TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L’EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION DU seize Septembre deux mil vingt cinq

N° RG 24/00046 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWM6

N° minute :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Françoise LEROY-RICHARD

GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE ALFRED DE VIGNY représenté par son syndic en exercice, le CABINET MICHEL GUILLEMOT (SGI), SARL au capital de 138 381,00 € immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 800 641 037, dont le siège social est 2 Rue Jean-Jacques Rousseau 22000 SAINT BRIEUC, agissant en qualité de syndic de copropriété , dûment habilité par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 janvier 2024,

dont le siège social est sis 2 à 18 rue Alfred de Vigny – 22000 SAINT BRIEUC

Représentant : Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué à l’audience par Maître CARROUE

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEMANDEUR

d’une part,

ET :

Madame [N] [M] épouse [O], née le 21 Mai 1981 à CREIL (OISE), demeurant 12 Rue Eugène Guillevic – 35520 LA MEZIERE

comparante, non représentée

DÉBITEUR SAISI

DÉFENDEUR

d’autre part,

ET ENCORE

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, société anonyme au capital de 235 996 002 euros, entreprise régie par le code des assurances, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est sis 16 Rue Hoche Tour Kupka B – 92919 PARIS LA DEFENSE CEDEX,

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant.

Représentant : Maître Julien LEMAITRE de la ,SELARL JOLY-LAISNE-LEMAITRE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant.

CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES Service des Impôts des Particuliers, dont le siège social est sis 4 Rue Abbé Garnier BP 2254 – 22044 SAINT BRIEUC CEDEX

non comparant, non représenté

CRÉANCIER INSCRIT

* *

*

Suivant la copie exécutoire d’un jugement dans le cadre de la procédure accélérée au fond rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc le 11 avril 2024 signifié à Mme [O] le 17 mai 2024 et devenu définitif par la délivrance d’un certificat de non-appel en date du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny prétend détenir une créance à l’encontre de Mme [M] épouse [O].

Le remboursement de ces sommes est garanti par l’inscription d’une hypothèque légale sur deux lots (81 et 91) en copropriété appartenant à Mme [O] situés dans un immeuble au 10 rue Alfred De Vigny 22000 Saint-Brieuc cadastré section BY n°15 pour une contenance totale de 1179m2, publiée au service des publicités foncières de Saint-Brieuc le 29 mai 2024 sous les références Volume 2204P01 2024 V n°3252.

Se prévalant de la défaillance de Mme [N] [O], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny lui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 6 septembre 2024 portant sur les droits et biens immobiliers suivants :

Commune de Saint-Brieuc (22000)

10 rue Alfred De Vigny

Le lot n°81 :

Un appartement de type IV d’une superficie de 65,98 m2, au rez-de-chaussée, côté ouest, comprenant un vestibule d’entrée, trois chambres, salle de séjour, cuisine, salle d’eau, wc.

Et les 60/3.850èmes de la propriété du sol.

Le lot n°91 :

Une cave n°1, au sous-sol, la première à partir de la limite Est, façade sud du bâtiment.

Et les 5/3.850èmes de la propriété du sol.

Ce commandement de payer a été publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 10 octobre 2024 sous les références Volume 2204P01 2024S 00049.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny a assigné Mme. [O] devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de la vente de l’immeuble sous diverses modalités.

Mme [N] [M] épouse [O] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 17 juin, l’affaire a été retenue en audience d’orientation.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaille des moyens développés, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny demande au Juge de l’Exécution de :

Vu l’article R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Vu l’article L.322-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

1°) DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE ALFRED DE VIGNY agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L311-2 et L311-4 du Code de Procédure Civile d’Exécution.

2°) CONSTATER que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code de Procédure Civile d’Exécution.

3°) STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

4°) FIXER la créance du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE ALFRED DE VIGNY à la somme de 11.712,19 € suivant le décompte indiqué dans le commandement de payer valant saisie immobilière outre les intérêts au taux légal majoré.

5°) DECERNER ACTE au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé

RESIDENCE ALFRED DE VIGNY qu’il ne s’oppose pas à l’orientation de la vente en vente amiable ;

Dans cette hypothèse, statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ces modalités de réalisation.

Fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu en état aux conditions économiques du marché, le cas échéant les conditions de la vente et au montant des créances.

Dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente.

Dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois.

Dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble.

Dire que le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés.

Fixer l’audience de rappel.

Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente.

Dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’Exécution ordonnera au Notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations après la constatation de la vente à la CARPA (Séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente) ;

Taxer les frais de poursuite à la somme de 3.949,12 € qui devront être réglés à la SELARL KOVALEX I, avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant.

6°) En cas de vente forcée

Débouter Madame [O] de sa demande de modification de la mise à prix ;

Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, sous réserve et sans préjudice de tous autres dus, au jour du jugement à intervenir ;

Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 20.000,00 € (VINGT MILLE EUROS) en un seul lot.

Fixer la date d’audience de vente dans un délai de 4 mois maximum.

Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence d’un Commissaire (la SCP MOREAU-[R]-LE DREFF, Commissaires de Justice à GUINGAMP) avec le concours si besoin est de la force publique.

Dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente.

Autoriser le cas échéant un aménagement judiciaire de la publicité par internet et dire que les frais correspondants seront passés en frais privilégiés de vente.

Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la SELARL KOVALEX I, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC sur son affirmation de droit.

Ordonner qu’à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

7°) ORDONNER la mention du jugement à intervenir en marge de la copie du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [O] le 6 septembre 2024, publié au Service de la Publicité Foncière de SAINT-BRIEUC le 10 octobre 2024 volume 2204P01 2024S n°49 ;

8°) DECLARER les dépens en frais de privilégié de vente

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits, à savoir la compagnie européenne de garanties et cautions et le centre des finances publiques.

A l’issue des débats, la Juge de l’Exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 septembre 2025. A cette date, il a statué en ces termes :

SUR CE

Mme [O] n’ayant pas constitué avocat, les demandes autres que celle relative à la vente amiable seront déclarées irrecevables.

Sur le bien-fondé de la mesure de saisie

Selon l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution : «tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier»

La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer rester infructueux signifié le 6 septembre 2024 et publié au service des publicités foncière de Saint-Brieuc le 10 octobre 2024 sous les références Volume 2204P01 2024S 00049.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny poursuit en exécution la copie exécutoire d’un jugement de procédure accélérée au fond rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc le 11 avril 2024 signifié à Mme [O] le 17 mai 2024 et devenu définitif par la délivrance d’un certificat de non-appel en date du 1er juillet 2024 et justifie d’une créance liquide et exigible comme dit plus haut.

Les conditions posées par l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont donc remplies.

Sur le montant de la créance

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny demande de voir fixer sa créance à la somme 11 712,19€ et produit un décompte comme suit :

1/ Au titre des créances du Syndicat des Copropriétaires : 6 453,75€

Intérêts sur la somme de 6.078,46 € : 93,79€

Taux légal professionnel :

Du 10/10/2023 au 31/12/2023 : 4,22 %. (58,33 € pour 83 jours)

Du 01/01/2024 au 11/02/2024 : 5,07 %. (35,46 € pour 42 jours)

Intérêts sur la somme de 6.453,75 € : 359,74€

Taux légal professionnel :

Du 12/02/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (247,49 € pour 140 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (28,06 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (84,19 € pour 48 jours)

2/ Au titre du solde du budget prévisionnel 2023/2024 : 1 082,48€

Intérêts sur la somme de 1.082,48 € : 54,21€

Taux légal professionnel :

Du 10/10/2023 au 31/12/2023 : 4,22 %. (10,39 € pour 83 jours)

Du 01/01/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (27,37 € pour 182 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (2,33 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (14,12 € pour 48 jours)

3/ A titre de dommages et intérêts : 500,00€

Intérêts sur la somme de 500,00 € : 13.23€

Taux légal professionnel :

Du 11/04/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (5,63 € pour 81 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (1,08 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (6,52 € pour 48 jours)

4/ Sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile : 2500€

Intérêts sur la somme de 2.500,00 € : 66,13€

Taux légal professionnel :

Du 11/04/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (28,13 € pour 81 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (5,39 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (32,61 € pour 48 jours)

5/ Les dépens : 588,86€

• Coût de l’assignation : 52,62 €

• Droit de plaidoirie : 13,00 €

• Coût de la signification du jugement : 71,10 €

• Frais d’hypothèque : 452,14 €

Total : 11 712,19 € outre intérêts et frais postérieurs 2 septembre 2024

Ce montant n’est pas contesté et résulte d’un décompte visé dans le commandement de payer valant saisie immobilière, outre les intérêts au taux légal majoré.

Il sera mentionné au dispositif du jugement.

Sur le bien saisi

Le bien saisi consiste en deux lots :

Commune de Saint-Brieuc (22000)

10 rue Alfred De Vigny

Le lot n°81 :

Un appartement de type IV d’une superficie de 65,98 m2, au rez-de-chaussée, côté ouest, comprenant un vestibule d’entrée, trois chambres, salle de séjour, cuisine, salle d’eau, wc.

Et les 60/3.850èmes de la propriété du sol.

Le lot n°91 :

Une cave n°1, au sous-sol, la première à partir de la limite Est, façade sud du bâtiment.

Et les 5/3.850èmes de la propriété du sol.

L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables.

La condition posée par l’article L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie.

Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.

Sur le montant de la mise à prix

Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de 20 000€.

Aux termes de l’article 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : « Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale »

En l’espèce Mme [O] qui n’a pas constitué avocat est irrecevable à contester le montant de la mise à prix.

Sur la demande de vente amiable

L’article R322-20 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché diligence éventuelle du débiteur.

En l’espèce, Mme. [O] demande la possibilité de vendre le bien immobilier à l’amiable or elle ne produit aucun mandat de vente et n’indique pas le prix qu’elle propose en deçà duquel l’immeuble pourrait être vendu conformément aux règles de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de vente amiable.

Sur les modalités de visite de l’immeuble

Me [R] [P], SCP Moreau-[R]- Le Dreff, commissaires de justice à Guingamp et Saint- Brieuc est désignée afin d’assurer la visite des lieux par les candidats à l’acquisition. Celle-ci devra avoir lieu au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables.

Le présent jugement, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens saisis, autre que les propriétaires.

Sur les frais et dépens

Compte tenu de la demande tendant à la poursuite en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l’adjudication.

Les frais de l’instance seront compris dans la taxe de ces frais à intervenir préalablement à l’adjudication, et non en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du code des procédures civiles d’exécution.

L’état de frais devra être déposé trois jours au moins avant la date fixée pour la vente afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance et d’en indiquer le montant avant l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [O] autres que la demande de vente amiable ;

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Alfred De Vigny s’élève à la somme de 11 712,19€ comme suit :

1/ Au titre des créances du Syndicat des Copropriétaires : 6 453,75€

Intérêts sur la somme de 6.078,46 € : 93,79€

Taux légal professionnel :

Du 10/10/2023 au 31/12/2023 : 4,22 %. (58,33 € pour 83 jours)

Du 01/01/2024 au 11/02/2024 : 5,07 %. (35,46 € pour 42 jours)

Intérêts sur la somme de 6.453,75 € : 359,74€

Taux légal professionnel :

Du 12/02/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (247,49 € pour 140 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (28,06 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (84,19 € pour 48 jours)

2/ Au titre du solde du budget prévisionnel 2023/2024 : 1 082,48€

Intérêts sur la somme de 1.082,48 € : 54,21€

Taux légal professionnel :

Du 10/10/2023 au 31/12/2023 : 4,22 %. (10,39 € pour 83 jours)

Du 01/01/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (27,37 € pour 182 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (2,33 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (14,12 € pour 48 jours)

3/ A titre de dommages et intérêts : 500,00€

Intérêts sur la somme de 500,00 € : 13.23€

Taux légal professionnel :

Du 11/04/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (5,63 € pour 81 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (1,08 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (6,52 € pour 48 jours)

4/ Sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile : 2500€

Intérêts sur la somme de 2.500,00 € : 66,13€

Taux légal professionnel :

Du 11/04/2024 au 30/06/2024 : 5,07 %. (28,13 € pour 81 jours)

Du 01/07/2024 au 16/07/2024 : 4,92 %. (5,39 € pour 16 jours)

Taux légal professionnel (+ 5,00 %) :

Du 17/07/2024 au 02/09/2024 : 4,92 %. (32,61 € pour 48 jours)

5/ Les dépens : 588,86€

• Coût de l’assignation : 52,62 €

• Droit de plaidoirie : 13,00 €

• Coût de la signification du jugement : 71,10 €

• Frais d’hypothèque : 452,14 €

Toral : 11 712,19 € outre intérêts et frais postérieurs au 2 septembre 2024 ;

Déboute Mme [O] de sa demande de vente amiable ;

Ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi sur la mise à prix 20 000 € et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 3 décembre 2024,

Rappelle que la saisie rend l’immeuble indisponible et que le débiteur ne peut le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant :

Mardi 6 janvier 2026 à 14 h 00

Au Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Annexe Sévigné, boulevard Sévigné

22000 Saint-Brieuc

Désigne Me [R] [P], SCP Moreau-[R]- Le Dreff, commissaires de justice à Guingamp et Saint- Brieuc, ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pour faire procéder à la visite des lieux par les candidats à l’acquisition, au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que ledit huissier pourra se faire assister, lors de l’une des visites, de l’expert qui a établi les diagnostiques imposés par la réglementation en vigueur afin qu’il puisse les réactualiser ;

Dit que les dépens de la présente instance seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite dont l’état sera dûment déposé trois jours au moins avant la date prévue pour l’audience de vente aux enchères.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION