TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 13 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52LF

AFFAIRE : S.D.C. BLEU HORIZON (la SELARL C.L.G.)

C/ M. [R] [W]

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 347 503 583

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W]

né le 09 février 1985 à [Localité 3] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [W] est propriétaire des lots 37, 72 et 141 au sein de la copropriété de l’immeuble BLEU HORIZON sis [Adresse 1].

Le 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON a fait délivrer un commandement de payer la somme de 5.983,53 euros à Monsieur [L] [W] au titre des charges impayées.

Suivant exploit du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON a fait assigner Monsieur [L] [W] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— condamner Monsieur [L] [W] à lui payer :

— la somme principale de 8.281,88 euros au titre des charges de copropriété, dues au 3 décembre 2024,

— la somme de 1.648,03 euros au titre des frais nécessaires,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023, date du commandement de payer,

— condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [L] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [L] [W] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges et frais

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— le relevé de propriété de Monsieur [L] [W],

— la fiche d’immeuble,

— le titre de propriété de Monsieur [L] [W],

— le commandement de payer délivré le 20 avril 2023 à étude, pour un montant principal de 5.983,53 euros,

— le courrier officiel recommandé du 15 juillet 2024 de mise en demeure,

— le décompte au 3 décembre 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juillet 2021, approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 octobre 2021, approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2023, approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2024, approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— le jugement du 4 octobre 2021 suivant la procédure accélérée au fond, condamnant Monsieur [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 2.066,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021 au titre des charges échues impayées arrêtées au 26 mai 2021, appels provisionnels du 1er avril 2021 inclus.

Il résulte de ces pièces que Monsieur [L] [W] n’a payé aucun appel de charges depuis la précédente condamnation et qu’il doit au syndicat des copropriétaires à ce titre la somme de 8.281,88 euros arrêtée au 3 décembre 2024.

S’agissant des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

Suivant décompte du 3 décembre 2024, Monsieur [L] [W] devra payer au syndicat des copropriétaires au titre des frais : 45 euros + 159,59 euros = 204,56 euros, les autres frais n’étant pas justifiés et notamment les frais d’hypothèque qui ne figurent d’ailleurs pas sur la fiche d’immeuble.

Monsieur [L] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 8.281,88 euros arrêtée au 3 décembre 2024 au titre des charges, ainsi que la somme de 204,56 euros au titre des frais, le tout produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] s’abstient de payer toute charge depuis la précédente décision judiciaire au titre des charges impayées, soit depuis plus de 4 ans.

Cette absention non justifiée est fautive et constitue nécessairement un préjudice au détriment du syndicat des copropriétaires, qui se trouve privé de trésorie pour faire face aux dépenses courantes.

Monsieur [L] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Succombant, Monsieur [L] [W] sera tenu des dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Monsieur [L] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne Monsieur [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 8.281,88 euros au titre des charges impayées au 3 décembre 2024, ainsi que la somme de 204,56 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Monsieur [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dit que l’ensemble de ces condamnations produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Monsieur [L] [W] aux dépens,

Condamne Monsieur [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLEU HORIZON la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE