TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 02 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 22/08979 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2MFG

AFFAIRE : M. [K] [W] ( M^e Maud BERTRAND)

C/ A.S.L. [R] 21 Lotissement l’Ouliveiredo – 13400 AUBAGNE (l’ASSOCIATION [I]/[J])

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [K] [W]

né le 12 Juin 1973 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 181 Chemin des Solans – 7 Lotissement l’Ouliveiredo – 13400 AUBAGNE

Madame [Z] [M] épouse [W]

née le 14 Mars 1967 à MIAO-LI (TAIWAN), de nationalité française, demeurant et domiciliée 181 Chemin des Solans – 7 Lotissement l’Ouliveiredo – 13400 AUBAGNE

Monsieur [E] [U]

né le 16 Juin 1969 à TOULON, de nationalité française, demeurant et domicilié 181 Chemin des Solans – 5 Lotissement l’Ouliveiredo – 13400 AUBAGNE

tous trois représentés par Maître Maud BERTRAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

L’Association Syndicale Libre [R], dont le siège social est sis chez son Président Monsieur [Q] [T], 181 Chemin des Solans 21 lotissement L’OULIVEIREDO – 21 Lotissement l’Ouliveiredo – 13400 AUBAGNE

représentée par Maître Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame et Monsieur [W] sont propriétaires du lot n°7 au sein du lotissement nommé « L’OULIVEIREDO », situé à Aubagne.

Monsieur [U] est quant à lui propriétaire du lot n° 5.

Les équipements communs du lotissement sont gérés par une association syndicale libre (ASL) dite ASL L’OULIVEIREDO, dont les statuts ont été établis par acte notarié du 2 juillet 2019.

Il est par ailleurs régi par un cahier des charges en date du 09 mai 1973, régulièrement publié, qui contient notamment une disposition qui interdit l’édification de constructions excédant sept mètres de hauteur.

Le lotissement comprend un lot n°24, qui appartient actuellement à Monsieur [X] et qui est constitué d’un terrain non bâti de 20013 m² cadastré BE n° 194 et 215, dit « zone verte ou à usage agricole ».

En 2021, Monsieur [X] a souhaité réaliser sur son lot une opération de promotion immobilière consistant en la construction d’un ensemble immobilier comportant plusieurs bâtiments collectifs à usage d’habitation. Il a donc sollicité l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire des colotis afin de modifier le cahier des charges et de faire constater son inopposabilité à son lot.

L’assemblée générale s’est tenue le 02 septembre 2021, au cours de laquelle une résolution intitulée « Délibération concernant la propriété de Monsieur [X] » a été adoptée.

Suivant exploit de commissaire de justice du 1er septembre 2022, les époux [W] et Monsieur [U] ont assigné l’ASL L’OULIVEIREDO devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale litigieuse.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 septembre 2025, les époux [W] et Monsieur [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1193 du code civil, de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relatives aux ASL ainsi que de son décret d’application du 03 mai 2006, de :

— Annuler l’assemblée générale du 2 septembre 2021 et la « délibération concernant la propriété de Mr. [X] » ;

— Condamner l’Association Libre Syndicale [R] à leur payer la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de maître Maud BERTRAND, sur son affirmation de droit ;

— Ordonner que les concluants ne contribueront pas, au titre de leur quote-part des charges de l’ASL L’OULIVEREIDO, au paiement de l’indemnité qui leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’instance ;

— Débouter l’ASL [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 mars 2025, l’ASL L’OULIVEIREDO demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur et Madame [W] et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Les condamner à payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ensemble les entiers dépens d’instance distraits au profit de M^e LASALARIE Jean-Mathieu sur son affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 02 septembre 2021

Le procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL L’OULIVEIREDO en date du 02 septembre 2021 communiqué par les requérants en pièce n°12 contient deux résolutions :

— une première résolution intitulée « Accueil et présentation de Mr [X] et du promoteur immobilier « Les nouveaux constructeurs » qui est une résolution informative n’ayant pas été mise au vote ;

— une seconde résolution intitulée « Projet de délibération concernant la propriété de MORFIN » qui a été adoptée par 16 voix contre 3.

Il contient également des questions diverses sans vote.

Les requérants soutiennent en premier lieu que cette assemblée générale est irrégulière en ce qu’elle a été convoquée dans des délais non conformes à ceux prévus par les statuts.

Sur ce point, l’article 8 des statuts de l’ASL en date du 02 juillet 2019 stipule que « les convocations [à l’assemblée générale] sont adressées par lettre recommandée avec accusé de réception à tous les membres de l’association au moins quinze jours avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour ou remise en main propre contre récépissé qui demeurera en possession des membres du bureau.

Elles sont adressées aux propriétaires ou à leurs représentants à l’adresse qu’ils ont fait connaitre et sous pli recommandé ou remise en main propre contre récépissé.

Ces convocations pourront être également remises aux propriétaires ou aux représentants contre l’émargement d’un état comme il est dit ci-dessus ».

Il résulte des pièces produites par les parties qu’un courriel a été envoyé aux colotis par Monsieur [V], secrétaire de l’ASL, le 26 juillet 2021, dont l’objet était « réunion du 02/09 ». Ce courriel indiquait : « veuillez trouver ci-joint la convocation concernant la réunion du 02/09 de 18h à 20h dans un lieu qui reste à déterminer. Cette réunion est primordiale concernant l’environnement proche de notre lotissement et toutes les nuisances que nous devons supporter (immeubles, rond-point, route) ». Il contenait une pièce jointe, qui n’est pas produite.

Un second courriel a par la suite été adressé aux colotis par Monsieur [N], trésorier de l’ASL, et Monsieur [V], secrétaire, le 21 août 2021, dont l’objet était « AG du 02/09/21 – ASL ». Ce courriel indiquait : « veuillez trouver ci-joint tous les documents concernant notre future assemblée générale du 02/09/21 ». Il contenait une pièce jointe intitulée « convocation AG 2-9-21 », qui comprenait un courrier signé du président de l’ASL en date du 17 août 2021 précisant le lieu de la réunion et indiquant que l’assemblée générale avait pour objet principal la présentation puis le vote d’une délibération à la demande de Monsieur [X] selon un texte rédigé par son notaire. Il contenait également le texte de la délibération en question, ainsi qu’un plan du projet.

Contrairement à ce que soutient l’ASL, le premier courriel en date du 26 juillet 2021 ne peut être analysé comme étant une convocation à l’assemblée générale litigieuse dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait été accompagné de l’ordre du jour détaillant les décisions ayant vocation à être soumises au vote, en l’absence de production de la pièce jointe. Par ailleurs, il ne précisait pas le lieu de l’assemblée, ce qui est également contraire aux statuts. Il mentionnait en outre en objet qu’il s’agissait d’une « réunion », et non d’une assemblée générale, ce qui pouvait laisser penser aux colotis qu’il ne s’agissait que d’une réunion d’information sans prise de décision. Ce courriel ne peut donc être regardé comme une convocation en vue de l’assemblée générale.

Le courriel transmis le 21 août 2021 contenait en revanche le projet d’ordre du jour et mentionnait bien le lieu et l’heure de l’assemblée générale, qui était par ailleurs désignée comme telle en objet du mail, et non comme une simple réunion. Il s’agit donc de la convocation à cette assemblée au sens des statuts, et non d’une simple « note d’information rappelant le lieu de la réunion » comme le prétend l’ASL.

Force est de constater que cette convocation a toutefois été adressée moins de quinze jours avant l’assemblée générale puisque seulement douze jours se sont écoulés entre le 21 août 2021 et le 02 septembre 2021, en contrariété avec l’article 8 des statuts, qui n’a donc pas été respecté.

Le fait que les requérants ne justifient d’aucun grief, n’aient subi aucun préjudice lié au non-respect de ce délai et qu’ils aient été présents lors de l’assemblée est indifférent. En effet, le délai prévu par les statuts a pour objectif de permettre à chaque propriétaire de disposer d’un temps minimum suffisant pour préparer la réunion en disposant de l’ensemble des éléments d’information nécessaires sur les décisions à prendre.

L’assemblée générale du 02 septembre 2021 encourt ainsi l’annulation pour ce seul motif, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par les requérants, étant au surplus relevé que tant cette convocation que le précédent courriel adressé le 26 juillet 2021 ont été adressés aux colotis par simple courrier électronique, et non par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé comme le prévoient pourtant les statuts.

La convocation est donc d’autant plus irrégulière et il y a donc lieu d’annuler l’assemblée générale contestée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’ASL, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux requérants une somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les requérants ne justifient d’aucun fondement juridique, et en particulier d’aucune disposition des statuts de l’ASL, qui permettrait qu’ils soient dispensés de participation à la dépense commune au titre des frais de procédure comme ils le réclament. Il sera rappelé à cet égard que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables aux ASL. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

ANNULE l’assemblée générale de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [R] en date du 02 septembre 2021 dans son intégralité ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [R], représentée par son président en exercice, aux dépens de la présente instance ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de M^e Maud BERTRAND, qui en a fait la demande ;

CONDAMNE l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [R], représentée par son président en exercice, à payer à Monsieur [E] [U], Madame

[Z] [W] et Monsieur [K] [W] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [U], Madame [Z] [W] et Monsieur [K] [W] visant à être dispensés de participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT