TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Mars 2026

N° RG 25/01815 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KKC

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. [Adresse 1]

pris en la personne de la SCP d’administrateurs judiciaires [Q]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

S.C.P. [K] – [E] – [Z]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal

toutes deux représentées par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

domicilié [Adresse 3], [Adresse 4]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 07.05.26

À

— M^e Guillaume BORDET

— M^e Yves GROSSO

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[V] [U] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5] par ordonnance du 25/02/2021 sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 28/10/2022, la première vice-présidente adjointe du Tribunal Judiciaire de Marseille a mis fin à la mission de [V] [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], et a désigné en ses lieux et place la SCP [K] [Q], prise en la personne de Maître [J] [E], dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

A cette fin, il a été confié à la SCP [K] [Q], prise en la personne de Maître [E], tous les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, ainsi que ceux du conseil syndical.

Cette décision a ordonné à [V] [U] la remise à la SCP [K] [Q] l’intégralité du dossier de la copropriété, comprenant notamment le carnet d’entretien, les contrats, la comptabilité et la trésorerie sous quinze jours, outre la reddition des comptes dans le même délai.

Par courrier recommandé en date du 02/03/2023, la SCP [K] [Q] a sollicité la transmission des documents comptables sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La comptabilité n’a pas été communiqué dans son intégralité, malgré cette mise en demeure.

Par deux courriers recommandés du 23/10/2024, [V] [U] a été mis en demeure de communiquer les grands livres manquants, ainsi que les documents permettant la mise en œuvre des diligence nécessaires à l’encontre des copropriétaires débiteurs, à savoir Monsieur [O] et l’indivision [N].

Par ailleurs, la SCP [K] [Q] indique que [V] [U] ne lui a jamais transmis les ordonnances de taxe justifiant le prélèvement des honoraires effectué par ce dernier, pour un montant total de 9.656,61 €, au mépris des règles applicables en la matière, et ce en dépit du courrier recommandé adressé le 22/03/2023 sollicitant la copie desdites ordonnances de taxes.

Enfin, la SCP [K] [Q] indique que les premiers documents transmis mettent en évidence un solde bancaire de la copropriété de 7.623,00 €, et que [V] [U] n’a jamais versé cette somme au nouvel administrateur provisoire en dépit de la sommation délivrée le 07/05/2024, et de la relance adressée par du courrier recommandé du 24/10/2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de Commissaire de Justice du 27/05/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de la SCP d’administrateurs judiciaires [K] [E] [Z] représentée par Maître [J] [E] et la SCP [K] [E] [Z] ont fait attraire [V] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins de :

« JUGER que toutes les pièces sollicitées n’ont pas été transmises spontanément par Monsieur [V] [U],

CONDAMNER sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir, Monsieur [V] [U] à remettre à la SCP [K] [Q] les pièces suivantes :

Les convocations aux assemblées générales 2011-2012-2018, Le Procès-verbal d’Assemblée Générale de l’année 2018 Les délibérations du Cabinet [U], en qualité d’Administrateur Provisoire pour la validation des comptes 2019/2020 et 2020/2021 Les factures physiques 2015 / 2016 – 2018/2019 – 2019/2020 – 2020/2021 L’Etat des dépenses ainsi que les annexes 2018/2019 – 2019/2020 et 2020/2021 Les factures des honoraires du Cabinet [U] concernant les exercices 2022/2023, 2021/2022 Les Grands Livres avant 2015/2016 Les Grands Livres 2018/2019 – 2020/2021 Les redditions des comptes individuelles avant 2019/2020 (soit 2016/2017 – 2017/2018- 2018/2019) JUGER que Monsieur [V] [U] a procédé à un paiement indu de ses honoraires à son seul profit, sans autorisation,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SCP [K] [Q], représentée par Maître [J] [E], la somme de 9.656,61 € à titre provisionnel au titre des honoraires indûment perçus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023, avec capitalisation par année entière écoulée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] a procédé au virement, sur le compte bancaire de la SCP [K] [Q], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 1], le solde de trésorerie de la copropriété pour un montant de 7.263 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2024, avec capitalisation par année entière écoulée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur [V] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ».

A l’audience du 13/03/2026, après 5 renvois ayant permis la délivrance de certaines des pièces sollicitées, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SCP [K]-[E]-[Z], par l’intermédiaire de leur conseil, actualisent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 09/03/2026 auxquelles il convient de se reporter. Ils sollicitent ainsi de :

« JUGER recevable et bien fondée la demande de restitution des pièces manquantes,

JUGER que toutes les pièces sollicitées n’ont pas été transmises spontanément par Monsieur [V] [U],

CONDAMNER sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir, Monsieur [V] [U] à remettre à la SCP [K] [Q] les pièces suivantes, après réactualisation dans le cadre de la présente procédure :

Les grands livres avant les exercices 2015/2016Le grand livre concernant l’exercice 2018/2019Le grand livre du 28/05/2018 au 01/07/2019Le grand livre intitulé du 28/05/2018 au 01/07/2019Le grand livre intitulé du 01/01/2020 au 01/04/2021Les redditions des comptes individuelles des exercices 2016/2017, et 2017/2018Les factures des exercices 2015/2016 – 2019/2020 – 2020/2021 Etat des dépens/Annexes SRU des exercices 2018/2019 – 2019/2020 – 2020/2021 Les factures d’honoraires du cabinet [U] sur les exercices 22/23 et 21/22Les convocations aux assemblées générales des années 2011-2012-2018Le Procès-verbal d’Assemblée Générale validant l’exercice comptable 2018/2019 (ou délibération) JUGER que Monsieur [V] [U] a procédé à un paiement indu de ses honoraires à son seul profit, sans autorisation,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SCP [K] [Q], représentée par Maître [J] [E], la somme de 9.656,61 € à titre provisionnel au titre des honoraires indûment perçus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023, avec capitalisation par année entière écoulée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur [V] [U] de sa demande formulée à titre reconventionnel, tendant au règlement de la somme de somme provisionnelle de 2.245,65€ TTC, au titre du solde des frais et honoraires,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] a procéder au virement, sur le compte bancaire de la SCP [K] [Q], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 1], le solde de trésorerie de la copropriété pour un montant de 7.263 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2024, avec capitalisation par année entière écoulée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur [V] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ».

[V] [U] sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions signifiées par RPVA le 09/03/2026 auxquelles il convient de se reporter, de :

A titre principal :

Débouter les demandeurs de leurs demandesA titre subsidiaire :

Se déclarer incompétent en l’état d’une difficulté sérieuseReconventionnellement :

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui payer la somme de 2 245,65 € à titre provisionnel au titre du solde de ses honorairesCondamner in solidum la SCP [K] [E] [Z] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner tout contestant aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 07/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de remise des documents de la copropriété [Adresse 5]

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er juin 2020 :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

Il convient de rappeler que la transmission des archives par l’ancien syndic doit être spontanée et la charge de la preuve de la remise des pièces et des fonds pèse sur le syndic sortant (Cass. 3ème Civ.23 mars 2022, n°21-11.289).

Cependant, il ne peut pas être ordonné à une partie de remettre des documents qui ne sont pas en sa possession.

En l’espèce, il n’est pas contesté que [V] [U], administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 5], n’a pas remis à la SCP [K] [E] [Z] les documents sollicités par cette dernière, listé dans les dernières conclusions actualisées et nécessaires à l’exécution de sa mission.

[V] [U] excipe d’une contestation sérieuse en ce qu’il ne serait pas en possession des documents sollicités par Maître [E], lesquels seraient entre les mains d’un prestataire d’archives, la société PROARCHIVES dont il produit le contrat signé le 08/09/2022 par PROARCHIVES et le 22/09/2022 par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet [U]. Cependant, les demandeurs démontrent que la société PROARCHIVE indique ne détenir aucune archives de cette copropriété. En outre, il ressort du contrat signé d’une part que les archives concernées sont celles des années N-3 à N-10, ce qui expliquerait que le cabinet [U] ne lui ait remis aucune archives et d’autre part qu’en cas de remise d’archives, un bordereau d’inventaire est établi par la société et remise au client, bordereau que ne produit pas laurent [U]. Dès lors, la détention des archives de la copropriété par un prestataire extérieur ne peut constituer une contestation sérieuse à la remise des documents par le cabinet [U].

Cependant, les pièces sollicitées par les demandeurs sont des documents de la copropriété établis antérieurement à la désignation du cabinet [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5]. S’il n’est pas contestable que le cabinet [U] ne démontre pas avoir correctement accompli sa mission à savoir s’assurer de se faire remettre les documents nécessaires à sa mission par les anciens syndics, il n’est pas pour autant démontré que ces documents soient en sa possession. Il ressort en effet des pièces produites que le Cabinet [D] est intervenu, puis la SAS IMMOBILIERE COLAPINTO et enfin [B] [H] avant la saisine du cabinet [U], ce dernier indiquant ne pas être en possession des documents sollicités, et précisant avoir transmis tout élément qu’il avait pu retrouver concernant cette copropriété.

L’absence de production par [V] [U] des pièces dont il affirme qu’il ne les détient pas, qui ne sauraient être considérées comme remises à un prestataire d’archives, et alors qu’il aurait dû les détenir s’il avait correctement effectué sa mission relève de la mise en œuvre de sa responsabilité professionnelle en ce qu’il s’est abstenu dans le temps de son mandat de procéder aux diligences nécessaires à la récupération de ces documents nécessaires à sa mission. Cette faute professionnelle cause un préjudice à la copropriété, qui serait fondée à obtenir réparation sous la forme de dommages-intérêts.

Cependant, cela ne peut donner lieu à la condamnation de [V] [U] à remettre des pièces qu’il affirme ne pas avoir et qu’il n’a de toute évidence jamais réclamées.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise de pièces sous astreinte.

Sur la demande provisionnelle de restitution des honoraires prélevés sans ordonnance de taxe préalable

L’article 29-1 II de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel : « Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret ». Il ressort de l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 que, même en ce qui concerne les droits fixes et proportionnels déterminés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, le montant d’acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire correspondant à ceux-ci ne peuvent être prélevés qu’après fixation chaque année de ce montant par le président du tribunal judiciaire, sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments préalablement transmis par l’administrateur ;

En conséquence, il lui est interdit de prélever des honoraires sans avoir obtenu préalablement une ordonnance fixant ses honoraires conformément au barème de l’arrêté du 8 octobre 2015, laquelle ne devient définitive qu’après expiration des voies de recours.

En l’espèce, les demandeurs démontrent par la production du [Localité 1] Livre de la période du 01/07/2021 au 31/12/2022 que [V] [U] a prélevé la somme de 9 656,61 € au titre de ses honoraires. L’absence de production par [V] [U] d’une quelconque ordonnance de taxe de ses honoraires, malgré les demandes en ce sens de Maître [E] et de la nécessité d’une telle production dans le cadre de la présente procédure démontre l’absence de telles ordonnances lui permettant de prélever le montant de ses honoraires sur le compte de la copropriété.

Ainsi, [V] [U] a procédé à un paiement indu, à son seul profit et sans aucune autorisation, de la somme de 9 656,61 € et il convient de le condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, la somme provisionnelle de 9 656,61 € majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en l’absence de mise en demeure (le courrier du 22/03/2023 n’étant pas une mise en demeure de payer) ;

La demande reconventionnelle de versement d’une provision au titre de la facture d’honoraires et du rapport de fin de mission formulée par [V] [U] sera nécessairement rejetée d’une part en ce que le paiement de ses honoraires est soumis à la validation du juge dans le cadre d’une demande de taxe au vu du rapport de fin de mission et ne saurait donc être accordée par le juge des référés et d’autre part en ce qu’il apparaît de toute évidence que [V] [U] n’a pas correctement rempli sa mission et que sa demande de provision à valoir sur ses honoraires se heurte à une contestation sérieuse.

La capitalisation des intérêts échus du au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Sur la demande provisionnelle au titre du solde de trésorerie de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son administrateur provisoire Maître [E] démontre que les comptes de la copropriété arrêtés à la fin du mandat de [V] [U] étaient créditeurs d’un montant de 7 623 €.

Il a sollicité en vain [V] [U] de lui verser cette somme.

[V] [U] ne répond pas sur ce point.

Il apparaît ainsi sans contestation sérieuse que [V] [U] était détenteur de fonds pour le compte de la copropriété du [Adresse 5] et qu’il s’est abstenu de les verser à l’administrateur judiciaire de la copropriété qui l’a remplacé.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à ce titre, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 07/05/2024 date de la sommation de faire délivrée par commissaire de justice qui vaut mise en demeure. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

[V] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCP [K] [E] [Z] en son nom propre au titre de l’article 700, celle-ci ayant obtenu gain de cause en sa qualité d’administrateur de la copropriété et non pour son propre compte.

[V] [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

Condamnons [V] [U] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 9 656,61 € avec intérêts au taux légal à compter du 27/05/2025 ;

Condamnons [V] [U] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 7 623 € avec intérêts au taux légal à compter du 07/05/2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Condamnons [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons [V] [U] aux dépens de l’instance en référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.