minute n°:

N° RG 25/01363 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D63Y

Code : 5AA

Etablissement public OPAC DE, [Localité 1] ET, [Localité 2]

c/,

[E], [T]

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026

à

— Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— , [E], [T]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public OPAC DE, [Localité 1] ET, [Localité 2],

RCS de, [Localité 3] sous le n° 778 596 502,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [E], [T]

né le 13 Avril 1987, [Localité 4],

demeurant, [Adresse 2], [Localité 5] -, [Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 janvier 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 FEVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01363 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D63Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2022, l’Office public d’aménagement et de construction du département de, [Localité 1]-et,-[Localité 2] (ci-après désigné l’OPAC 71) a donné à bail à Monsieur, [T], [E] un appartement situé, [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 290,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, l’OPAC 71 a fait signifier à Monsieur, [T], [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 433,26 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification du 7 juillet 2025 L’OPAC 71 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, l’OPAC 71 a fait assigner Monsieur, [T], [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Monsieur, [T], [E] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 2 483,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 septembre 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de, [Localité 1] et, [Localité 2] le 16 octobre 2025.

L’affaire a été audiencée le 8 janvier 2026.

À l’audience, l’OPAC 71, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4404,69 euros arrêtée au 6 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

L’OPAC 71 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur, [T], [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 juillet 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [T], [E], indique avoir transmis le justificatif d’assurance, et souhaite rester dans le logement. Il explique qu’il n’avait plus de ressource. Il expose avoir débuter un emploi avec un salaire mensuel de 1 800 euros et pourra verser 150 euros en plus du loyer courant chaque mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPAC 71 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’OPAC 71 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 janvier 2026 que L’OPAC 71 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4010,66 euros, loyer du mois de décembre 2025 inclus, frais déduits (deux commandements de payer et une assignation : 394,03 euros).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2022 à compter du 2 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [T], [E]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 septembre 2025, Monsieur, [T], [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur, [T], [E] à son paiement à compter de 3 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [T], [E], sollicite des délais de paiement, proposant un versement de 150 euros mensuels en plus du loyer courant. Cependant, il ressort de la procédure que Monsieur n’a pas repris le paiement de son loyer courant, et que sa dette locative a bien augmenté. Aucun justificatif n’est produit par le débiteur afin de démontrer sa capacité de remboursement, de surcroit, [Localité 3] HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Ainsi, au vu de ces éléments, la demande de délai sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [T], [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [T], [E] à payer à L’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026,

DÉCLARE recevable la demande de L’OPAC 71 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 juillet 2022 entre L’OPAC 71 d’une part, et Monsieur, [T], [E] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Monsieur, [T], [E] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur, [T], [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [T], [E] à compter du 3 septembre 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur, [T], [E] à payer à L’OPAC 71 la somme de 4010,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 1 433,26 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur, [T], [E] à payer à L’OPAC 71 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2025, échéance d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur, [T], [E] à payer à L’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [T], [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 juillet 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION