Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a3, 26 mars 2026, n° 24/13602

TJ Marseille 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a3, 26 mars 2026, n° 24/13602
Numéro(s) :	24/13602
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 24/13602 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WM2

AFFAIRE : S.D.C., [Adresse 1] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ Mme, [F], [C]

A l’audience Publique du 15 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 29 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 2]

représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro 423 719 178 00018

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

prise en son établissement de, [Localité 1] sis, [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal désigné à cette fonction par ordonnance en date du 04 décembre 2020

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro C-13055-2024-017633 du 22 novembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1]

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame, [F], [C]

née le 27 mars 1980 à, [Localité 3] (31)

demeurant, [Adresse 5]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [F], [C] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble sis, [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à son lot depuis plusieurs mois.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 07 octobre 2024.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale selon la décision du Bureau de l’aide juridictionnelle du 22 novembre 2024, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné Madame, [F], [C] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du CPC,

Vu les articles 696 et suivants du CPC,

Condamner Madame, [F], [C] au paiement de la somme de 14.689,87 € au titre des charges et provisions pour charges dues comptes arrêtés au 07.10.2024.Dire que la somme de 14.689,87 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 octobre 2024 ;Condamner Madame, [F], [C] au paiement de la somme de 4.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ; Condamner Madame, [F], [C] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES sur son affirmation de droit.

Madame, [F], [C], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 décembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande notamment :

— L’ordonnance du 4 décembre 2020 désignant la SELARL AJASSOCIES comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires

— Le relevé de propriété du lot n°5

— Le règlement de copropriété

— La mise en demeure du 07 octobre 2024 de payer la somme totale de 14.669,87 euros

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2019 approuvant les comptes pour l’exercice de 2018 et fixant un budget prévisionnel pour l’année 2020

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2021 approuvant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2021 au 31.12.2021

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 6 janvier 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022

— Le procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire du 26 décembre 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023

— Le procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire du 18 mars 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Madame, [P] le 5 décembre 2024, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 5 décembre 2019, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas. Les sommes libellées du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2019 seront donc retranchées du montant total dû au syndicat des copropriétaires, étant prescrites.

En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges couvrant la période du 10 décembre 2019 au 31 décembre 2019. Toutefois, il ne fournit aucune pièce probante, tel un procès-verbal d’assemblée général approuvant les comptes de ladite année, de nature à justifier du caractère certain, liquide, et exigible de la somme réclamée. Ainsi, les sommes libellées du 10 décembre 2019 au 31 décembre 2019 seront donc également déduites du montant total dû au syndicat des copropriétaires par Madame, [P].

Par voie de conséquence, sera retranchée du montant réclamé au titre des charges de copropriété impayées au 07 octobre 2024, la somme de 5.425,48 euros, correspondant aux charges libellées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété restantes arrêtées au 07 octobre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « REP-FRAIS RAPPEL RECOMMANDE » du 05.02.2020 (70 euros)

— Les frais « REP-REMISE DOSSIER HUISSIER » du 26.05.2020 (80 euros) ; et du 17.09.2020 (180 euros)

— Les frais « REP-SOMMATION DE PAYER PESSAH » du 20.10.2020 (191,34 euros)

Pour un montant total de 521,34 euros.

En conséquence, Madame, [F], [C] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.743,05 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 07 octobre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

« 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [F], [C] succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

En outre, le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et n’indique pas renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat. Il sera donc débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [F], [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme en principal de 8.743,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 07 octobre 2024 ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2024, date de la mise en demeure.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE Madame, [F], [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame, [F], [C] aux dépens de la présente instance,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, en l’absence de renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE