TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à : M^e Frédéric RACHLIN

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03232 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QQJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME PARC BELLEVUE BLOC D, sis 143 Rue Félix Pyat – 13003 MARSEILLE représenté par son syndic la SAS FONCIA MARSEILLE, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 dont le siège social est rue Edouard Alexander 13010 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [F] née [G]

née le 19 Avril 1931 à BARGLIA (ALGERIE), demeurant 143 Rue Félix Pyat – Parc Bellevue Bât D21 – 13003 MARSEILLE

non comparante

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [F] est propriétaire des lot n° 1232 et 1244 au sein de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D situé au 143 rue Félix Pyat dans le troisième arrondissement de Marseille.

Selon jugement rendu le 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de ce siège, pôle de proximité, a condamné Mme [A] [F] à payer au SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D les sommes de 2.084,25 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période du 27 septembre 2017 au 23 juillet 2020, de 1760,60 euros au titre des frais nécessaires et de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 17 avril 2023, le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D a fait signifier à Mme [A] [F] une sommation de payer la somme en principal de 7.112,02 euros.

Par courrier recommandé du 29 janvier 2025, le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [A] [F] de lui payer la somme de 6.466,64 euros au titre de charges de copropriété impayées, sous 30 jours.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D, représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Marseille, a fait assigner Mme [A] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-2.786,37 euros selon décompte arrêté au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-2.846,70 au titre des frais nécessaires et à titre subsidiaire en réparation du préjudice financier résultant de sa résistance abusive,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A l’audience du 6 janvier 2025, le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [A] [F] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [A] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [A] [F] par la production du relevé de propriété sur l’année 2024.

Le contrat de syndic, valable du 25 septembre 2022 au 25 septembre 2025, est versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D produit les procès-verbaux (PV) d’assemblée générale (AG) des 25 mars 2021, 29 juillet 2022, 29 novembre 2023 et 4 mars 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2017/2018, 2018/2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Il communique un décompte sur la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2025 indiquant un solde débiteur de 2.786,37 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il joint les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Les frais de 2.846,70 euros sollicités sont nécessaires s’agissant de la sommation de payer (163,70 euros) et de la constitution d’hypothèque (336 euros). Les frais de relance ne sont pas justifiés. Les autres frais ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

Mme [A] [F] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue Bloc D les sommes suivantes :

-499,70 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-2.786,37 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2020 au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [A] [F] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [A] [F] à payer au SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D situé au 143 rue Félix Pyat dans le troisième arrondissement de Marseille, pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Marseille, les sommes suivantes :

— quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante et dix centimes (499,70 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

— deux mille sept cent quatre-vingt-six euros et trente-sept centimes (2.786,37 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2020 au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme [A] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [A] [F] à payer au SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D situé au 143 rue Félix Pyat dans le troisième arrondissement de Marseille, pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Marseille, la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble dénommé Parc Bellevue bloc D du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE