrôle de conformité alors que la SERAM a attesté à deux reprises du raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement et que dans le cadre de la vente du 03 avril 2017, Maître [O] [S] a annexé le courrier de la SERAM en date du 31 mars 2017.

Si ce courrier de la SERAM ne constitue pas un certificat de conformité, Maître [O] [S] n’avait aucune obligation de faire vérifier cette conformité dans la mesure où ce certificat n’était pas obligatoire.

Par ailleurs, [Z] [E] et [P] [A] avaient déclarer faire leur affaire de la réalisation des travaux nécessaires à la conformité et qu’ils ne justifient pas avoir demandé à Maître [O] [S] de faire établir ce certificat de conformité.

En l’état de ces éléments, aucun manquement ne sera retenu à l’encontre de Maître [O] [S] et les demandes formées à l’encontre de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] seront rejetées.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à [Z] [E] et à [P] [A] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [W] [M] et de [H] [F] les frais irrépétibles par eux exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE irrecevables les conclusions notifiées par [Z] [E] et par [P] [A] le 13 novembre 2025,

DEBOUTE [Z] [E] et [P] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S],

DEBOUTE [W] [M] et [H] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SCP LUC RAVANAS / [O] [S],

CONDAMNE solidairement [W] [M] et [H] [F] à verser à [Z] [E] et à [P] [A] ensemble la somme de 22.679,37 Euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement correspondant au coût du raccordement,

REJETTE la demande formée par [Z] [E] et pas [P] [A] au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum [W] [M] et [H] [F] à verser à [Z] [E] et à [P] [A] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum [Z] [E], [P] [A], [W] [M] et [H] [F] à verser à la SCP LUC RAVANAS / [O] [S] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par [W] [M] et par [H] [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum [W] [M] et [H] [F] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT