TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

N° RG 24/05843 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEMD

Jugement du 07 Novembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[M] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffière ;

Audience des débats : 12 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par madame [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,81 €.

Par cinq courriers adressés à Mme [M] [E] entre le 21 février 2022 et le 23 septembre 2022 puis par lettres recommandées avec accusé de réception des 24 novembre 2022, 25 mai 2023 et 28 août 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a attiré l’attention de la locataire sur le fait qu’il était destinataire de nombreuses plaintes émanant des voisins la concernant à propos de troubles du voisinage et l’a mise en demeure de cesser les désordres reprochés.

Par actes de commissaire de justice du 29 mars 2023 et du 17 janvier 2024, ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer des sommations interpellatives à Mme [M] [E], aux termes desquelles il lui a fait sommation d’avoir à cesser immédiatement les troubles du voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, le bailleur a également fait délivrer à Mme [M] [E] un commandement de payer la somme principale de 783,96 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [M] [E] le 22 décembre 2023.

Par assignation du 6 juin 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

A titre principal, prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [M] [E],Ordonner l’expulsion de Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Autoriser l’expulsion immédiate, dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :1 275 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les loyers dus entre le 25 mai 2024 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,A titre subsidiaire, constater la résiliation du bail consenti à Mme [M] [E],Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :1 275 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,En tout état de cause, condamner Mme [M] [E] à payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, se fondant sur les articles 1728 et 1729 du code civil et sur la loi du 6 juillet 1989, l’établissement ARCHIPEL HABITAT expose que Mme [M] [E] ne respecte pas ses obligations et occasionne de nombreuses et importantes nuisances. Il soutient que, depuis 2022, Mme [E] provoque des nuisances sonores en émettant, de jour comme de nuit, et ce tous les jours, des bruits de voix fortes, de meubles déplacés ou encore de musique qui troublent la tranquillité du voisinage. Il ajoute que de nombreux voisins se sont ainsi plaints des désordres occasionnés par Mme [E]. Enfin, le bailleur indique que, en dépit des mises en demeure envoyées, la locataire n’a pas cessé de commettre ces troubles.

Au soutien de sa demande de suppression du délai d’expulsion de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, l’établissement ARCHIPEL HABITAT soutient que la gravité et l’importance des faits la justifient.

Par ailleurs, l’établissement ARCHIPEL HABITAT expose que Mme [E] est redevable d’une dette locative d’un montant de 1 059 €, actualisé au 10 septembre 2024. A cet égard, elle indique être favorable à l’octroi de délais de paiement d’un montant de 30 € par mois. Elle précise enfin s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire dans le cas où la résiliation du bail serait constatée par l’effet de la clause résolutoire, ce en raison des troubles.

En défense, Mme [M] [E] expose que son logement est mal isolé, si bien que les voisins entendent le moindre de ses gestes. Elle explique, par ailleurs, qu’elle est la seule à avoir des enfants mais qu’elle ne peut pas les empêcher de courir. Mme [E] indique qu’elle a cessé de faire le ménage le soir afin d’éviter les bruits de meubles. Elle indique, par ailleurs, qu’elle a demandé une mutation vers un logement situé au rez-de-chaussée.

Ainsi, Mme [M] [E] s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 30 € par mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil, et de l’article 7,b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée, de manière raisonnable, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, à défaut de quoi le bailleur peut faire résilier le bail.

En outre, l’article 8, A. du contrat de location du 1er avril 2021 prévoit que « le locataire s’engage à habiter paisiblement les lieux loués » tandis que le règlement intérieur de l’immeuble annexé au bail et signé par Mme [E] indique notamment que « le locataire occupera paisiblement les lieux (…) et s’interdira tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes. (…) Il jouira de son logement et de ses annexes avec le souci de respecter la tranquillité et le repos de ses voisins ».

En l’espèce, il ressort des nombreuses fiches de réclamation versées au dossier, et notamment de celles en date des 18 février 2022, 7 mars 2022 et 21 août 2023, émanant de « Médiaction », le dispositif de médiation de nuit, que ses agents ont constaté l’existence de nuisances, à des heures tardives, résultant de voix fortes, de cris, de musique, d’enfants qui courent ainsi que de meubles que l’on déplace. De même, il ressort des sommations interpellatives signifiées à quatre voisins de Mme [M] [E] le 1er février 2023 et le 17 janvier 2024, que ceux-ci subissent des nuisances sonores émanant du logement de la défenderesse, consistant dans des voix fortes, des cris, des claquements de portes, des objets qui tombent, la télévision à plein volume, du ménage tard le soir ainsi que des meubles déplacés.

Ces désordres sont également confirmés par un courrier du 22 février 2022, émanant de la voisine du dessus de Mme [E], ainsi que par trois courriers des 29 août 2022, 28 décembre 2022 et 9 mai 2023, émanant de la voisine de l’appartement situé en dessous de celui de la défenderesse.

Au regard de ces nombreux éléments, concordants, que Mme [M] [E] ne conteste pas, celle-ci relevant seulement la mauvaise isolation du logement et le fait qu’elle a cessé de faire du ménage trop tard le soir, il apparaît que la locataire génère un trouble de voisinage important, manquant ainsi à son obligation contractuelle essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée.

Au regard des nombreuses lettres simples, lettres recommandées et sommations interpellatives envoyées par l’établissement ARCHIPEL HABITAT, et au vu de la persistance de ces troubles dans le temps, la gravité de ce manquement contractuel est caractérisée.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision. Mme [M] [E] se trouve dès lors occupante sans droit ni titre.

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les délais d’expulsion

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT fonde sa demande sur la gravité et l’importance des troubles causés par Mme [E].

Toutefois, aucune des pièces versées aux débats ne permet de considérer que la locataire est de mauvaise foi. Par ailleurs, elle est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par ARCHIPEL HABITAT.

En outre, Mme [M] [E] vit avec ses deux enfants.

Dans ces conditions, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2024, Mme [M] [E] lui devait la somme de

1 059 €, déduction faite des frais de procédure.

Mme [M] [E] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024.

Toutefois, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur sur ce point, il convient d’entériner le plan d’apurement de la dette proposé par les parties, dont les modalités seront précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 10 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la gravité des troubles, au vu des pièces communiquées, de leur répétition et des conséquences sur le voisinage, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de bail conclu le 1er avril 2021 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [M] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10],

ORDONNE à Mme [M] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

AUTORISE l’établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de départ volontaire de Mme [M] [E], à faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 059 € (mille cinquante-neuf euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [M] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 € (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [M] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, due à compter du 10 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [M] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de ses autres demandes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,