TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026

à M^e Anne cécile NAUDIN,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à S.C.I. FOX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06302 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RYZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “NOUVELLE ESPLANADE” SIS [Adresse 4], domiciliée : chez SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. FOX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

representée par son gérant M. [W] [C]

EXPOSE DU LITIGE

la SCI FOX est propriétaire de divers lots de copropriété situés au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 5] Marseille.

Le 3 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Immo de France Provence, a fait assigner la SCI FOX devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SCI FOX à lui payer les sommes suivantes, sans l’octroi de délais de paiement :

1204,38 euros, au titre des charges impayées au 15 juillet 2024,3500 euros à titre de dommages et intérêts,501,08 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un premier renvoi à la demande des parties afin de permettre au syndicat de vérifier les paiements que la SCI FOX indique avoir effectués, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son conseil, confirme que des paiements ont été effectués le jour de l’audience précédent, actualisant la dette principale à 104,89 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2025. Elle maintient en revanche ses autres demandes au titre des frais de syndic (1001,08 euros), des dommages et intérêts, des dépens et des frais irrépétibles estimant que la dette a été soldée tardivement, rendant nécessaire la saisine de la juridiction.

La SCI FOX, représentée par son gérant, monsieur [W] [C] ne conteste pas la créance restante de 104,89 euros. En revanche, il conteste l’ensemble des autres demandes en paiement, estimant que les frais sont abusifs.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ade l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 3] à [Localité 7] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI FOX est propriétaire du lot n°222 situés au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 5] Marseille,un décompte daté du 20 novembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 mars 2022, 1er juillet 2022, 3 mai 2023 et 29 avril 2024 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, la SCI FOX ne conteste pas le solde de la dette de 104,89 euros au jour de l’audience.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI FOX au paiement de la somme de 104,89 euros, au titre des charges dues à la date du 20 novembre 2025, provision pour charges du 31 décembre 2025 incluse.

Compte tenu de l’actualisation de la dette, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 5] Marseille est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI FOX seule, la somme de 236,27 euros liée au commandement de payer du 22 mars 2024 et des 4 courriers de relance, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires ou disproportionnées, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, en particulier au regard de la dette.

Par conséquent, la SCI FOX sera condamnée à payer la somme de 236,27 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 3] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi de la société défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement et qui a régularisé la dette, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FOX, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens. En effet, la procédure judiciaire a été nécessaire au recouvrement de la dette, soldée postérieurement à l’assignation. Il convient de rappeler que les dépens ne peuvent recouvrir les frais rejetés ci-dessus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision mais pas du commandement de payer du 22 mars 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, notamment du paiement de la dette au principal postérieurement à l’assignation mais également compte tenu de l’absence de tentative préalable de médiation alors même que la dette principale s’élevait à 1204 euros seulement, il convient de condamner la SCI FOX à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 6] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FOX à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 5] Marseille, représenté par son syndic, la SAS Immo de France Provence, la somme de 104,89 euros, au titre des charges dues à la date du 20 novembre 2025, provision de charges du 31 décembre 2025 incluse, ainsi que la somme de 236,27 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS Immo de France Provence, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI FOX à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] au [Adresse 5] Marseille, représenté par son syndic, la SAS Immo de France Provence, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FOX aux entiers dépens de la présente instance, en rappelant que les dépens ne peuvent recouvrir les frais rejetés ci-dessus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni le commandement de payer du 22 mars 2024 mais comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,