TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 26 juin 2025

MINUTE N° :

AG/ELF

N° RG 23/02532 – N° Portalis DB2W-W-B7H-L7XH

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [H] [O]

Madame [F] [K] épouse [O]

C/

Madame [A] [J] épouse [R]

Madame [D] [E], [M] [J] épouse [N]

MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE (MAIF)

DEMANDEURS

Monsieur [H] [O]

né le 14 Janvier 1987 à ROUEN (76000)

demeurant 27 rue de Reims – 76000 ROUEN

Madame [F] [K] épouse [O]

née le 25 Février 1988 à ROUEN (76000)

demeurant 27 rue de Reims – 76000 ROUEN

représentée par Maître Carole VILLARD, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 35, Maître Stéphane PAGÈS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Madame [A] [J] épouse [R]

née le 20 Octobre 1970 à ROUEN (76000)

demeurant 156 rue Adèle Robert – 76610 LE HAVRE

Madame [D] [E], [M] [J] épouse [N]

née le 12 Décembre 1971 à ROUEN (76000)

demeurant 1 rue Paul-Louis Courrier – 76610 LE HAVRE

représentée par Maître Claude AUNAY de la SCP AUNAY, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant,

MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE (MAIF)

dont le siège social est sis 200 avenue Salvador Allende

79000 NIORT

représentée par Maître Renaud DE BEZENAC de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 15

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 avril 2025

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Alexandra GOUIN, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Alexandra GOUIN, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier, présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juin 2018, M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] ont acquis une maison à usage d’habitation située 27 rue de Reims à Rouen (76000), par l’intermédiaire d’un agent immobilier auprès de Monsieur [L] [J], assuré par la MAIF, en présence de leur notaire respectif.

Le 18 juin 2018, l’avant-veille de la signature de l’acte de vente, un dégât des eaux résultant d’une fuite dans la salle de bains du deuxième étage a été découvert dans la maison, et a donné lieu à une déclaration de sinistre par le vendeur auprès de la MAIF. L’acte de vente stipule ainsi la subrogation des acquéreurs dans le bénéfice des droits et indemnités à percevoir, et un engagement du vendeur à supporter le coût des travaux nécessaires pour remettre le bien dans l’état où il se trouvait préalablement à la survenance du sinistre si l’assureur refusait de prendre en charge tout ou partie de ce coût.

Le 7 septembre 2018, la MAIF a fait intervenir le cabinet Polyexpert qui a mis en évidence la présence de champignons lignivores de type Donkioporia expansa sur le sol de la salle de bain du deuxième étage. Le cabinet Polyexpert a sollicité la société SEPT, spécialiste du traitement des bois.

Lors des opérations de dépose du plancher, la société SEPT a signalé la présence possible de mérule dans la salle de bain, à proximité de la fuite à l’origine du dommage.

Le 23 janvier 2019, les acquéreurs ont diligenté une expertise parasitaire, réalisée par la société Noreximmo, qui a constaté l’existence de mérule dans le logement.

Le 14 mai 2019, une expertise complémentaire diligentée par la MAIF a été réalisée par le cabinet Polyexpert, qui a confirmé la présence de mérule.

La MAIF a versé aux acquéreurs la somme de 8 251,76 euros, et le vendeur la somme de 135 euros correspondant à la franchise d’assurance, et de 2 090 euros correspondant à un coefficient de vétusté de 30% non couvert par l’assureur.

Aux mois de février et de mars 2020, les époux [O] ont vainement mis en demeure le vendeur, son notaire et l’agent immobilier de leur régler la somme de 120 000 euros.

Par actes des 16 et 17 novembre 2020, les époux [O] ont fait assigner Monsieur [J] et la MAIF, l’agent immobilier, l’office notarial ayant assisté le vendeur, ainsi que son assureur en référé devant le président du tribunal judiciaire de Rouen, lequel a, par ordonnance du 16 février 2021 rectifiée le 30 mars 2021, ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [I], remplacé ensuite par M. [C] et a mis hors de cause l’office notarial, son assureur et l’agent immobilier.

M. [L] [J] est décédé le 3 mai 2022, ses héritières Mme [A] [J] épouse [R] et Mme [D] [J] épouse [P] venant à ses droits.

L’expert a déposé son rapport le 1er juin 2022.

Une ordonnance du 4 octobre 2022 a ordonné la reprise de l’instance au contradictoire des ayants-droits et rendu les opérations d’expertise communes et opposables aux consorts [J].

Par acte du 16 juin 2023, les époux [O] ont fait assigner Mme [A] [J] et Mme [D] [J] ainsi que la MAIF devant ce tribunal aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— condamner solidairement les consorts [J] et la MAIF à leur payer la somme de 222 842,10 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner solidairement les consorts [J] et la MAIF aux dépens, y compris les frais d’expertise, de signification et, le cas échéant, d’exécution forcée, dont distraction au profit de Maître Carole VILLARD ;

— condamner solidairement les consorts [J] et la MAIF à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 1137 du code civil, les époux [O] invoquent l’existence d’une réticence dolosive du vendeur en raison de la présence de mérule depuis plusieurs années, dont le propriétaire avait nécessairement connaissance en raison de l’infestation généralisée du bien, et qu’il a sciemment dissimulée aux acquéreurs, sans quoi ils n’auraient jamais consenti à la vente. Ils s’appuient sur l’existence d’une trappe dans le plancher du second étage, de traces d’humidité persistantes sous le revêtement de la salle de bain, et de reprises de peinture au plafond de la chambre du premier étage constatés par l’expert judiciaire.

Subsidiairement, les époux [O] se fondent sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil en invoquant l’existence de vices cachés que le vendeur ne pouvait ignorer. Les demandeurs indiquent que la société Noreximmo a découvert des infestations de mérule distinctes de celles en lien avec le dégât des eaux au premier et deuxième étage.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, les consorts [J] demandent de :

— débouter les époux [O] de leurs demandes ;

— subsidiairement, condamner la MAIF à les garantir de toute condamnation ;

— condamner les époux [O] et subsidiairement la MAIF aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [J] soutiennent que feu M. [J] ignorait la présence d’eau sous le revêtement thermoplastique, qui était masquée, et la présence de mérule qui n’a été découverte que quelques mois plus tard au moment du démontage du plancher, et n’a pas été remarquée par l’expert de la MAIF. Elles soulignent que le taux d’humidité dans la maison était normal, et que seule la face cachée des lattes était atteinte. Elles démentent l’existence d’une trappe et affirment qu’en tout état de cause, elle n’aurait pas été assez large pour y passer la tête.

Elles ajoutent que si la cause du développement de mérule est la fuite d’eau survenue la veille de la vente, il ne peut leur être reproché d’en avoir eu connaissance avant la vente. Concernant les reprises de peinture, elles expliquent que la maison était entièrement vidée de ses meubles plusieurs mois avant la signature de la promesse de vente, de sorte que rien n’était dissimulé ou dissimulable aux acquéreurs qui ont visité le bien à plusieurs reprises, dont une fois en présence d’un professionnel. Elles soulignent que ces traces ne permettent pas de dater cette reprise, qui paraît ancienne du fait de la présence de craquelures. Elles ajoutent que les acheteurs ont expressément renoncé au diagnostic mérule (non-obligatoire) dans la promesse de vente et le constat de risque d’exposition au plomb n’a relevé aucune trace d’humidité ou de moisissure dans la maison.

Au titre de leur demande subsidiaire en garantie, fondée sur les articles 1103, 1231-1 et subsidiairement 1240 du code civil, elles font valoir que l’expert de la MAIF, a estimé dans son rapport du 6 novembre 2018 que la garantie était acquise, de sorte que si le tribunal était amené à juger que la fuite avait pu commencer très longtemps avant sa découverte et qu’elle est la cause de la mérule, la MAIF devrait en supporter les conséquences. Elles relèvent ensuite une faute de l’expert de l’assureur pour ne pas avoir repéré la présence de mérule lors de sa première expertise alors même qu’un champignon lignivore sur le parquet était découvert et pour ne pas avoir procédé à une analyse qui aurait permis d’endiguer sa prolifération.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 avril 2024, la MAIF sollicite :

— le rejet des conclusions et pièces notifiés par les époux [O] le 8 avril 2025 ;

— le rejet de l’ensemble des demandes des époux [O] et des consorts [J] dirigées à l’encontre de la MAIF ;

— la condamnation de la partie perdante à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant sur l’article 1353 du code civil, la MAIF soutient que la date de reprise des peintures sur support humide est ignorée, et qu’en tout état de cause son aspect aurait dû conduire à interroger le vendeur. Elle ajoute que les acquéreurs ont accepté d’acheter un bien malgré une fuite d’eau dont toutes les conséquences n’étaient pas connues, alors qu’avant la signature de l’acte, le soulèvement du revêtement du sol permettait de constater l’humidité importante du plancher massif. Selon l’assureur, il n’est pas prouvé que feu M. [J] savait que son bien était grevé de mérule. Enfin, la MAIF précise ne pas garantir la responsabilité civile de M. [J]. Elle rappelle que l’expert d’assurance, qui est distinct de la compagnie d’assurance, n’est intervenu qu’après la vente, qu’il a constaté la présence d’un champignon lignivore sur le parquet de la salle de bain du deuxième étage et qu’il a pris contact avec une société spécialisée pour procéder à une analyse.

Par ordonnance du 4 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 8 avril 2025. Le jour de la clôture, les demandeurs ont notifié de nouvelles conclusions et pièces.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions et pièces notifiées par les demandeurs le 8 avril 2025

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 15 du même code dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 135 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, alors que les dernières conclusions de la MAIF dataient du 26 septembre 2024, les demandeurs ont communiqué par voie électronique des conclusions responsives et de nouvelles pièces le 8 avril 2025, jour de la clôture.

Cette notification tardive ne permettait pas aux défendeurs de prendre connaissance et de répondre à ces écritures et pièces nouvelles.

Pour justifier de la tardiveté de cette communication, le conseil des demandeurs invoque un motif médical dont il ne justifie aucunement. Il ne produit en effet que trois attestations peu circonstanciées mais aucun élément objectif tel un arrêt de travail. Il ressort en outre des débats à l’audience qu’il n’a pas informé ses contradicteurs de son éventuel empêchement avant la clôture de l’instruction.

Par conséquent, les dernières écritures et les nouvelles pièces des époux [O] notifiées le 8 avril 2025 seront écartées des débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1137 du code civil dans sa version applicable au contrat dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. La réticence dolosive nécessite ainsi d’apporter la preuve d’une intention dolosive, c’est-à-dire d’une omission faite sciemment avec intention de nuire ou mauvaise foi.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il est constant que si les acquéreurs avaient connaissance d’une fuite et du dégât des eaux occasionné, l’ampleur des conséquences et en particulier la prolifération de la mérule n’étaient pas connus par les époux [O] lors de la vente, puisque celle-ci n’a été mise en évidence qu’après le début des travaux de la société chargée du traitement fongicide.

Au vu des conséquences importantes sur la structure de l’immeuble et donc sur l’habitabilité de la maison, il s’agissait d’une information déterminante de leur consentement à la vente.

L’expert attribue l’origine du développement de la mérule à la fuite d’eau sur un tuyau d’alimentation des WC dans la salle de bains du deuxième étage. Il indique qu’étant donnée l’étendue de la présence de mérule, la fuite à l’origine de la prolifération du champignon lignivore « perdure certainement depuis plusieurs années (avant le changement de propriétaire) ».

L’expert relève en outre que « certains éléments techniques laissent penser que les vendeurs pouvaient avoir connaissance de certains désordres existants depuis plusieurs années : trappes dans le plancher du second étage, traces d’humidité persistantes sous le revêtement de la salle de bain, reprises de peinture au plafond de la chambre du premier étage ».

En principe, l’existence d’une trappe dans le couloir du second étage rendant accessible le sous plancher aurait pu en effet permettre de visualiser l’état des solives, dont certaines étaient fortement endommagées par la mérule. Le rapport d’expertise ne comporte cependant aucune photographie de la trappe en question, dont les ayants-droits du vendeur affirment qu’elle ne permettait pas de passer la tête. Aucune autre pièce versée aux débats ne permet d’étayer l’avis de l’expert concernant cette éventuelle trappe.

L’existence de traces de reprises de peinture dans la chambre du premier étage « certainement effectuées sur support humide » d’après l’expert, ne suffit pas davantage à caractériser la connaissance effective de l’infestation de mérule par le vendeur en l’absence d’éléments dans le rapport d’expertise quant à la date ou la période de réalisation de ces travaux de peinture par rapport au début du développement du champignon, qui n’est pas non plus daté avec précision par l’expert. Aucun élément ne permet ainsi d’établir que ces travaux de peinture aient été réalisés en vue de la vente.

Surtout, il résulte du rapport d’expertise de nombreux éléments montrant que l’attaque du bois par la mérule était dissimulée par la configuration des lieux. L’expert relève ainsi que dans la salle de bain du deuxième étage, « le sol était recouvert d’un plancher en bois, lui-même recouvert d’un revêtement en thermoplastique (type « Lino »), qui a pu pendant un temps masquer la présence d’eau ». « La présence de mérule a été découverte au moment du démontage du plancher de la salle de bain ». Dans le placard et le couloir, l’attaque de champignon de type mérule est observée « sur les lattes de plancher, faces cachées », de même que dans le placard face à l’escalier en « face interne » des lattes de planchers. Au premier étage, les mycéliums de mérule sont visibles sur le mur en plâtre mais « sous le revêtement de type polystyrène ». Ces éléments montrent que la présence de champignons lignivore dans la maison, bien que très importante, n’était pas visible.

Les demandeurs échouent ainsi à établir la connaissance certaine par le vendeur de l’infestation de mérule, résultant de la fuite d’eau signalée avant la vente mais qui existait en réalité depuis plus longtemps.

Leur demande fondée à titre principal sur la réticence dolosive ne peut dès lors prospérer.

Il en est de même pour la garantie des vices cachés invoquée à titre subsidiaire, dès lors que l’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés et que la connaissance du vice par le vendeur n’est pas établie.

La demande de dommages et intérêts des époux [O] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [O], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens.

M. et Mme [O], tenus aux dépens, seront condamnés à payer aux consorts [J] une somme de 2 500 euros et à la MAIF une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

ÉCARTE des débats les conclusions et pièces de M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] notifiées le 8 avril 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] ;

CONDAMNE M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] à payer à Mme [D] [J] épouse [P] et à Mme [A] [J] épouse [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [H] [O] et Mme [F] [K] épouse [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE