RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00110 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCC4

MINUTE N° : 26/00511

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. GALATEA

Syndic AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Christel THILLOU-DUPUIS avocat au Barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [L] est propriétaire des lots n°2046 et n°2099, représentant 198 / 10 000 tantièmes au sein d’un immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 mars 2024, distribué le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, mis en demeure Madame [B] [L] de payer la somme de 1 387,93 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [B] [L] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5 632 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  250,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

—  1 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6 348,47 euros, arrêtée au 3 février 2026. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que Madame [B] [L], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

En défense, Madame [B] [L], comparante en personne, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété mais précise ne pas avoir reçu les appels de fonds. Elle conteste le montant des frais demandés. Elle sollicite un échelonnement à raison 350 € par mois pour s’acquitter de la dette, en sus des charges courantes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [L] expose avoir rencontré des difficultés financières, notamment à la suite de la perte de son emploi, et précise être en reconversion professionnelle. Elle indique avoir deux enfants adolescents et précise devoir régler les échéances de son crédit immobilier. Elle ajoute ne pas avoir d’autres dettes. Elle indique également que son bien immobilier est actuellement en vente et qu’elle est héritière dans une succession en cours de règlement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaire de Madame [B] [L], verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2024 et 13 janvier 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— le décompte actualisé des sommes dues par Madame [B] [L] depuis le 1er octobre 2023 ;

— la matrice cadastrale ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2026 inclus ;

— le contrat de syndic ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 26 mars 2024 et distribuée le 29 mars 2024 ;

— une mise en demeure adressée le 4 octobre 2024 ;

— une lettre comminatoire du 25 septembre 2025.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

Il ressort de ces éléments et des documents versés que Madame [B] [L], propriétaire, reste donc devoir la somme de 6 348,47 euros, arrêtée au 3 février 2026, au paiement duquel elle sera condamnée.

Sur les intérêts :

Vu la mise en demeure du 26 mars 2024, distribuée le 29 mars 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, la condamnation portera intérêts à taux légal sur la somme de 1 387,93 euros à compter du 29 mars 2024.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 250,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure (« dernier avis ») le 29 mars 2024, facturée 46,68 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, les frais de mise en demeure facturés à hauteur de 78,12 euros le 30 septembre 2024 ne sont pas justifiés, une seule mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance. Ces frais seront donc écartés.

Enfin, il n’y a pas lieu de retenir les frais de lettre comminatoire par avocat imputés le 26 septembre 2025 pour un montant de 126 euros, correspondant aux honoraires d’avocat qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46,68 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Madame [B] [L] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite le bénéfice de cet article de justifier de sa situation personnelle et financière, ce que ne fait pas Madame [B] [L]. Cette dernière ne démontre pas non plus ses dires relatifs à la mise en vente de l’appartement, qui lui permettrait de solder sa dette.

Aucun règlement n’est intervenu depuis le 1er octobre 2024.

En outre, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, les délais de paiement ne seront pas accordés.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [L] aux dépens de l’instance.

Il serait parfaitement inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que Madame [B] [L] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 6 348,47 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 3 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 1 387,93 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 46,68 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [B] [L] au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [B] [L] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE DE CERNAY PIERRE DE VILLE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE