Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 7 mai 2026, n° 25/03495

TJ Marseille 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 7 mai 2026, n° 25/03495
Numéro(s) :	25/03495
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie POSTEL-VINAY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH lors des débats

Madame TERRAL lors du délibéré Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 7 mai 2026

à M^e POSTEL-[Localité 1] [Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03495 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. NATURALYS 3, domiciliée : chez CABINET IMMO DE FRANCE SAS, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [U]

né le 23 Septembre 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [F] [P]

née le 08 Octobre 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] sont propriétaires indivis des lots n°1 et n°28 au sein de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 4] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, après un commandement de payer signifié le 11 janvier 2024 à Monsieur [V] [U] et à Madame [F] [P] pour un montant en principal de 1715,16 euros, un deuxième commandement de payer signifié le 3 mars 2025 à Monsieur [V] [U] et à Madame [F] [P] pour un montant en principal de 3002,59 euros , puis un courrier de mise en demeure de payer a été adressé à Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] le 25 mars 2025 par l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS 3 ;

Ces commandement et mise en demeure étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le voir déclarer recevable en ses demandes et leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

2248,15 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1645,63 euros à compter du commandement de payer 591,16 € au titre des frais de recouvrement exposé par le syndic2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1405 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son avocat et a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété versé aux débats que Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] sont propriétaires indivis des lots n° 1 et n°28 au sein de l’immeuble NATURALYS 3;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS 3, représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

Le relevé de propriétéle contrat de syndic du 11 janvier 2024un relevé de compte arrêté au 9 mai 2025le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er février 2019 au 31 janvier 2020, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2021 au 31 janvier 2022, votant le nouveau contrat d’entretien des espaces vertsle procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er février 2020 au 31 janvier 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2022 au 31 janvier 2023, le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er février 2021 au 31 janvier 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2023 au 31 janvier 2024 le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 janvier 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2024 au 31 janvier 2025 le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 janvier 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, votant la souscription d’un nouveau contrat pour l’entretien des parties communesle procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 janvier 2024, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er février 2025 au 31 janvier 2026une attestation de non recours, les appels de fonds les commandements de payer et le courrier de mise en demeure des justificatifs des frais

En définitive il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2203,07 euros au 1er février 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires , ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Le contrat de syndic produit aux débats prévoit la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l’avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » ;

Dès lors les frais facturés par le syndic au titre du gestion de contentieux pour un montant total de 250 euros, doivent être écartés, en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges , laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire, ces frais étant répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ;

Les frais d’assignation en justice, font l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il ressort du décompte versé aux débats et des développements susvisés que la somme de 673,52 euros (deux commandements de payer, mise en demeure avocat et frais de mise au contentieux) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, le surplus des frais de mise en demeure et relances n’étant pas justifiés ;

Il est rappelé qu’en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

Il résulte des pièces versées aux débats que les requis sont copropriétaires indivis et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété de sorte que Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS [Adresse 6] situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE France, les sommes suivantes, à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision :

2203,07 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er février 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2025 ; 673,52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS 3 sollicite la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, les pièces produites établissent que Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] sont des débiteurs chroniques et commettent régulièrement des manquements répétés à leurs obligations de paiement des charges depuis le mois d’octobre 2020, et ne justifient pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens à l’exclusion du coût des commandements de payer du 11 janvier 2024 et du 3 mars 2025 déjà inclus dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, les sommes suivantes, à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision :

2203,07 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au au 1er février 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2025 ; 673,52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble NATURALYS [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [F] [P] aux entiers dépens à l’exclusion du coût des commandements de payer du 11 janvier 2024 et du 3 mars 2025 déjà inclus dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE