TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 22/06368 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-O67R

NAC : 72A

Jugement Rendu le 23 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PARC DE GRAVIGNY, dont le siège social est situé [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [T] [D], demeurant [Adresse 8]

Madame [L] [N] épouse [T] [D], demeurant [Adresse 8]

Représentés par Maître Agathe NERET, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] sont propriétaires des lots n°69 et 710 au sein de la résidence en copropriété Le Parc de Gravigny située [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 4] [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 1].

Par assignation en date du 04 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires Le Parc de Gravigny, représenté par son syndic la Sas Atrium Gestion a fait assigner M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, outre leur condamnation in solidum au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions n°1, régulièrement notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires Le Parc de Gravigny demande au tribunal de:

— DEBOUTER Monsieur [V] [T] [D] et Madame [L] [N] de l’ensemble de leurs demandes formées à l”encontre du Syndicat des Copropriétaires tant à titre principal qu’accessoire.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [V] [T] [D] et Madame [L] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE PARC DE GRAVIGNY sise [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10]

[Adresse 10], [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6] a [Localité 1] la somme en principal de 13.855,17 € à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er octobre

2023 inclus, et représentant :

o 9.076,09 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 4.058,80 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

o 60,28 € au titre de la délivrance de l’assignation introductive d”instance relevant des dépens;

o 660,00 € au titre des frais d”avocat relevant de l”article 700 du Code de procédure civile.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [V] [T] [D] et Madame [L] [N] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par M^e Eric AUDINEAU, Avocat, en date du 16 novembre 2020 d’avoir à payer la somme de 21.420,97 € ;

o de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 11.083,74 € ;

o de la régularisation des présentes écritures pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [V] [T] [D] et Madame [L] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE PARC DE GRAVIGNY sise [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10]

[Adresse 10], [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 1.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [V] [T] [D] et Madame [L] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE PARC DE GRAVIGNY sise [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10]

[Adresse 10], [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l”article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par message RPVA du 12 novembre 2024, l’avocat du syndicat des copropriétaires Le Parc de Gravigny indique ne pas s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par les défendeurs afin de pouvoir accueillir leurs dernières conclusions à la condition que la phase de mise en état ne soit pas réouverte pour un nouveau cycle et que l’audience plaidiries soit maintenue à la date du 14 novembre 2024.

En l’état de leurs conclusions, régulièrement notifiées par RPVA le 07 novembre 2024, M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir recevoir leurs conclusions au fond.

En l’état de leurs dernières conclusions en défense n°2, notifiées le 07 novembre 2024 par RPVA, M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] demandent au tribunal de:

— DECLARER Monsieur et Madame [T] [D] recevables et bien fondés en leurs demandes

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l”intégralité de ses demandes

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires de rectifier leur compte individuel en recréditant la somme de 5956,54€uros;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser a Monsieur et Madame [T] [D] la somme de 3000 €uros à titre de dommages et intérêts ;

— ACCORDER à Monsieur et Madame [T] [D] les plus larges délais de paiement sur le solde réellement dû, après remise au crédit de la somme de 5956,54 euros au titre du reliquat restant du sur la somme de 7000 euros versée initialement ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à verser à Monsieur et Madame [T] [D] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC et autoriser Maître NERET à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC le condamner

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 14 mars 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 23 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2024

Aux termes des dispositions de l’article 799 du code de procédure civile, le juge de la mise en état déclare l’instruction close dès que l’état de celle-ci le permet et renvoie l’affaire devant le tribunal pour être plaidée à la date fixée par le président ou par lui même s’il a reçu délégation à cet effet.

Conformément aux dispositions de l’article 802 du même code, après l’ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes de révocation de clôture.

En l’espèce, l’avocat des défendeurs sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024 afin que les conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 07 novembre 2024 soient déclarées recevables et l’avocat du syndicat des copropriétaires demandeur ne s’oppose à la demande.

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties, afin de permettre aux défendeurs de déposer leurs conclusions en défense n°2 notifiées par RPVA le 07 novembre 2024, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024 et de prononcer la clôture à la date de l’audience de jugement du 14 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme 13.855,17 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01er octobre 2023 tandis que les défendeurs demandent au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au motif que le chèque de 7.000 euros du 21 mars 2021 a été imputé sur les causes du précédent jugement alors qu’ils avaient demandé à ce qu’il soit imputé sur les charges courantes.

Il est constant que les défendeurs ont été condamnés par jugement en date du 20 décembre 2018, rectifié le 21 décembre 2020, du tribunal de proximité de Longjumeau au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Les défendeurs ont adressé au syndic un chèque daté du 21 mars 2021 d’un montant de 7.000 euros accompagné d’un courrier ainsi libellé (…):

“pour cela vous pourrez trouver ci-joint deux chèques correspondant au retard des charges et aux 5 appels de fond pour le ravalement alors que les travaux n’ont pas commencé et ne démarrerons qu’en avril 2022, c’est quand même étonnant de nous demander de régler des travaux aussi important avant leur démarrage.

— Retard charges hors frais de procédure: 9400,74€ chèque Société Générale N°3017

— Les appels de fond Ravalement de 7000€ Société Générale n°3016

(…)

Le courrier ainsi libellé n’explicite pas de manière suffisamment précise la volonté des débiteurs d’affecter le paiement de 7.000 euros aux charges courantes et non à la dette la plus ancienne tirée de leur condamnation par le tribunal de proximité de Longjumeau.

Les défendeurs n’apparaissent dès lors pas bien fondés à demander que le syndicat des copropriétaires soit débouté de la demande de paiement au titre des charges de copropriété présentée à leur encontre ni à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de rectifier leur compte individuel en recréditant la somme de 5.956,54 euros.

En l’absence d’autres moyens de contestation soulevés par les défendeurs constitués, il convient de dire qu’au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny s’élève à la somme de 9.076,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 inclus.

Le lettre de mise en demeure du 16 novembre 2020 portant sur un montant incluant la précédente condamnation des défendeurs ne peut pas servir de point de départ pour les intérêts au taux légal.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 4 juillet 2022.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 04 juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le règlement de copropriété comprend en page 107 un paragraphe 14 aux termes duquel en cas d’indivision d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidarement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot. Conformément à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur, les défendeurs seront donc condamnés in solidum au paiement de la dette.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pourle recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny sollicite la somme de 4.058,80 euros au titre des frais de recouvrement tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande.

Il convient de déduire du montant de la créance réclamée les frais suivants:

— les frais de suivi procédure impayés en date des 30/6/2019, 31/12/2019, 30/6/2020, 31/12/2020, 30/6/2021, 15/02/2022 pour des montants unitaires de 440 euros à deux reprises, 445 euros à 2 reprises et 450 euros à deux reprises dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

— les frais de honoraires suivi dossier avocat en date des 31/12/2022 et 28/06/2023 pour des montants de 455 euros et 478,80 euros alors que ces frais n’entrent pas dans le champ des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé et qu’ils sont au surplus compris dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny est débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] à lui payer une somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande.

Le syndicat des copropriétaires, qui se contente de procéder par voie d’affirmations, ne rapporte pas ni la preuve de la mauvaise foi des défendeurs ni d’avoir subi un préjudice.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage pour inexécution de l’obligation de contrôle et mauvaise foi

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les défendeurs, qui sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en soutenant que le syndicat des copropriétaires a tout orchestré pour aggraver leur dette en n’encaissant pas leur chèque de 7.000 euros pour apurer l’arriéré de charges et justifier d’initier une nouvelle procédure à leur encontre, ne rapportent pas la preuve de leurs dires alors que le chèque de 7.000 euros a été effectivement encaissé et, en l’absence d’indications suffisamment explicites, affecté au paiement d’une dette plus ancienne issue d’une précédente condamnation puis, pour le reliquat, au paiement des charges courantes.

Au vu de ces éléments, M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande. L’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, les défendeurs demandent de leur accorder les plus larges délais de paiement sur le solde réellement dû, après remise au crédit de la somme de 5.956,54 euros au titre du reliquat restant du sur la somme de 7000 euros versée initialement tandis que le syndicat des copropriétaires demandeur conclut au rejet de la demande.

Les défendeurs versent aux débats leur avis d’impôt établi en 2023 sur les revenus de 2022 dont il ressort qu’ils ont déclaré un revenu fiscal de référence de 13.230 euros pour 2,5 parts. Ils versent également aux débats un tableau d’amortissement actualisé de la Société Générale dont il ressort qu’ils remboursement un crédit immobilier don’t les mensualités s’élèvent à 1.034,97 euros.

Au vu de ces éléments, et étant rappelé que les défendeurs ont déjà bénéficié de délais de paiement lors de leur précédente condamnation de 2018, il est relevé qu’ils ne justifient pas que leur situation financière actuelle leur permettra d’apurer leur dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît dès lors pas bien fondée et les défendeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront la somme de 60,28 euros correspondant au coût de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils sont également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024

ORDONNE la clôture de l’instruction à la date de l’audience du 14 novembre 2024

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny la somme de 9.076,09 euros au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles arrêtées au 1er octobre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 4 juillet 2022 et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 04 juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc de Gravigny la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [V] [T] [D] et Mme [L] [N] aux dépens qui comprendront la somme de 60,28 euros correspondant au coût de la délivrance de l’assignation introductive d’instance

DIT que Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,