TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e NAVE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07429 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YJU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie NAVE, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024, la SA SOGIMA a assigné Madame [L] [H] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3] et d’un garage, au besoin avec le concours de la [Localité 1] Publique et d’un serrurier;

• condamner Madame [H] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 2538,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du commandement de payer avec intérêts au taux légal;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [H], citée en l’Etude de la SCP GALY, DE [J] et ESCUDIER, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience, assistée de son avocat.

Elle s’oppose aux demandes présentées à son encontre en l’état de contestation sérieuse.

Subsidiairement, elle s’oppose au paiement de la somme de 903,86 euros au titre des arriérés de loyers ainsi qu’à la somme de 2099,56 euros pour la remise en état des lieux et le surloyer.

Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de la SA SOGIMA à lui verser :

— la somme de 743,04 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance découlant de l’absence de délivrance du bien en état d’usage;

— la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel découlant du vol de ses affaires et du nettoyage du garage souillé;

— la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral découlant de la dangerosité des lieux.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à bénéficier de délais de paiement sur 36 mois.

Dans ses dernières conclusions, la SA SOGIMA indique se désister de ses demandes en résiliation de bail et expulsion, Madame [H] ayant quitté les lieux le 27 janvier 2025.

Elle indique ensuite que les contestations émises par Madame [H] ne sont pas fondées et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer:

— la somme provisionnelle de 3003,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 6 février 2025.

L’action de la SA SOGIMA est donc déclarée recevable.

Sur les demandes en résiliation du bail et expulsion:

Il convient de donner acte à la SA SOGIMA de ce qu’elle se désiste de ses demandes en résiliation de bail et expulsion dans la mesure où Madame [H] a quitté les lieux le 27 janvier 2025.

Sur les contestations sérieuses:

— au titre des sommes dues au titre de la location du garage:

S’il est établi que la porte du garage de Madame [H] était cassée, que le BIP du garage ne fonctionnait pas et que cela lui a causé des désagréments, cela ne justifie cependant pas un défaut de paiement du loyer afférent au garage.

En revanche, Madame [H] sera indemnisée pour le préjudice de jouissance subi par ce dysfonctionnement

— au titre des sommes dues au titre de l’état des lieux de sortie:

Il ressort du décompte versé par la SA SOGIMA que celle-ci réclame à ce titre la somme de 2099,56 euros.

Les photographies produites dans l’état des lieux de sortie en date du 27 janvier 2025 sont trop petites pour être véritablement exploitables.

De même, les commentaires « traces de vie » et « traces noires » figurant tant dans l’état des lieux de sortie que dans le décompté détaillé des sommes dues sans plus d’explications, ne permettent pas d’établir que les constatations ainsi faites lors de l’état des lieux de sortie dépassent l’usure normale des lieux par Madame [H].

Par ailleurs, les pièces versées à ce titre par la SA SOGIMA au titre des réparations sont insuffisantes pour justifier de la réalité de la réalisation desdits travaux.

En outre, aucune pièce ne justifie le remplacement de deux prises et d’un meuble dans la cuisine.

La SA SOGIMA sera donc déboutée de sa demande au titre des sommes dues au titre de l’état des lieux de sortie.

— au titre du supplément de loyer de solidarité:

La SA SOGIMA réclame au titre du rappel de surloyer la somme de 1087,19 euros.

Il ressort des dispositions de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L441-9 dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

L’alinéa 2 de ce même texte précise qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitations à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi de la demande de justification des ressources de sorte que les majorations au titre du supplément de loyer de solidarité doivent être déduites du décompte produit.

En outre, le calcul du supplément de loyer de solidarité s’est basé sur un plafond de ressources qui ne correspond pas aux ressources de Madame [H].

Il convient dès lors de débouter la SA SOGIMA au titre de sa demande présentée à ce titre.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif:

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [H] reste redevable de la somme de 903,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025.

Il convient dès lors de la condamner à payer à la SA SOGIMA à titre provisionnel la somme de 903,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [H]:

— sur les dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance dû à la porte du garage cassée:

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] a envoyé de nombreux textos à la SA SOGIMA pour signaler que la porte du garage était cassée.

Deux témoignages confirment ce dysfonctionnement qui a duré de juin à décembre 2022.

Madame [H] est donc fondée à solliciter la somme provisionnelle de 220,02 euros correspondant à la moitié du loyer du garage pendant 6 mois.

— sur les dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance lié à un défaut de BIP:

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] a envoyé des textos et des mails à la SA SOGIMA pour signaler que le badge de son garage ne fonctionnait pas de mai à septembre 2023.

L’absence de fonctionnement de ce badge justifie le versement de la somme provisionnelle de 151,50 euros correspondant à la moitié du loyer du garage pendant 4 mois.

— sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel lié au vol de ses affaires:

Si Madame [Z] indique qu’elle avait entreposé des objets dans son garage, qu’ils ont été volés et qu’elle a déposé plainte, force est cependant de constater qu’elle ne verse pas aux débats son dépôt de plainte.

En outre, il lui appartenait de déclarer ce vol à son assurance.

Elle ne saurait dès lors prétendre à une indemnisation à ce titre.

— sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral découlant de la dangerosité des lieux:

Si Madame [Z] indique qu’elle a vu son garage squatter par des toxicomanes, qu’elle s’est heurtée à des personnes agressives et qu’elle s’est retrouvée en insécurité, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

Elle ne saurait dès lors prétendre à une indemnisation à ce titre.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [H] ayant quitté les lieux, les dispositions susvisées ne sont pas applicables.

Par ailleurs, il n’est pas possible d’accorder d’office à Madame [H] des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qu’elle n’a demandé ni dans ses conclusions, ni lors de l’audience.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [H] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [H] sera tenue de payer à la SA SOGIMA la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA SOGIMA ;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses ;

DONNONS ACTE à la SA SOGIMA de ce qu’elle se désiste de ses demandes en résiliation de bail et d’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [H] à payer à la SA SOGIMA la somme provisionnelle de 903,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la SA SOGIMA à payer à Madame [H] les sommes provisionnelles de :

-220,02 euros en réparation d’un préjudice de jouissance dû à la porte du garage cassée :

-151,50 euros en réparation d’un préjudice de jouissance dû à un défaut de BIP ;

DEBOUTONS Madame [H] de ses demandes en indemnisation du préjudice matériel et moral ;

DEBOUTONS Madame [H] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [H] à payer à la SASOGIMA la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNONS Madame [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 juillet 2024 ;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,