TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12305 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C5U

N° de MINUTE : 25/01453

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société dénommée CABINET NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEURS DE BIENS, SAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0883

C/

DEFENDEURS

Monsieur [L] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représenté

Madame [K] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] née [C] sont propriétaires des lots n°41 et n°124 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nicolas & Cie – Administrateurs de biens, a fait assigner Monsieur et Madame [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.191,11 euros au titre des charges échues au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des mises en demeure et de la présente assignation à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :2.387,78 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,3.500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,ORDONNER la capitalisation des intérêts échus par année à compter de la première présentation de chacune des mises en demeure et de l’assignation, à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] aux entiers dépens ;RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ;DEBOUTER Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D], copropriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2020, 11 mars 2021, 30 mars 2022, 22 mars 2023 et 07 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— les contrats de syndic en vigueur du 1er juillet 2020 au 31 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 22 mars 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 .

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 2 octobre 2024 a été de 11 443,16 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3 500 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article « INDIVISIBILITE – DEMEMBREMENT » la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 359,20 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 26 janvier 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur et Madame [D], sur la somme de 5 527,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 2 387,78 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 25 juin 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de “constitution dossier avocat” du 14 mars 2023 de 340 euros et les frais “suivi procédure” du 14 décembre 2023 de 340 euros.

Il convient également de déduire les frais de « suivi procédure contentieux » du 25 juillet 2024 de 170 euros et de « constitution dossier contentieux » du 26 septembre 2024 de 170 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic en vigueur à ces dates, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [D] et Madame [D] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [D] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [D] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nicolas & Cie – Administrateurs de biens, la somme de 7 359,20 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 5 527,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nicolas & Cie – Administrateurs de biens, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nicolas & Cie – Administrateurs de biens, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nicolas & Cie – Administrateurs de biens, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [K] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT