5AA Minute N°

N° RG 24/00196 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GJZS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 DECEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [K]

DEMANDEUR

Monsieur [O] [U]

né le 09 Septembre 1983 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Aurélia ROY, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [M]

né le 30 Juin 1997 à [Localité 7],

et

Madame [P] [F]

née le 21 Mai 1999 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Rachel BEAUDOIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 12 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 15 août 2022, [O] [U] a consenti à [E] [M] et à [P] [F] un bail portant sur un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 670 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par actes du 5 janvier 2023, [O] [U] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à [E] [M] et à [P] [F], portant sur la somme de 709 euros en principal.

Par actes du 11 mars 2024, [O] [U] a assigné [E] [M] et [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS. Il demande de :

— Juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que [E] [M] et [P] [F] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié dans le délai de deux mois ;

— Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par [E] [M] et [P] [F] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de [E] [M] et de [P] [F] et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement [E] [M] et [P] [F] au paiement de la somme de 1 636,67 euros ;

— Condamner solidairement [E] [M] et [P] [F] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’acte, suivant décompte à parfaire ;

— Condamner solidairement [E] [M] et [P] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, soit 700 euros mensuels, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

— Condamner solidairement [E] [M] et [P] [F] au paiement d’une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement [E] [M] et [P] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier de la situation de [P] [F] et de [E] [M] a été établi par les services du département de la [Localité 9] le 16 avril 2024.

Il apparaît notamment que le couple, qui élève un enfant de 7 ans et un second de 17 mois a connu des difficultés financières en raison notamment d’un retard de perception d’indemnités journalières de [E] [M], à l’occasion de son congé paternité. Le budget du couple laisse peu de marges de manœuvre, de sorte que le coût du chauffage du logement a mis à mal l’équilibre budgétaire précaire de la famille, alors même que l’accès à l’emploi est compliqué par l’absence de détention d’un permis de conduire d'[P] [F]. Une demande d’hébergement en logement social a ainsi été formée par la famille.

Appelée à l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025, date à laquelle un calendrier de procédure a été fixé en présence des Conseils des parties.

Par conclusions n°4, [O] [U] demande de :

— Dire et juger irrecevables l’ensemble des exceptions de procédure soulevées après la défense au fond par [E] [M] et [P] [F] alors qu’elles auraient dû être soulevées ensemble avant toute défense au fond lors du premier jeu de conclusions daté du 10 janvier 2025 ;

— Dire et juger qu’en cas de calendrier de procédure prévu par le juge et en accord des parties dans le cadre d’une procédure orale, en vertu d’une jurisprudence constante, la chronologie pour les exceptions de procédure est prise à partir du premier jeu de conclusions écrit, et doit être soulevée à ce moment-là ;

— Dire et juger en conséquence l’irrecevabilité de la prétendue nullité de l’assignation et l’irrecevabilité de la prétendue irrecevabilité du commandement de payer datées du 10 janvier 2025 ;

— Dire et juger en conséquence que toutes les exceptions de nullité ou exceptions de procédure qui seront ultérieurement soulevées par [E] [M] et [P] [F] seront déclarées irrecevables car elles n’ont pas été soulevées in limine litis dans leur premier jeu de conclusions daté du 10 janvier 2025 ;

— Dire et juger que [E] [M] et [P] [F] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire ;

A titre subsidiaire, si l’irrecevabilité des exceptions de procédure soulevées trop tardivement n’était pas retenue, que ce soit par extraordinaire elles sont considérées soulevées à la bonne période ou que par extraordinaire parce qu’elles sont considérées comme des fins de non-recevoir,

— Dire et juger mal fondé l’argument de [E] [M] et [P] [F] tendant à vouloir rendre à tort irrecevable l’assignation puisqu’une conciliation a pu être faite auprès de la CAF ;

— Dire et juger que, l’assignation délivrée à l’encontre de [E] [M] et [P] [F] n’est pas soumis à l’article 750-1 du Code de procédure civile imposant des conciliations préalables amiables car elle comportait une demande indéterminée consistant à faire valoir la clause résolutoire et donc l’expulsion, la demande inférieur à 5 000 euros à côté n’étant que connexe et que par conséquent, l’assignation est recevable et non nulle (sic) ;

— Dire et juger que l’article 750-1 du Code de procédure civile est inapplicable à l’assignation car la demande en paiement de loyer en retard assorties au taux d’intérêt légal au jour du jugement est après liquidation totale supérieur à 5 000 euros (sic) ;

— Dire et juger mal fondé l’argument de [E] [M] et [P] [F] tendant à vouloir à tort rendre irrecevable le commandement de payer car l’ensemble des mentions obligatoires sont présentes dans ledit acte en ce compris le décompte détaillé indiqué dans l’acte comme annexé ;

— Dire et juger à titre infiniment subsidiaire que si par extraordinaire le commandement de payer été jugé irrégulier, celui ne nuit pas à la demande de paiement de la dette par [O] [U] puisqu’il produit à l’appui de sa demande toutes pièces justificatives utiles au jour où il statue (sic) ;

— Dire et juger que [E] [M] et [P] [F] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire ;

A titre principal et en tout état de cause,

— Dire et juger recevables les demandes de [U] [O] et bien fondées ;

— Dire et juger que [E] [M] et [P] [F] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié dans le délai de deux mois imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Dire et juger que compte tenu du congé délivré par [E] [M] et [P] [F], il n’y a plus lieu à constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, ni à constater à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par [E] [M] et [P] [F] à leurs obligations et notamment à leur obligation de payer les loyers ni à ordonner l’expulsion des locataires et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier (sic) ;

— Condamner solidairement et in solidum [E] [M] et [P] [F] au paiement de la somme de 4 511,47 euros au titre de la dette de loyer en sus des intérêts de retard au taux intérêt légal à compter du premier jour de retard et arrêtés au jour du jugement dont [O] [U] rapporte la preuve de la créance (sic) ;

— Condamner en conséquence solidairement et in solidum [E] [M] et [P] [F] au paiement de la dette de loyer en sus des intérêts de retard au taux légal à à compter du premier jour de retard et arrêtés au jour du jugement à [O] [U] en tant que débiteurs de cette dette (sic) ;

— Dire et juger que compte tenu de la fin du bail par congés délivré par [E] [M] et [P] [F], il n’y a plus lieu à des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

— Dire et juger que compte tenu de la fin du bail par congé délivré par [E] [M] et [P] [F], il n’y a plus lieu à condamner solidairement les locataires au paiement d’une occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux soit 700 euros mensuel, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ;

— Condamner solidairement et in solidum [E] [M] et [P] [F] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur pour sa défense et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter dont distraction au profit de Maître Aurélia ROY, [Adresse 1], conseil de [O] [U], le bailleur, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement et in solidum [E] [M] et [P] [F] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, des frais pour l’assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Dire et juger que compte tenu de la capacité de remboursement des débiteurs et de leur mauvaise foi, il ne sera pas accordé de délai de paiement à [E] [M] et [P] [F] ;

— Dire et juger que [O] [U], bailleur, n’a commis aucune faute, ni aucun dol;

— Dire et juger que par conséquent, il n’y a aucun préjudice de jouissance pour faute ni aucune nullité du contrat pour dol ;

— Dire et juger que par conséquent qu’il ne peut y avoir aucune compensation car la seule dette existante est la dette de loyer de [E] [M] et [P] [F] dont [O] [U] est seul créancier dont la preuve est rapportée (sic) ;

— Dire et juger que [E] [M] et [P] [F], parties succombantes, seront condamnés au paiement des entiers dépens solidairement et in solidum, peu importe s’ils sont bénéficiaires ou non de l’aide juridictionnelle ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu des circonstances et de la nature de l’affaire ;

— Dire et juger que les parties adverses seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire ;

— Dire et juger que [E] [M] et [P] [F] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire (sic).

Il précise à l’audience, par la voix de son Conseil, s’opposer à ce que ses dernières pièces et conclusions soient écartées.

Il ajoute que la procédure, initialement engagée pour des loyers impayés, et au support de laquelle le commandement de payer a été délivré, était valable.

Il ajoute que la procédure a été émaillée de multiples complications, qui démontrent la mauvaise foi des locataires, laquelle résulte par ailleurs des conclusions du rapport établi par SOLIHA.

Il rappelle que les travaux ont été effectués avant l’expiration des délais accordés, et alors que les locataires avaient d’ores et déjà décidé de quitter les lieux.

Il soutient que les locataires ont refusé de verser la partie appelée à être acquittée par la CAF; qu’un échéancier de paiement leur a été proposé ; mais que la procédure a néanmoins été émaillée d’incidents de procédure, systématiquement introduits par les défendeurs.

Il expose que le calendrier de procédure a méconnu ses propres contraintes, de sorte que ses pièces, moyens et arguments ne peuvent raisonnablement être écartés des débats, alors qu’il a par ailleurs fait démonstration de sa bonne foi.

Il ajoute que les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile ne sont pas applicables aux demandes qui sont les siennes, s’agissant de demandes d’un montant indéterminé.

Par conclusions n°3 devant le juge des contentieux de la protection, [E] [M] er [P] [F] demandent de :

In limine litis,

— dire que le commandement de payer est nul et non avenu ;

A titre principal,

— juger que la demande est irrecevable, n’ayant pas été précédée d’une tentative de conciliation ;

— juger que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet, ainsi que la demande de résiliation du bail et de toutes les demandes subséquentes, car le bail a pris fin, les locataires ayant libéré les lieux ;

— juger que le consentement des locataires au moment de la conclusion du contrat de location a été vicié pour dol, et que le contrat est donc nul ;

— juger que le logement étant indécent, il y aura lieu d’indemniser les locataires du trouble de jouissance subi et de leur préjudice moral ;

Ce faisant,

— condamner le bailleur à verser à [E] [M] et à [P] [F] la somme de 4 967,74 euros au titre de leur trouble de jouissance pendant plus de 7 mois ;

— le condamner à leur verser 1 500 euros au titre de leur préjudice moral ;

— ordonner la compensation entre les demandes financières de [O] [U] et celles de [E] [M] et [P] [F] ;

— débouter [O] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— octroyer des délais de paiement à [E] [M] et [P] [F] ;

— dans tous les cas, condamner [O] [U] à tous les dépens de l’instance, étant précisé que les défendeurs sont tous les deux bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale.

A l’audience, ils expliquent que le bien a été vendu par [O] [U], et que la nullité élevée à l’endroit du commandement de payer est désormais dénuée d’intérêt, les lieux ayant été restitués le 28 novembre 2024, par l’effet d’un congé régulièrement délivré au bailleur.

Ils ajoutent que les sommes reprises dans le commandement de payer étaient erronées, leur décompte n’ayant pas été joint à l’acte.

Ils excipent d’une fin de non-recevoir à opposer à [O] [U], lequel s’est abstenu de procéder à une tentative de conciliation.

Ils ne contestent pas l’exigibilité du loyer, mais sollicitent qu’il soit tenu compte, dans le quantum des sommes dues, de l’indécence du logement dans lequel ils ont été contraints de vivre.

S’agissant du calendrier de procédure, ils rappellent que la procédure est orale.

Sur le fond, ils n’excipent pas d’une exception d’inexécution, mais rappellent que le logement présentait des moisissures, et que les désordres ont été constatés par SOLIHA. Ils s’étonnent de l’absence de production de facture des travaux réalisés, rappelant que la contre visite a été effectuée par SOLIHA le 12 février 2025 et que le rapport a été déposé deux mois après leur départ.

Ils soutiennent que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur confine à une obligation de résultat, et que [O] [U] ne justifie pas d’un cas de force majeure.

Ils soutiennent que la suspension de l’allocation logement ne procède pas des impayés mais du refus par le bailleur du plan d’apurement proposé, à hauteur de 50 euros mensuels.

Ils prétendent à la déduction des charges, faute de production d’un décompte annuel.

Ils en déduisent devoir la somme de 3 217,02 euros, déduction faite des charges induites dans la créance de 3 654 euros dont se prévaut [O] [U] pour la période.

Ils sollicitent l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, outre la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025, délai qui a été prorogé au 12 décembre 2025 en raison de la complexité du dossier et de la charge de travail du magistrat.

SUR QUOI,

A titre liminaire, aucune pièce ni écriture ne sera écartée des débats, la durée de la procédure, l’organisation d’un calendrier de procédure, l’oralité de la procédure ne pouvant fonder une discussion sur le respect du contradictoire entre les parties.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, applicable au présent litige dans sa version en vigueur entre le 1er septembre 2019 et le 29 juillet 2023, était, pour ses dispositions intéressant la nullité soulevée par l’appelant, libellé comme suit :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Ces mentions sont prévues à peine de nullité, sous réserve cependant que le destinataire démontre que l’absence de l’une ou l’autre lui a causé un grief.

L’irrégularité d’un commandement comportant deux délais distincts est formelle et n’est susceptible d’en entraîner la nullité qu’en présence d’un grief avéré.

[E] [M] et [P] [F] contestent la validité du commandement délivré, aux motifs que celui-ci ne reproduit pas le montant du loyer et des charges ; que la somme visée est erronée, ce qui résulte d’ailleurs du décompte reproduit dans le SMS annexé ; que le décompte annoncé n’est pas annexé.

Ils ajoutent que la preuve de la notification de l’acte à la CCAPEX n’est pas rapportée, ce qui fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

[O] [U] rappelle pour sa part que les locataires ont délivré congé fin novembre 2024, de sorte que les demandes formées aux fins de résolution judiciaire du contrat de bail, ainsi que les demandes subséquentes, sont désormais sans objet.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection observe que le départ de [E] [M] et de [P] [F] le 4 décembre 2024 n’est pas débattu ; qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 décembre 2024.

Ce départ est donc de nature à arrêter la créance du bailleur, lequel invoque à titre principal la procédure d’expulsion au fondement de ses prétentions.

Or, sur ce point, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ne précise pas le montant du loyer et des charges ; ne joint pas, à tout le moins dans l’exemplaire fourni en copie en pièce n°2 de [O] [U], le décompte du « reliquat » des « loyers sept 2022 à décembre 2022 » exigés au principal, pour un quantum de 709 euros.

Pour autant, l’acte précise en pied « correspondant à des loyers et charges demeurés impayés suivant décompte joint ».

Par ailleurs, [E] [M] et [P] [F] ne précisent pas en quoi l’absence de rappel du montant du loyer courant et des charges leur a causé grief.

En conséquence, il n’y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer, étant rappelé que les conditions de notification de l’acte à la CCAPEX ne sont pas réunies en l’espèce.

Sur la nullité de l’assignation

[E] [M] et [P] [F] concluent à la nullité de l’assignation, faute pour [O] [U] d’avoir procédé à une tentative de conciliation préalable, en application des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Aux termes de cet article, " en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ".

Or, la validité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire conforte les demandes formées au stade de l’assignation par [O] [U], étant rappelées les prétentions initiales de ce dernier notamment quant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, sauf à prononcer la résiliation du contrat de bail, de sorte que ces demandes indéterminées ne sont pas régies par les dispositions précitées, lesquelles sont vainement invoquées par [E] [M] et [P] [F].

I – Sur la demande d’expulsion

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, les lieux ont été libérés, de sorte que les demandes visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; en tout état de cause, à l’expulsion de [E] [M] et [P] [F] apparaissent désormais sans objet.

II – Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

[O] [U] prétend à la condamnation « solidaire et in solidum » de [E] [M] et d'[P] [F] au paiement de la somme de 4 511,47 euros au titre de la dette de loyer en sus des intérêts de retard au taux d’intérêt légal à compter du premier jour de retard et arrêtés au jour du jugement.

[E] [M] et [P] [F] ne contestent pas le principe de la dette, mais en discutent le quantum. Ils expliquent que [O] [U] omet de déduire de sa créance divers versements auxquels ils ont procédé et qui portent le montant exigible à 3 654,02 euros.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [O] [U] produit un décompte initial (sa pièce n°3), dont il résulte qu’à la date du 6 mars 2024, il fixe la dette de [E] [M] et [P] [F] à 1 610 euros.

[E] [M] et [P] [F] contestent devoir cette somme qui selon eux ne tient pas compte des versements de :

—  200 euros, auprès du commissaire de justice en sus du paiement du loyer résiduel en janvier 2023, soit 595 euros ;

—  50 euros par virement, en février 2023 ;

—  512 euros en avril 2024.

Ils en concluent devoir la somme de 1 048 euros à [O] [U], à la date précitée.

Le décompte de [O] [U] déduit de sa créance les deux premières sommes contestées.

En revanche, le versement de 50 euros, entre les mains du commissaire de justice, le 6 février 2023 n’apparaît pas au décompte (pièce n°6 de [E] [M] et [P] [F]); il convient de le déduire.

La pièce n°8 versée aux débats par [E] [M] et [P] [F] ne saurait démontrer la réalité du virement de 512 euros en date du 10 avril 2024, cette pièce étant notamment, tronquée, démunie de coordonnées concernant le compte débité et le compte crédité.

En conséquence, la créance de [O] [U] s’établit à 1 560 euros le 6 mars 2024.

Pour le surplus, [E] [M] et [P] [F] ne justifient pas des versements supplémentaires perçus par [O] [U] (savoir, 50 euros en février 2023, soit 441 euros au lieu de 391 euros, outre 548 euros versés par la CAF en novembre 2024).

En conséquence, la créance de [O] [U] s’établit à 4 461,47 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 28 novembre 2024, appel du mois de décembre 2024 inclus (au prorata).

En conséquence, [E] [M] et [P] [F] seront solidairement condamnés à payer à [O] [U] la somme de 4 461,47 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 28 novembre 2024, appel du mois de décembre 2024 inclus.

III – Sur la nullité du contrat pour dol

[E] [M] et [P] [F] prétendent à l’annulation du contrat de bail, au motif que leur consentement aurait été vicié, faute pour [O] [U] d’avoir fourni les diagnostics techniques nécessaires pour les renseigner sur l’état du logement et pour en démontrer la décence.

Ils soutiennent avoir été trompés sur les qualités attendues du logement, ce dernier s’étant finalement révélé énergivore.

Ils en concluent à la restitution des sommes perçues au titre du bail, par [O] [U].

[O] [U] critique cette argumentation en soutenant que [E] [M] et [P] [F] étaient appelés à recevoir un diagnostic récent du logement, le diagnostic précédant leur prise à bail classant le bien en note D.

Il ajoute que le premier diagnostic a été montré aux locataires, et que le diagnostic contemporain à leur installation a classé le logement sous la note C, après une évaluation réalisée en la présence des locataires.

Il excipe des dispositions de l’article 1137 du Code civil pour soutenir qu’il n’a fait preuve d’aucune manœuvre, ni même de dissimulation, et ce d’autant que le DPE applicable au logement est plus favorable à celui qui a présidé à la conclusion du bail.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que [O] [U] verse aux débats un diagnostic de performance énergétique valable jusqu’au 15 juin 2020, classant la maison en D (sa pièce n°26). Sa pièce n°27 démontre qu’au 26 septembre 2022, le logement est classé en C.

Or, le bail a été conclu le 15 août 2022.

En conséquence, outre qu’il est ainsi démontré qu’à supposer les locataires informés des résultats techniques du DPE lors de la prise à bail, ces caractéristiques se révèlent meilleures qu’ils n’ont pu l’escompter, dès le premier mois d’occupation.

S’agissant du silence reproché par [E] [M] et [P] [F] à [O] [U] sur les caractéristiques techniques du logement lors de la conclusion du bail, il doit être rappelé que le dol se prouve, et qu’il ne se présume pas.

Or, en l’espèce, [E] [M] et [P] [F], qui s’en tiennent à des arguments de portée générale, n’exposent pas en quoi le défaut d’information technique du logement les a induits en erreur, ni selon quelles manœuvres, ni que la classification technique du logement était un élément déterminant de leur consentement.

En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer.

IV – Sur les désordres

[E] [M] et [P] [F] invoquent les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l’article 20-1 du même texte, pour soutenir que le logement pris à bail était indécent ; que le bailleur s’est abstenu d’y procéder à des travaux, alors qu’ils exposaient pour leur part des frais de consommation électrique importants.

Ils soutiennent que l’indécence du logement a été établie par SOLIHA, dont le rapport a présidé à la suspension du paiement des APL.

Ils en concluent à l’octroi de 1 690,69 euros à titre de dommages et intérêts, outre la condamnation de [O] [U] à leur payer 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral.

[O] [U] conteste ces demandes et soutient qu’il a au contraire présidé à l’accomplissement de travaux, et même de menues réparations au cours du bail. Il déplore la tenue de la visite de SOLIHA en la seule présence des locataires, en raison de son indisponibilité personnelle, et ajoute avoir fait procéder aux travaux préconisés à réception du rapport d’indécence, sauf à les effectuer lui-même.

Il en conclut au débouté des demandes, ajoutant ne pouvoir se voir reprocher l’inertie alléguée par [E] [M] et [P] [F].

Il précise que la suspension des allocations logement procède non pas du rapport d’indécence, mais bien du refus de plan d’apurement, dont les termes étaient sans rapport avec les efforts attendus de [E] [M] et [P] [F].

Sur quoi, le juge des contentieux de la protection rappelle que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée (pièce [E] [M] et [P] [F] n°2) rend compte d’un état général passable concernant le séjour – salle à manger ; de la présence d’un four neuf ; d’un état passable des 3 chambres, sauf à relever le mauvais état du mur de la première chambre ; de l’état passable de la salle de bain, sauf mauvais état des murs ; d’un état passable des WC.

Il est précisé, en observations ou réserves : " possibilité pour le locataire de casser l’accès au ballon d’eau chaude ; four non garanti par propriétaire + hotte ; climateur étage non garanti ; mécanisme électrique portail non garanti ; diagnostic DPE à remettre avant 30 septembre 2022; joints douche à refaire par propriétaire ; en cas de départ des locataires, possibilité de faire visiter le logement ".

Le rapport SOLIHA du 29 mai 2024 (pièce [E] [M] et [P] [F] n°15) rapporte les observations des occupants du logement (page n°2) : " Mme [M] présente à la visite a constaté les anomalies suivantes :

— Problème de moisissures récurrent dans la salle d’eau (cloison de douche), bien que le propriétaire soit intervenu, le problème est revenu rapidement.

— Infiltrations d’air parasites sur la quasi-totalité des fenêtres, ainsi que par un fourreau sous le tableau électrique, mais aussi par le conduit d’évacuation de la climatisation à l’étage.

— La ventilation (VMC) ne fonctionne pas.

— Un fil électrique d’alimentation du radiateur des WC pend sous l’évier de la cuisine.

— La consommation électrique du logement est importante, notamment à cause du chauffage électrique ".

En synthèse, l’auteur du diagnostic conclut à la non décence du logement, en raison de :

— “Défauts d’étanchéité à l’air, autour de certaines menuiseries bois et par des conduits (fourreau sous tableau électrique, tube d’évacuation de la climatisation à l’étage.

— Présence de revêtements dégradés ou non conforme à un usage normal dans une habitation (moisissures dans la salle d’eau).

— Anomalies de l’installation électrique (fils apparents, boitiers descellés).

— Renouvellement de l’air intérieur insatisfaisant dû à la VMC qui ne fonctionne pas et à l’absence d’entrée d’air aux fenêtres (séjour et chambres).

— Dangerosité des garde-corps de l’escalier et sur la mezzanine (espacement entre barreaux trop important) ".

Plus particulièrement, les résultats listés à compter de la page 7 du rapport classent comme non décents les éléments suivants :

— Les menuiseries extérieures sont étanches à l’eau et en bon état ;

— Les portes et fenêtres du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— Les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— Les dispositifs de retenu des personnes, dans le logement et ses accès (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) sont en bon état d’entretien et de solidité ;

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants ;

— Les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux règles de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Afin de lever l’indécence, il était préconisé au bailleur (page 17 du rapport) :

— s’agissant des matériaux et revêtements :

o de remédier au problème d’humidité récurrent de la cloison de la salle d’eau ; de vérifier la réalité de l’étanchéité sous le carrelage ; à défaut, de mettre en place un système permettant d’y remédier ;

o de remplacer la plinthe en bois détériorée dans le séjour ;

o de procéder aux travaux d’étanchéité à l’air nécessaires sur le conduit de la climatisation, et des gaines sous le tableau électrique ;

— s’agissant des menuiseries extérieures :

o de procéder aux travaux nécessaires à une étanchéité à l’air suffisante, sur les fenêtres et sur la porte d’entrée ;

— s’agissant de l’installation électrique :

o de procéder à des travaux de mise en conformité, aux fins de sécurisation ;

— s’agissant de la ventilation :

o de remettre en service ou de remplacer le bloc VMC qui ne fonctionne pas ;

o d’installer des grilles d’entrée d’air réglementaires sur les fenêtres dans les pièces « sèches », à raison d’une grille par fenêtre ;

o de détalonner les portes d’environ 1 cm pour permettre la libre circulation de l’air ;

— s’agissant des garde-corps :

o de mettre aux normes de sécurité la rampe de l’escalier et le garde-corps de la mezzanine.

Il était ajouté, à titre de conseils et de points de vigilance, la nécessité de contrôler divers éléments pour limiter prolifération et développement de moisissures, acariens et autres indésirables :

— supprimer les infiltrations d’eau éventuelles au niveau de la couverture et des murs ; traiter les remontées capillaires au niveau des soubassements ;

— améliorer le renouvellement de l’air intérieur (mise en place d’un système de ventilation mécanique) pour maintenir un taux d’humidité de 40 à 60% ;

— maintenir une température ambiante intérieure de 18 à 22°C, à adapter dans chaque pièce, en maintenant idéalement la température du logement à 19°C ;

— améliorer l’isolation thermique de l’enveloppe de la maison.

Il est dès lors inexact, au regard de la nature des désordres relevés, de soutenir, comme le suggère [O] [U], que ceux-ci procèdent des agissements des locataires, ou qu’ils relèvent des obligations qui leur incombent.

Enfin, contrairement à ce que soutient [O] [U], le rapport SOLIHA précise dans son courrier d’accompagnement que le dossier est transmis à la CAF, laquelle peut être amenée par voie de conséquence à interrompre le versement de l’allocation logement « le temps de la réalisation des travaux de remise en conformité ».

Si cette procédure ne dispense pas, en effet, les locataires de payer les loyers dus, comme le rappelle [O] [U], il est en revanche inexact que la suspension des allocations logement ait été consécutive au refus du plan d’apurement de la dette, à tout le moins à compter de la transmission du rapport.

En définitive, [O] [U] justifie avoir procédé à des travaux pour remédier aux désordres.

Il justifie d’un rapport SOLIHA du 18 février 2025 (sa pièce n°16) qui établit que " Monsieur [U] était présent à la visite : il a fait quelques travaux de mise en conformité du logement. Néanmoins, il conteste certains points qui ont été identifiés dans le rapport initial, à savoir les plinthes qui ont été dégradées par les chats de la locataire, le mauvais entretien des fenêtres en bois, notamment les orifices de drainage qui n’ont pas été faits et qui peuvent entraîner un refoulement d’eau vers l’intérieur.

Il s’étonne également de la mauvaise étanchéité à l’air des fenêtres (sauf une qui a été remplacée).

Le cloisonnement autour de la douche doit être refait : la fuite a été neutralisée mais les bois d’ossature ont pourri.

La maison est en vente ".

Au total, le traitement de l’étanchéité à l’air a été réalisé ; la fuite d’eau dans la salle d’eau a été réparée ; l’installation électrique a été mise aux normes ; la VMC a été réparée ; des garde-corps ont été installés.

Il résulte de ce qui précède que [E] [M] et [P] [F] démontrent le préjudice de jouissance qui fonde leur demande en réparation.

Dans leurs écritures, [E] [M] et [P] [F] prétendent (page 10) à l’octroi de la somme de 1 690,69 euros à tire de dommages et intérêts. Cette somme est portée à 4 967,74 euros en page 17 de leurs écritures, aux termes desquelles une compensation entre les sommes dues est sollicitée, portant finalement la prétention des défendeurs à l’octroi de 1 313,72 euros.

Dans leur dispositif, [E] [M] et [P] [F] sollicitent enfin la condamnation de [O] [U] à leur verser la somme de 4 967,74 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant plus de 7 mois, motifs pris qu’il est par ailleurs sollicité la compensation entre les sommes dues.

En fait de quoi, la prétention chiffrée de 4 967,74 euros sera conservée, celle-ci étant lisiblement reprise au dispositif et explicitée en page 17 des écritures : l’argumentation développée en page 10 exposant au demeurant que la somme réclamée était sujette à actualisation.

Compte tenu de la nature et de la durée des désordres, qui sont exclusifs du comportement et des obligations de [E] [M] et d'[P] [F], faute de preuve contraire, et en présence de constatations émanant d’un technicien spécialisé en la matière, [O] [U] sera condamné à verser à [E] [M] et [P] [F] la somme de 2 100 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

En revanche, [E] [M] et [P] [F] ne justifient ni le principe, ni le quantum du préjudice moral dont ils demandent réparation à raison de 1 500 euros. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Enfin, la compensation des sommes dues sera ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif.

V – Sur les délais de paiement

[E] [M] et [P] [F] invoquent le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour prétendre à l’octroi de délais de paiement, compte tenu de leur situation et de leurs revenus modestes.

[O] [U] s’oppose à cette demande aux motifs que le défaut de bonne foi des locataires, qui invoquent fallacieusement le constat de SOLIHA pour s’affranchir de leurs obligations locatives, pourtant alors rappelées, interdit l’octroi de tels délais.

Sur ce point, il est rappelé que le texte débattu dispose que le juge peut, compte tenu de la

situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection observe que s’il est établi que les locataires doivent faire face à un arriéré locatif, dû notamment à une suspension de l’allocation logement, il a précédemment été démontré qu’ils ont été contraints de demeurer dans une maison ayant fait l’objet d’un constat de non décence, de sorte que la réalité des difficultés invoquées apparaît difficilement discutable.

Par ailleurs, [E] [M] et [P] [F] versent aux débats leur avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023, dont il résulte la perception de 20 223 euros de revenus salariés, soit une moyenne mensuelle de 1 685,25 euros pour un couple avec deux enfants.

Ils perçoivent par ailleurs des allocations familiales d’un montant mensuel total de 629,20 euros, selon relevé CAF du 7 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de leur octroyer des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

[E] [M] et [P] [F] seront condamnés aux dépens, selon les modalités précisées au dispositif.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à écarter aucune des pièces et écritures déposées par l’une comme par l’autre des parties à l’occasion de l’audience du 12 septembre 2025 ;

REJETTE les exceptions de nullité élevées à l’encontre du commandement de payer, d’une part, et de l’assignation, d’autre part ;

DIT que les demandes et prétentions élevées aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une part ; du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d’autre part ; des demandes subséquentes, y compris aux fins d’expulsion, enfin, sont désormais sans objet ;

CONDAMNE solidairement [E] [M] et [P] [F] à payer à [O] [U] la somme de 4 461,47 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 28 novembre 2024, appel du mois de décembre 2024 inclus au prorata ;

CONDAMNE [O] [U] à payer à [E] [M] et [P] [F] la somme de 2 100 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

DEBOUTE [E] [M] et [P] [F] de leur demande aux fins d’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues entre [O] [U], d’une part, et [E] [M] et [P] [F], d’autre part ;

AUTORISE [E] [M] et [P] [F] à se libérer de leur dette en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que chaque partie conservera la charge des frais qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; en tant que de besoin, DEBOUTE les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [E] [M] et [P] [F] aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer, le coût des assignations, celui de leur notification à la Préfecture de [Localité 6] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE