N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00652 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMKR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

,

[J], [U]

C/

,

[Z], [B]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 25 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame, [J], [U]

Née le 18 Novembre 1964 à, [Localité 1] (59)

demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie NOUAILHER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame, [Z], [B]

Née le 01 Janvier 1987 à, [Localité 2] (45)

demeurant, [Adresse 2]

assistée par Maître Laurence DUMONT, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Décembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 07 Janvier 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 04 Mars 2026 prorogé au 25 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2023, Mme, [J], [U] a, par l’intermédiaire de la SARL IMMOCONSEIL exerçant sous l’enseigne ORPI, donné à bail à Mme, [Z], [B] une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 2], moyennant un loyer d’un montant de 700 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Mme, [U] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 3 626,07 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2024.

Ce commandement a été signifié à la CCAPEX par voie électronique le 6 juin 2024.

Invoquant la persistance des loyers impayés, Mme, [J], [U] a fait assigner Mme, [B], par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [Z], [B] et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Mme, [Z], [B] à lui payer, à titre provisoire, la somme de 4 470,07 € au titre des loyers figurant dans le commandement de payer ;

— condamner Mme, [Z], [B] à lui payer, à titre provisoire, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer, soit 700 € par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— condamner Mme, [Z], [B] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme, [Z], [B] aux entiers dépens.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture de Haute-Vienne par voie électronique le 27 août 2024.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été établi le 10 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives est parvenu au greffe le 4 décembre 2025.

Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et invité Mme, [J], [U] à saisir le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, Mme, [J], [U] a fait assigner Mme, [Z], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant au fond aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— Dire et juger que le logement est décent en vertu du contrôle de décence effectué par la CAF et SOLIHA ;

— Débouter Mme, [B] de toutes ses demandes ;

— Ordonner l’expulsion de Mme, [B] avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— Condamner Mme, [B] à payer à Mme, [U] la somme de 9 589,07 € au titre des loyers impayés ;

— Condamner Mme, [B] à une indemnité d’occupation à hauteur de 700 € par mois jusqu’à libération des lieux ;

— Condamner Mme, [B] à la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme, [B] aux entiers dépens.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture de Haute-Vienne par voie électronique le 28 mai 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi en plaidoirie à l’audience du 7 janvier 2026.

Les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Mme, [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au terme de son acte introductif d’instance, Mme, [U] expose que Mme, [B] a cessé de régler les loyers depuis le mois de février 2024. Elle fait valoir que le logement loué n’est pas indécent, tel que cela ressort du diagnostic effectué par SOLIHA suite à la saisine de la Caisse d’allocations familiales par la locataire aux fins de contrôle de décence. Elle précise ne pas avoir été invitée à la visite effectuée par SOLIHA en raison du refus de la locataire, et avoir pu faire valoir ses observations écrites, rappelant avoir effectué le nécessaire suite à l’incendie de la cheminée et à la panne de la chaudière survenus en décembre 2023. Elle ajoute que la locataire n’a pas justifié de sa situation d’assurance locative.

Mme, [B], assistée de son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures transmises par voie électronique le 2 janvier 2026, aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal

— Dire les demandes de Mme, [B] recevables et bien fondées ;

— Dire que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— Constater que les conditions de l’article 1219 relatives à l’exception d’inexécution sont satisfaites ;

— Autoriser Mme, [B] à ne pas régler le loyer jusqu’à ce que Mme, [U] ait réalisé les travaux nécessaires à la remise en état du logement de Mme, [B], à savoir la remise en fonctionnement du mode de chauffage, la prise en charge des infiltrations, la mise à disposition d’antennes TV fonctionnelles ;

— Fixer le loyer de Mme, [B] à 350 € pour la période considérée ;

— Enjoindre à Mme, [U] à exécuter les travaux nécessaires à la remise en état du logement sous un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 20 € par jour de retard ;

— Dire et juger que Mme, [U] a commis une faute engageant sa responsabilité ;

— Condamner Mme, [U] à réparer les préjudices subis par Mme, [B] et à lui verser les sommes suivantes :

5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance

1 500 € en réparation de son préjudice moral

5 554,21 € en réparation de son préjudice financier

A titre subsidiaire

— Accorder des délais de paiement à Mme, [B] ;

— Fixer le loyer de Mme, [B] à 350 € par mois jusqu’à la remise en état du logement ;

— Fixer l’échéancier à 200 € par mois outre le paiement du loyer courant ;

En tout état de cause

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir si la juridiction venait à faire droit aux demandes de Mme, [U] ;

— Condamner Mme, [U] à verser la somme de 1 500 € au conseil de Mme, [B] après renonciation au versement de la part contributive de l’Etat conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

En défense, elle fait valoir que la propriétaire a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible. Elle expose ainsi notamment que la bailleresse n’a pas procédé aux travaux nécessaires suite à l’incendie de la cheminée et à la panne de la chaudière survenus en décembre 2023, et ce malgré le versement d’une provision versée à cette dernière par son assurance. Elle estime que les convecteurs électriques qu’elle a dû acquérir elle-même, et dont elle a été remboursée par la bailleresse, ne sont pas suffisants pour chauffer le logement d’une surface de 166 m2. Elle fait état de températures basses dans le logement et de factures d’énergie importantes. Elle ajoute que l’humidité et les infiltrations sont persistantes, tel que l’a constaté le commissaire de justice mandaté par ses soins en février 2025. Elle estime ainsi avoir subi plusieurs préjudices. Enfin, elle conteste son défaut d’assurance locative.

Subsidiairement, elle expose que sa situation financière justifie l’octroi de délais de paiement et estime que le décompte locatif est erroné compte tenu de la remise de loyer effectuée par l’agence ORPI en décembre 2023 et de la diminution du montant du loyer accordée depuis cette date et ce jusqu’à la remise en chauffe du logement, laquelle n’est toujours pas effective à ce jour selon elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026, puis prorogée au 25 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile applicable à la procédure orale, il est rappelé que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Sur l’exception d’inexécution liée à l’indécence du logement :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La charge de la preuve du défaut de délivrance d’un logement décent, incombe au preneur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis.

A l’appui de ses demandes Mme, [B] verse notamment au débat des échanges de courriers avec la propriétaire, des factures d’électricité, des relevés de consommation, des clichés photographiques ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 11 février 2025.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces pièces que la locataire se plaint d’une insuffisance de l’installation de chauffage depuis l’incendie de la cheminée et la panne de la chaudière survenus au mois de décembre 2023. Par ailleurs, le commissaire de justice mandaté par Mme, [B] constate également des traces de moisissures dans plusieurs pièces du logement ainsi qu’un écoulement d’eau permanent dans le sous-sol.

Si ces éléments démontrent une isolation thermique perfectible ainsi qu’un problème d’infiltration dont l’origine n’est pas établie, il ressort toutefois du rapport de diagnostic effectué par SOLHIA le 10 octobre 2024, suite à la saisine de la Caisse d’allocations familiales par Mme, [B], que le logement n’est pas indécent.

Ainsi, bien que SOLIHA relève une présence d’humidité, l’organisme de contrôle ne relève aucun désordre concernant le mode de chauffage ou un risque de précarité énergétique.

Le rapport de diagnostic conclut qu’aucune action n’est à réaliser obligatoirement pour rendre le logement décent, seuls des travaux d’amélioration de l’isolation thermique étant conseillés pour améliorer le confort dans le logement.

Si Mme, [B] conteste les conclusions de ce diagnostic qu’elle a elle-même demandé, il ressort pourtant de ce rapport qu’elle a participé seule à la visite de SOLIHA, la propriétaire du logement n’ayant pas été invitée et ce à la demande de la locataire, justifiant ainsi la possibilité pour cette dernière d’avoir présenté des observations écrites.

Par ailleurs, il ressort du compte-rendu de gestion établi par l’agence gestionnaire le 26 janvier 2024 que la bailleresse a réglé une facture SB PLOMBERIE du 11 janvier 2024 d’un montant de 99 € pour le ramonage de la cheminée ainsi qu’une facture France DISTRIBUTION BIO ENT.CHAUDIERE GRANULES du 16 janvier 2024 d’un montant de 250 €.

Mme, [U] justifie donc avoir effectué rapidement les travaux nécessaires qui lui incombaient suite à l’incendie de la cheminée et à la panne de la chaudière survenus en décembre 2023.

En l’absence de manquement établi à l’obligation de délivrer un logement décent, Mme, [B] ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, laquelle suppose de surcroît que le logement soit totalement inhabitable, ce dont il n’est pas justifié. En toute hypothèse, l’exception d’inexécution n’autorise pas le locataire à cesser le paiement des loyers sans saisir le juge au préalable d’une demande de suspension. Par conséquent, Mme, [B] ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non- paiement des loyers et ce malgré les problèmes d’humidité affectant le logement.

Mme, [B] sera en conséquence déboutée de ses demandes de réalisation des travaux sous astreinte, de suspension des loyers, de dommages et intérêts et de diminution du prix du loyer.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Mme, [U] a fait délivrer à Mme, [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 626,07 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, à l’appui de sa demande chiffrée figurant dans le dispositif de son assignation à la somme de 9 589,07 €, non actualisée oralement lors de l’audience, Mme, [U] produit un décompte arrêté au mois de mai 2025 d’un montant de 9 589,07 €, lequel prend en compte les montants versés par la locataire (3 531,99 €) ainsi que les montants versés par la Caisse d’allocations familiales (1 737 €).

Toutefois, il ressort des écritures respectives des parties et des pièces versées au débat que la bailleresse, par l’intermédiaire de son agence gestionnaire, a pratiqué une diminution du loyer pour le mois de décembre 2023 compte tenu de l’absence de chauffage consécutive à l’incendie de la cheminée et à la panne de chaudière, de sorte que l’échéance de ce mois-ci s’élevait non pas à 700 € tel que mentionné dans le décompte mais à la somme de : 700 € – 326,67 € (correspondant à la remise de loyer suivant avis d’échéance ORPI) = 373,33 €.

Les radiateurs électriques ayant été remboursés à Mme, [B] par l’agence gestionnaire, comme les parties l’admettent et tel que cela ressort des pièces versées au débat, ils ne peuvent être déduits du montant de l’échéance.

Si Mme, [B] justifie d’un accord écrit de l’agence gestionnaire pour une réduction du montant du loyer à la somme de 350 € à compter du 18 décembre 2023 (date de l’incendie) jusqu’à la « remise en chauffe » du logement, il est cependant établi par les justificatifs versés par la demanderesse que les travaux nécessaires à la remise en fonctionnement de l’installation de chauffage ont été réalisés en janvier 2024, tel que cela ressort des factures de ramonage de la cheminée et d’entretien de la chaudière.

Il n’y a donc pas lieu de calculer l’arriéré locatif sur la base d’un loyer fixé à 350 €.

Par conséquent, il convient de condamner Mme, [B] au paiement de la somme de 9 262,40 € (9 589,07 € – 326,67 €) arrêtée au mois de mai 2025 inclus, selon le décompte versé au débat à l’appui de l’assignation.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas établi que Mme, [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2024, de sorte que Mme, [B] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit 700 €, et Mme, [B] sera condamnée au paiement de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [B], qui succombe, supportera les entiers dépens de la présente procédure.

Mme, [B] sera par ailleurs condamnée à verser la somme de 500 € à Mme, [J], [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente décision, aucun motif ne justifiant en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au Greffe ;

DEBOUTE Mme, [Z], [B] de l’intégralité de ses demandes au titre de l’exception d’inexécution ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 août 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme, [Z], [B] ;

AUTORISE Mme, [J], [U], à défaut de libération spontanée des lieux situés, [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Z], [B] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [Z], [B] à payer à Mme, [J], [U] la somme de 9 262,40 € (neuf mille deux cent soixante-deux euros et quarante centimes) au titre des loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 août 2024 à une somme égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Mme, [Z], [B] à payer à Mme, [J], [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 700 € (sept cents euros) du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 6 août 2024 et le 31 mai 2025 se confondant avec la dette de 9 262,40 €) ;

CONDAMNE Madame, [Z], [B] à payer à Mme, [J], [U] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [Z], [B] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON