TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09029 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEVZ

N° de MINUTE : 25/00656

DEMANDEUR

S.C.I. EL CHIVE – MANZANEDA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0257

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par son syndic la SARLU UNITA MOSTIMO,

[Adresse 3]

[Localité 9] / FRANCE

représentée par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB40

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA est propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 11] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2023 ont notamment été votées les résolutions suivantes :

— Résolution 20 : « décision d’arrêter définitivement la chaudière au 31 décembre 2022 »

— Résolution 22 : « suppression des radiateurs dans les parties communes et privatives avec passage du mode de chauffage collectif au mode individuel ».

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA a assigné le syndicat des copropriétaires en référé devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’interdire la réalisation des travaux votés aux termes des résolutions n°20, n°21 et n°22 de l’assemblée générale.

Par ordonnance de référé du 25 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné au syndicat des copropriétaires de suspendre les travaux découlant des résolutions n°20 et n°22 issues de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2023 et ce jusqu’au 28 septembre 2023 à 24h.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la société SCI EL CHIVE- MANZANEDA a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d’annulation des résolutions n°20 et 22 de l’assemblée générale et de rétablissement sous astreinte des installations de chauffage dans les parties communes de l’immeuble.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Se déclarer incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

— Condamner le syndicat des copropriétaires à procéder au rétablissement des installations de chauffage dans les parties communes de l’immeuble dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard

— Annuler les résolutions n°20 et 22 adoptées à l’occasion de l’assemblée générale du 3 janvier 2023

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Déclarer prescrite l’action en contestation des résolutions n°20 et 22 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 janvier 2023, introduite par la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA

A titre subsidiaire,

— Débouter la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA de l’intégralité de ses demandes

— Condamner la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA aux entiers dépens

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l’action en contestation du procès-verbal de l’assemblée générale de la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA soit déclarée prescrite. Se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que son recours ne pouvait être exercé que jusqu’au 7 juin 2023. Il fait valoir que la première notification intervenue le 7 avril 2023 était régulière, le président de l’assemblée générale n’apportant pas la preuve de la facticité de sa signature. Il affirme que la deuxième notification réalisée le 28 juillet 2023 a été sans effet sur le délai pour exercer un recours.

La S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA s’oppose à cette demande. Se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été irrégulièrement notifié, à défaut pour la notification de reproduire l’article 42 tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018, et n’a pas pu faire courir le délai de deux mois. Elle soutient que la notification est également irrégulière au regard des prescriptions des articles 17 et 18 du décret du 17 mars 1967. Monsieur [W] [E], gérant de la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA, président de l’assemblée générale contestée, allègue que la signature apposée sur le procès-verbal de l’assemblée notifié le 7 avril 2023 n’est pas la sienne, de même sur le procès-verbal notifié une seconde fois le 28 juillet revêtu de la signature manquante du syndic.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soutenue par le syndicat des copropriétaires, tirée de la violation du délai préfix prévu à l’article 42 précité n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état postérieurement à sa saisine par des conclusions d’incident qui lui auraient été destinées.

Cette demande de voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande de la S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA est une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal auquel elle est soumise aux termes des conclusions au fond du le syndicat des copropriétaires.

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement, le syndicat des copropriétaires sera jugé irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°20 et n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2023

La S.C.I EL CHIVE-MANZANEDA sollicite l’annulation des résolutions n°20 et n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2023. Elle fait valoir au soutien de ses demandes que les résolutions n°20, sur l’arrêt définitif de la chaudière, et n°22, sur la suppression des radiateurs dans les parties communes et privatives avec passage du mode chauffage collectif en mode individuel, ont été irrégulièrement adoptées selon les règles de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elles auraient dû s’analyser en une aliénation des parties communes, justifiant d’être votées à l’unanimité par application de l’article 26 de la même loi. Elle ajoute que la modification des éléments collectifs de chauffage implique un changement des modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que les travaux votés par les résolutions litigieuses constituent une amélioration justifiant leur vote à la majorité de l’article 25 prévue notamment au titre des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Il ajoute que la décision de supprimer un chauffage collectif au profit de chauffages individuels, dès lors que cette installation a pour effet de réduire les frais de chauffage, s’analyse en une amélioration au regard de l’augmentation du prix de l’énergie, de l’état des impayés au titre des charges de copropriété et de l’état de vétusté de la chaufferie de l’immeuble.

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en son paragraphe n), sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, tel que cela résulte du règlement de copropriété et que les décisions emportant l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble doivent être votées à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, les résolutions n°20 et n°22 de l’assemblée générale du 3 janvier 2023 portent respectivement sur l’arrêt de la chaudière et sur la suppression des radiateurs dans les parties communes et privatives avec passage d’un mode collectif de chauffage à un mode individuel.

Il est constant que jusqu’aux travaux de désinstallation du compteur de gaz dans les parties communes en février 2023, le système de chauffage des bureaux était collectif et était assuré par une chaufferie au gaz situé en sous-sol à l’extérieur du bâtiment.

Il résulte du rapport d’audit énergétique du 7 juin 2021 que la chaufferie se trouvait « dans un état de dégradation avancé, du fait de l’absence de rénovation depuis sa construction » et était « peu performante et très vétuste » (page 44). Le rapport précise que les chaudières étaient âgées de 54 ans alors que la durée de vie d’une chaudière est d’environ 25 ans et que seule une chaudière sur les deux fonctionnait (page 25). Il conclut à l’état de dégradation avancé de la chaufferie et propose notamment le remplacement des chaudières pour un prix estimé à 45 000 euros.

Par ailleurs, il résulte de l’appel de fonds du 25 novembre 2022 et des échanges entre ENGIE et le syndic que les frais de gaz allaient substantiellement augmenter alors que ce dernier justifie d’un impayé des charges de copropriété à hauteur de 79 078,13 euros au 6 février 2024.

La SCI EL CHIVE-MANZANEDA fait état de la baisse de valeur immobilière et de l’exposition à l’humidité engendrées pour le bâtiment par ces résolutions mais ne produit aucun élément au soutien de ces affirmations. Elle ne produit pas davantage le règlement de copropriété permettant d’établir si la modalité collective du chauffage y est inscrite.

Il ressort de tous ces éléments qu’au regard de la vétusté de leur chauffage collectif et à l’augmentation des prix du gaz auxquelles la copropriété pouvait difficilement faire face, le passage à un chauffage individuel constituait une amélioration pour la copropriété, qui pouvait dès lors être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande d’annulation des résolutions n°20 et n°22 votées par l’assemblée générale de copropriété du 3 janvier 2023 sera rejetée.

Sur le rétablissement des installations de chauffage dans les parties communes de l’immeuble

La société SCI EL CHIVE-MANZANEDA fait valoir que les travaux auraient dû être suspendus étant donné l’absence d’urgence et alors que le délai de recours des copropriétaires continuait à courir. Elle en conclut que l’exécution des travaux est irrégulière et demande le rétablissement sous astreinte du chauffage dans les parties communes au visa de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort de ce qui a été exposé précédemment que la demande en annulation des résolutions ayant entraîné les travaux litigieux formée par la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA a été rejetée.

Par conséquent, la demande tendant au rétablissement des installations de chauffage dans les parties communes de l’immeuble, qui reposait sur l’annulation des résolutions litigieuses, ne pourra qu’être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI EL CHIVE-MANZANEDA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société SCI EL CHIVE-MANZANEDA, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— Juge irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,

— Déboute la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA de sa demande d’annulation des résolutions n°20 et n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à Saint Denis (93200), en date du 3 janvier 2023,

— Déboute la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA de sa demande de rétablissement sous astreinte des installations de chauffage dans les parties communes de l’immeuble,

— Condamne la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA au paiement des dépens,

— Condamne la société SCI EL CHIVE-MANZANEDA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON