TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

GROSSE :

Le 02 Avril 2026

à M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Avril 2026

à M^e D’ANJOU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06188 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RAB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [T]

né le 06 Décembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e D’ANJOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [T] est titulaire d’un bail d’habitation conclu avec la Société LOGIS MÉDITERRANÉE, aux droits de laquelle vient désormais la Société 1001 VIES HABITAT, portant sur un logement de type F2 d’une superficie de 53 m² situé [Adresse 4], ayant pris effet le 21 août 2015, moyennant un loyer mensuel de 407,40 euros hors charges.

À compter du 4 octobre 2021, le logement a été affecté par des infiltrations d’eau en provenance du plafond. Des démarches ont été entreprises par le locataire et son assureur auprès du bailleur. Une recherche de fuites a été diligentée le 16 novembre 2021. Des expertises amiables contradictoires ont été organisées les 15 février 2022 et 18 août 2022 avec l’assureur de la copropriété. Des courriers de mise en demeure ont été adressés au bailleur en mars et avril 2022.

Le bailleur a indiqué par courrier du 18 août 2022 que des travaux allaient être engagés. Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [C], commissaire de justice, le 18 août 2022.

Les travaux ont été réalisés en fin d’année 2023.

En l’absence d’indemnisation proposée, M. [T] a saisi un conciliateur de justice le 18 janvier 2024. Le bailleur ne s’est pas présenté à la réunion de conciliation.

Par exploit d’huissier du 3 octobre 2024, M. [T] a assigné la Société 1001 VIES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection. M. [T] demande au tribunal de :

— juger que la Société 1001 VIES HABITAT a manqué à ses obligations légales et contractuelles à son égard au motif que le logement loué ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi ;

— condamner la Société 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 6.341 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la Société 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la Société 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la Société 1001 VIES HABITAT à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, il fait valoir que les infiltrations ont été continues d’octobre 2021 à fin 2023, que le bailleur a tardé de manière excessive à y remédier malgré de multiples mises en demeure, et qu’il en est résulté un préjudice de jouissance et un préjudice moral distincts.

A l’audience du 26 janvier 2026, M. [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La Société 1001 VIES HABITAT demande au tribunal de :

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— subsidiairement, ramener l’indemnisation des préjudices allégués à de plus justes proportions;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— laisser les dépens à la charge de M. [T].

Elle soutient que les infiltrations correspondent à deux sinistres distincts survenus en octobre 2021 et en août 2022, qu’elle a respecté son obligation de moyen en intervenant à chaque épisode, que le préjudice de jouissance allégué n’est pas établi par des éléments probants suffisants, et qu’aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur le manquement du bailleur à ses obligations

En droit, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée en bon état et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code oblige le bailleur à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le décret du 30 janvier 2002 précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre et ses accès étant en bon état d’entretien et de solidité, et que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau.

La défenderesse soutient en premier lieu qu’il y aurait eu deux sinistres distincts (l’un en octobre 2021, l’autre en août 2022) et qu’elle aurait satisfait à son obligation de moyen en répondant à chaque épisode. Cette thèse ne peut être retenue.

En effet, la recherche de fuites diligentée dès le 16 novembre 2021 avait identifié un défaut structurel d’étanchéité de la terrasse située à l’aplomb du logement. Or, le bailleur lui-même, dans son courrier du 18 août 2022, reconnaissait l’existence d’ « infiltrations persistantes » dans le logement, terminologie incompatible avec la survenance d’un second sinistre distinct. Le rapport rectificatif de la MAIF du 20 octobre 2022 identifie par ailleurs un sinistre unique ayant débuté le 4 octobre 2021, avec des dommages complémentaires constatés lors d’une visite ultérieure. La cause profonde des infiltrations étant identique tout au long de la période, les interventions ponctuelles du bailleur, reconnues comme insuffisantes par ses propres services techniques, ne permettent pas de retenir la thèse de deux sinistres indépendants.

Il est ainsi établi que M. [T] a subi un sinistre unique et continu d’octobre 2021 jusqu’à la fin de l’année 2023, date à laquelle les travaux de reprise intégrale de l’étanchéité ont été réalisés, soit plus de deux ans après l’identification de la cause des désordres.

Ce délai excède manifestement ce qui peut être regardé comme raisonnable au regard de l’obligation d’entretien pesant sur le bailleur, et ce nonobstant les difficultés d’accès au logement du voisin du dessus, qu’il lui appartenait de surmonter par tous moyens appropriés, y compris judiciaires, dans un délai raisonnable.

Le manquement de la Société 1001 VIES HABITAT à ses obligations légales et contractuelles est en conséquence établi.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice de jouissance

La réparation du trouble de jouissance indemnise le préjudice résultant de l’impossibilité de jouir, même partiellement, du bien loué. Elle est appréciée principalement au regard de l’habitabilité partielle ou totale du logement, de la durée du trouble, de la valeur locative et de la nature des désordres constatés.

Le procès-verbal de constat dressé par Maître [C], commissaire de justice, le 18 août 2022, objectivise la réalité et la gravité des désordres : présence de flaques d’eau stagnantes au sol dans la cuisine, le couloir et la chambre, déformation des lattes du parquet, auréoles et eau remontant sous pression à travers les lames lors de leur appui. Ces constatations officielles établissent la matérialité du trouble subi.

La défenderesse conteste l’étendue du préjudice en faisant valoir que les attestations d’hébergement produites par le demandeur ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et témoignent au surplus d’un lien affectif avec leur auteur. Si ces observations conduisent à les écarter en tant que preuve directe, elles ne remettent pas en cause la réalité du trouble de jouissance objectivé par le constat d’huissier.

Au regard de la nature des désordres affectant plusieurs pièces du logement de manière récurrente à chaque précipitation et de la durée du sinistre, il y a lieu de retenir un trouble de jouissance correspondant à 30% du loyer mensuel hors charges pour la période allant du 4 octobre 2021 à fin décembre 2023, soit 27 mois.

Le préjudice de jouissance est ainsi fixé à : 407,40 € × 30% × 27 mois = 3.300 euros.

Sur le préjudice moral

M. [T] fait état de contraintes répétées liées aux infiltrations : nécessité d’éponger son appartement à chaque épisode pluvieux, déménagement des meubles, poussière inhérente aux diverses interventions et au remplacement du parquet. Ces nuisances étaient d’autant plus pesantes qu’il exerçait encore une activité professionnelle en horaires décalés jusqu’à fin 2023. S’y est ajoutée l’absence totale de réponse du bailleur aux nombreuses sollicitations qui lui ont été adressées.

Ces éléments caractérisent un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1.500 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil au titre d’une résistance abusive suppose la caractérisation d’un abus dans l’exercice du droit de résister, excédant le simple manquement contractuel.

En l’espèce, si le manquement du bailleur à ses obligations est établi et donne lieu à indemnisation, les éléments produits ne permettent pas de caractériser une résistance délibérément abusive au sens précité, dans la mesure où la défenderesse justifie avoir procédé à plusieurs interventions au cours de la période litigieuse. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner la Société 1001 VIES HABITAT à payer à M. [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société 1001 VIES HABITAT, qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DIT que la Société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la Société LOGIS MÉDITERRANÉE, a manqué à ses obligations légales et contractuelles d’entretien et de délivrance d’un logement décent à l’égard de M. [N] [T] ;

CONDAMNE la Société 1001 VIES HABITAT à payer à M. [N] [T] la somme de 3.300 euros (trois mille trois-cents euros) au titre du préjudice de jouissance subi du 4 octobre 2021 à fin décembre 2023 ;

CONDAMNE la Société 1001 VIES HABITAT à payer à M. [N] [T] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) au titre du préjudice moral subi ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la Société 1001 VIES HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Société 1001 VIES HABITAT à payer à M. [N] [T] la somme de 800 euros (huit-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit, à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026

Le Greffier Le Juge