TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e AYOUN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026.

à Mme [O] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 26/00146 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7MMP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINEreprésenté par Mr [Q] [U] agisssant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant qu’associé., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [C] [O]

née le 13 Juin 1981 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [H] [O] [R]

née le 14 Juin 1990 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 décembre 2025, la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE a assigné Madame [C] [O] et Madame [H] [O] [R], en sa qualité de caution, devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier;

• condamner solidairement Madame [O] et Madame [O] [R] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 2379,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 3235,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [O], citée en l’Etude de la SELARL AMSELLEM et KTORZA, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est faite représenter.

Madame [O] [R], citée par procès-verbal de recherches infructueuses doublé d’une lettre recommandée avec accusé de réception, a comparu à l’audience.

Elle a indiqué que sa sœur avait disparu depuis cinq mois.

Elle a sollicité des délais de paiement sur 12 mois.

La SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE ne s’est pas opposée à cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE produit la notification à la CCAPEX en date du 22 septembre 2025 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 19 septembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 5 décembre 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 9 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 12 février 2026.

L’action de la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2024, la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE a consenti un bail d’habitation à Madame [O] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 365,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Madame [O] [R] se portait caution solidaire du paiement des loyers et des charges.

Par avenant en date du 24 août 2024, Madame [O] avait l’utilisation exclusive d’une cave pour un loyer de 15,00 euros par mois.

Madame [O] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE lui a fait délivrer le 19 septembre 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1230,00 euros hors frais.

Le commandement a été dénoncé à la caution le 29 septembre 2025.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 septembre 2025, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 19 novembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner solidairement avec Madame [O] [R] à payer à la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE la somme provisionnelle de 3235,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 février 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [O] et Madame [O] [R] seront en outre solidairement condamnées à payer à la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

En revanche et en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [O] [R] à se libérer de sa dette locative en 12 mensualités de 269,99 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [O] et Madame [O] [R] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [O] et Madame [O] [R] seront in solidum tenues de payer à la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l’égard de Madame [O] et contradictoire à l’égard de Madame [O] [R], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 novembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [O] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] et Madame [O] [R] à payer à la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE:

• la somme provisionnelle de 3235,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 février 2026 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [O] [R] des délais de paiement de 12 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3235,00 euros et disons que Madame [O] [R] devra régler cette somme en 12 mensualités de 269,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] et Madame [O] [R] à payer à la SCI [U] INVESTISSEMENT PATRIMOINE la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] et Madame [O] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2025;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,