TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à M^e Charlotte LOOS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04488 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5G36

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE LE NOUVEAU TRIDENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [C] [G] épouse [N]

née le 09 Septembre 1970 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Madame [Q] [Z]

née le 27 Octobre 1969 à [Localité 2] (ALGERIE) ([Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Non comparante représentée par M^e Charlotte LOOS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [N] est propriétaire des lots n°136 et n°178 dans l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5]. L’appartement de type T3, situé au cinquième étage de l’immeuble, est occupé par Mme [Q] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] Nouveau Trident sis [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice le Cabinet [A], a assigné Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Le déclarer recevable en son action ;

— Prononcer la résiliation aux torts de Mme [Q] [Z] du bail qui lui a été consenti par Mme [C] [N] sur les lieux qu’elle occupe sis [Adresse 7] ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [Q] [Z] demeurant [Adresse 7] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner que la présente juridiction reste compétente pour liquider l’astreinte et en fixer une nouvelle si besoin ;

— Condamner Mme [Q] [Z] à payer à son bailleur une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et charges exigibles jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Les condamner solidairement à communiquer la copie intégrale du bail et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il soutient que Mme [Q] [Z] n’occupe pas les lieux en conformité avec ses obligations et le règlement de copropriété et que malgré les démarches entreprises par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la locataire et du bailleur, les troubles et les nuisances perdurent.

Mme [Q] [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble de jouissance ni de leur auteur.

Citée à domicile, Mme [C] [N] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1341-1 du code civil, un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Ainsi, le règlement de copropriété, en ses dispositions conformes à la loi du 10 juillet 1965, est donc de plein droit opposable au locataire.

De surcroît, il est constant que le bailleur est légalement tenu de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

En outre, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que s’il n’est produit que la page relative aux conditions particulières du contrat de bail conclu le 1er janvier 2019 entre Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z], celle-ci ne conteste pas sa qualité de locataire du local à usage d’habitation situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5]. La demande de communication du contrat de bail sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a été autorisé par l’assemblée générale de la copropriété du 31 janvier 2022 à solliciter, par l’action oblique, la résiliation judiciaire du bail pour le lot n°136 appartenant à Mme [C] [N] et occupé par Mme [Q] [Z].

Enfin, par courriers recommandés du 23 mars 2020, du 14 mai 2020, du 12 novembre 2020, 18 et 23 février 2021, du 8 février 2022, le cabinet [A], syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, a mis en demeure Mme [C] [N] de justifier des mesures prises afin de mettre un terme aux nuisances alléguées qui seraient commises par Mme [Q] [Z].

Faute de comparaître, Mme [C] [N] ne justifie pas des diligences qui auraient été accomplies en vue de permettre le respect du règlement de copropriété. En tout état de cause, il s’ensuit que Mme [N] s’est montrée défaillante dans l’exercice des droits des copropriétaires à faire respecter par son locataire son obligation légale de jouissance paisible des lieux. Cette inaction compromet les droits du syndicat des copropriétaires en ce que l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que " chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires (…) et sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui ".

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du contrat de bail liant Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] est recevable.

Sur la demande en résiliation du bail formée par le syndicat des copropriétaires

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif. L’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut. Le dommage s’entend pour les personnes de toutes dégradations des conditions de vie et pour les biens de tous désordres affectant le fonds voisin.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Ce texte doit être combiné avec l’article 1735 du code civil selon lequel le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Il est ainsi constant que le locataire est responsable des agissements, des nuisances et des actes de malveillance des occupants de son chef ou des personnes qu’elle accueille volontairement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au soutien de ses prétentions un email de Mme [L] [R] qui se plaint des agissements du « père de la famille qui loue l’appartement au 5ème étage du bâtiment D8 » qui occuperait les parties communes au dernier étage et laisserait ses déchets dans le couloir. Il est également produit la copie d’une déclaration de main courante de M. [D] [F], résident de l’immeuble objet du présent litige, se plaignant des insultes dont il dit avoir été victime de la part du fils de Mme [Z] et signalant les nuisances sonores nocturnes et diurnes mais aussi les dégradations qui seraient causées par la famille [Z].

Le syndicat des propriétaires fournit également la copie d’un dépôt de plainte par M. [T] [U] qui relate que le dimanche 23 avril 2022, vers 21h15, il a vu le fils de Mme [Z] mettre des coups de pied dans la porte de l’appartement de celle-ci et est donc sorti de son appartement pour lui demander d’arrêter. Le jeune homme l’a alors insulté et a reproduit le geste de lui porter un coup de couteau. Il se plaint également des nuisances fréquentes commises par la famille [Z] et les interventions régulières des services de police.

De surcroît, il est produit le dépôt de plainte de Mme [H] [B] le 23 février 2024 pour des faits de violences volontaires commis le 22 février 2023. Elle relate ainsi avoir entendu des cris dans les parties communes et avoir vu le fils de Mme [Z] M. [W] [O], frapper sa sœur avec un bâton. Mme [B] déclare être alors intervenue et avoir été menacée par M. [W] [O] qui aurait pointé le bâton vers elle. Son conjoint s’est alors interposé mais le fils de Mme [Z] l’aurait menacé de le frapper et de le « planter », qu’il allait « ramener ses copains de la cité » et leur « faire comme le voisin du rez-de-chaussée ». L’intéressé aurait ensuite craché sur Mme [B] puis serait rentré chez lui et serait ressorti avec un couteau. Il aurait frappé à coups de pied la porte de son appartement tout en continuant à les menacer de mort. La plaignante fait également état de nombreuses disputes avec Mme [Z] qui sortirait de chez elle et hurlerait ainsi que du comportement irrespectueux de son fils qui « crache partout, traîne souvent en bas de l’immeuble ». Elle conclut en indiquant avoir peur pour elle et sa famille.

Il est également versé un courrier du syndic du 3 juillet 2023 adressé à la mairie de [Etablissement 1] de police de Marseille et procureur de la République du tribunal judiciaire de Marseille signalant une altercation qui aurait eu lieu le dimanche 25 juin 2023 entre Mme [Q] [Z] et des résidents du rez-de-chaussée de l’immeuble ayant nécessité l’intervention des services de police. Aucun élément n’est produit quant à la responsabilité dans la commission des faits ni sur les suites données par les services judiciaires à ce signalement.

Enfin, il est produit des attestations concordantes de plusieurs résidents de l’immeuble, répondant aux exigences des articles 200 et suivants du code de procédure civile, faisant état des nuisances, dégradations des parties communes et des insultes qui seraient commises par Mme [Z] et sa famille au sein de la copropriété. Les témoins relatent les faits de violence survenus le 25 juin 2023 entre Mme [Z] et les occupants de son appartement d’une part, et les résidents du rez-de-chaussée d’autre part. Ils mentionnent un climat d’insécurité ainsi créé par ces agissements. Un des résidents déclare que le fils de Mme [Q] [Z] serait connu des services de police pour des faits de trafic de stupéfiants qu’il exercerait au sein de la copropriété.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que Mme [Q] [Z] a contrevenu à son obligation d’user des lieux qu’elle a pris à bail paisiblement et en conformité avec leur destination contractuelle. En effet, les différents dépôts de plainte et attestations de témoins établissent que cette dernière et les personnes de son entourage, notamment son fils, sont à l’origine de troubles qui prennent la forme d’intimidations, d’insultes et de violences et qui non seulement portent atteinte à la tranquillité de l’immeuble mais créent également un sentiment d’insécurité. Ces faits constituent des manquements particulièrement graves à l’obligation de jouissance paisible et justifient la résiliation du bail qui prend effet à compter de la présente décision.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [Z] et celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Mme [Q] [Z] est également condamnée à payer à Mme [C] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux. A défaut de production des justificatifs par le bailleur, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 790 euros, provisions sur charges comprises.

Cependant, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur – qui n’a pas comparu – satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Il est constant qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a qualité à l’encontre d’un copropriétaire qui, contrevenant aux obligations conventionnelles du règlement de copropriété, a occasionné à cette dernière un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit de nombreuses correspondances et mises en demeure adressées par son représentant, le syndic de copropriété, aux fins de faire cesser les nuisances causées par le comportement de Mme [Q] [Z]. Il est ainsi établi que ce dernier subi un préjudice résultant tant de la violation du règlement de copropriété prévoyant l’obligation de ne pas porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires, que de l’ensemble des démarches nécessaires pour sauvegarder les droits de l’immeuble et la tranquillité de ses occupants.

Ces démarches sont en relation directe avec le comportement de Mme [Q] [Z] lesquels n’ont pu perdurer qu’en raison de l’inertie de sa bailleresse, mise en demeure à de nombreuses reprises sans qu’elle ne puisse, du fait de sa non-comparution, justifier des démarches entreprises pour mettre fin aux troubles causés à la copropriété. Si Mme [Q] [Z] a manqué à ses obligations en tant que locataire et occupante de l’immeuble soumis au règlement de copropriété, Mme [C] [N] a également manqué à ses obligations en tant que copropriétaire de l’immeuble, ayant contraint le syndicat des copropriétaires à la suppléer pour faire cesser ces troubles.

Il convient dès lors de condamner in solidum Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [Z] et Mme [C] [N], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 5], agissant par son syndic en exercice ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2019 portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] entre Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] portant sur le local à usage d’habitation situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5];

Ordonne en conséquence à Mme [Q] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [Q] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [N] et à défaut le syndicat des copropriétaires, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [Q] [Z] à payer à Mme [C] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 790 euros, provisions sur charges comprises;

Condamne in solidum Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum Mme [C] [N] et Mme [Q] [Z] aux dépens ;

Condamne in solidum Mme [C] [J] et Mme [Q] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] Nouveau Trident sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi ordonné et prononcé les jours, mois et an ci-dessus indiqué,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE