TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/03821 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HDC

AFFAIRE :

S.A.S. PIERPROVENCE IMMOBILIER (M^e Sophie BOMEL)

C/

M. [I], [C] [G] (la SELAS FIDAL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame, Danielle SARFATI lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame, Pauline BILLO-BONIFAY Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. PIERPROVENCE IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 841 840 226,

dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Malcolm MOULDAÏA, avocat au barreau de PARIS et ayant comme avocat postulant, M^e Sophie BOMEL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [I], [C] [G]

né le 29 Mars 1960 à [Localité 6] (EURE-ET-LOIR)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [L] [M] [H] divorcée [H]

née le 30 Janvier 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 15 mars 2021, [I] [G] et [N] [H] ont concédé à la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER une promesse unilatérale de vente relativement à un bien immobilier situé à [Localité 5]. La promesse unilatérale de vente a été prorogée le 16 mai 2022. La levée d’option devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2022 avec régularisation de l’acte authentique au plus tard le 31 octobre 2022.

Le règlement de l’indemnité d’immobilisation était garanti par le cautionnement solidaire de la SA LYONNAISE DE BANQUE.

La promesse unilatérale de vente était assortie des conditions suspensives d’acquisition d’une parcelle voisine et de l’obtention d’un permis de construire.

Par lettre recommandée AR en date du 28 février 2023, [I] [G] et [N] [H] ont été mis en demeure de réitérer la vente.

*

Par acte en date du 28 mars 2023, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER a assigné [I] [G] et [N] [H] aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— l’exécution forcée de la vente,

— la comparution devant le notaire sous astreinte,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER fait valoir :

— que [I] [G] et [N] [H] s’étaient engagés irrévocablement à vendre,

— qu’il y avait eu accord sur la chose et sur le prix,

— que le transfert de propriété n’était pas subordonné à la signature de l’acte notarié,

— que l’avenant ne précisait pas que la caducité était encourue en cas de non-réitération à la date prévue,

— que la vente était parfaite,

— que les conditions suspensives avaient été prévues dans son intérêt et qu’elle pouvait y renoncer.

*

[I] [G] et [N] [H] concluent au débouté, faisant valoir qu’il n’était pas démontré que la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER avait satisfait aux obligations mises à sa charge.

Reconventionnellement, ils demandent :

— la libération entre leurs mains de l’indemnité d’immobilisation,

— la somme de 45.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la réitération forcée de la vente

L’article 1124 du Code Civil prévoit :

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est un contrat qui suppose un accord de volontés du promettant et du bénéficiaire, ayant pour objet la faculté d’option consentie à ce dernier et non le transfert de propriété.

Avant la levée de l’option, la promesse ne produit donc aucun effet réel. Le promettant demeure propriétaire de la chose objet de la promesse et la chose promise demeure à ses risques. Il a seul donné son consentement qui est irrévocable, la vente n’étant parfaite qu’après levée de l’option par le bénéficiaire, contrairement à la promesse synallagmatique de vente où la vente est parfaite dès la signature de celle-ci.

La promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 16 mai 2022 à 16h00. L’acte authentique en date du 15 mars 2021 prévoyait qu’en cas d’absence de levée d’option par le bénéficiaire, celui-ci serait déchu du bénéfice de la promesse.

Par acte authentique en date du 16 mai 2022, la promesse unilatérale de vente a été prorogée jusqu’au 30 septembre 2022 avec une régularisation de l’acte authentique au plus tard le 31 octobre 2022.

Il n’est pas justifié de l’exercice du droit d’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, bénéficiaire dont l’identité pose difficulté dans la mesure où, dans l’acte authentique en date du 16 mai 2022, la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER s’est substituée la SCCV PIERPROVENCE [Localité 5] qui n’est pas à la cause.

Les courriers de la SCCV PIERPROVENCE [Localité 5], qui est désormais la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, manifestent sa volonté d’acquérir sont datés du 29 décembre 2022 et 09 mars 2023, donc hors délai.

A supposer que ces courriers puissent s’analyser comme une levée d’option, les délais prévus par l’acte en date du 16 mai 2022 n’ont pas été respectés. Or, l’établissement de cet acte laissait subsister les dispositions de l’acte du 15 mars 2021 prévoyant la déchéance du bénéfice de la promesse dans le cas où le bénéficiaire n’avait pas levé l’option dans les délais.

La discussion relative aux conditions suspensives est sans objet, la renonciation invoquée par la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER qui, il faut le rappeler, n’est pas la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, n’étant pas de nature à lui permettre d’échapper à la caducité de celle-ci.

En l’état de ces éléments, les demandes d’exécution forcée de la vente et de comparution de [I] [G] et de [N] [H] devant le notaire sous astreinte formées par la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER entrent en voie de rejet.

— Sur l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité accordée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente.

En l’espèce, elle s’élevait à la somme de 45.000,00 Euros qui sera remise entre les mains de [I] [G] et de [N] [H].

La demande de dommages et intérêts formée par [I] [G] et par [N] [H] à hauteur de 45.000,00 Euros s’analyse en réalité comme une demande de condamnation à la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER au versement de l’indemnité d’immobilisation. Il sera fait droit à cette demande de condamnation en deniers ou quittances dans la mesure où il n’est fourni aucun renseignement sur le versement de cette indemnité entre les mains du notaire.

— Sur les autres chefs de demande

Si l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive d’une faute, il n’en est pas de même lorsque le demandeur ne peut à l’évidence croire au succès de ses prétentions, ce qui est le cas en l’espèce puisque la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER qui n’est plus la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne pouvait pas raisonnablement prétendre obtenir l’exécution forcée de la vente.. En l’état de ces éléments, il sera alloué à [I] [G] et à [N] [H] ensemble la somme de la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient d’allouer à [I] [G] et à [N] [H] ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER les frais irrépétibles par elle exposés.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNE à Maître [F] [E], Notaire à [Localité 5], de verser entre les mains de [I] [G] et de [N] [H] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 45.000,00 Euros,

CONDAMNE en tant que de besoin la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à verser en deniers ou quittances à [I] [G] et à [N] [H] ensemble la somme de 45.000,00 Euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER à verser à [I] [G] et à [N] [H] ensemble :

— la somme de 5.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SAS PIERPROVENCE IMMOBILIER aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 12 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT