TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2026

N° RG 25/01900 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KZE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. FONCIERE INEA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Delphine VERRIER, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Céline BOURDOULEIX, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. PREAPHARM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 06/03/26

À

— M^e Delphine VERRIER

— M^e Edouard BAFFERT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22/07/2024, la SA FONCIERE INEA a donné à bail commercial à la SAS PREAPHARM des locaux commerciaux situés « [Adresse 3] », [Adresse 4], à usage de bureaux d’environ 174,64 m² outre 5 emplacements de parking extérieur, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 22 703,20 euros hors taxes et hors charges et une provision sur charges annuelle de 14 925,43 €, le payable trimestriellement d’avance soit 10 451,19 € TTC charges comprises par trimestre. Le bail a pris effet le 01/09/2024 et le bailleur a accordé au preneur une franchise de loyer de 4 mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier du 06/02/2025, la SA FONCIERE INEA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS PREAPHARM, pour une somme de 14 399,85 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte d’huissier du 12/05/2025, la SA FONCIERE INEA a fait assigner la SAS PREAPHARM, devant la présidente du tribunal judiciaire de céans statuant en référé aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SAS PREAPHARM et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner aux frais, risques et périls de la SAS PREAPHARM et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues

Condamner la SAS PREAPHARM à lui payer la somme de 11 408,57 arrêtée au 07/03/2025 à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges calculée prorata temporis des sommes dues à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 07/03/2025

Condamner la SAS PREAPHARM à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation du double du montant du dernier loyer en vertu de l’article 22-3 du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux

Assortir toutes ces sommes de l’intérêt de retard contractuel égal au taux EURIBOR trois mois majoré de huit points, avec un minimum de 9% l’an à compter du 06/02/2025, date du commandement de payer.

Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel

Ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 07/03/2025, sur la dette d’indemnité d’occupation

Condamner la SAS PREAPHARM à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 06/02/2025.

Lors de l’audience du 23/01/2026, la SA FONCIERE INEA, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, ajoutant à titre subsidiaire en cas d’octroi de délais de paiement de fixer la dette locative à la somme de 56 653,73 € correspondant à la dette locative arrêtée au 13/01/2025 et assortir tout échéancier d’une clause de déchéance du terme de plein droit y compris pour les échéances courantes du bail.

La SAS PREAPHARM, par l’intermédiaire de son conseil, demande à la présidente du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé de :

Dire et juger que la demande de fixation de créance du bailleur se heurte à des contestations sérieuses et en conséquence, débouter le bailleur de ses demandes

A titre reconventionnel :

Constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

Enjoindre au bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité des locaux à leurs destinations savoir :

Nuisances sonores intenses et répétées : installation de solutions correctives : isolation phonique des cloisons / plafonds, double vitrage ou panneaux absorbantsDéfaillance manifeste de la sécurité : sécurisation des accès à l’immeuble et aux parties communesAbsence d’accès au stationnement contractuel : mise en place d’une signalétique claire et nominative pour les 5 places réservées à la SAS PREAPHARMEt ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard deux mois après le prononcé de la décision à intervenir

Suspendre l’exigibilité des loyers jusqu’à la réalisation desdits travaux

En tout état de cause :

Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la SAS PREAPHARM un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative

Condamner la SA FONCIERE INEA à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

Il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les loyers n’ont jamais été payés par la SAS PREAPHARM, des virements ayant été effectués en octobre 2024, janvier 2025 et avril 2025, tous rejetés par la banque.

La SAS PREAPHARM excipe de l’existence de contestations sérieuses dans son obligation de payer les loyers compte-tenu de divers problèmes affectant la jouissance paisible des locaux. Il produit au soutien de cette prétention des mails échangés avec le bailleur à compter de février 2025 sollicitant son intervention pour diverses réparations dans les locaux (toilettes, climatiseurs, porte d’entrée).

Pour autant, il ressort des échanges produits et des factures produites par le bailleur que celui-ci a toujours été diligent dans les demandes d’intervention de son locataire. Il ressort en outre que les réparations demandées ne rendaient pas impropres à leur utilisation les locaux. Par ailleurs, force est de constater que les dysfonctionnements ont été signalés à compter de la délivrance du commandement de payer les loyers, s’apparentant à une stratégie procédurale pour soulever des contestations sérieuses relatives à la jouissance des locaux et les obligations du bailleur. Enfin, la volonté de payer les loyers, et non de contester son obligation eu égard aux manquements du bailleurs ressort des virements effectués en paiement jusqu’en avril 2025, rejetés par la banque, allant dans le sens de difficultés de trésorerie et non d’un conflit avec le bailleur concernant la conformité des locaux loués.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 07/03/2025. L’obligation de la SAS PREAPHARM de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation conformément au contrat soit au double du loyer convenu s’analyse en une clause pénale qui relève de l’appréciation du juge du fond et ne peut donner lieu à provision par le juge des référés.

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 07/03/2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 3 483,73 euros TTC charges comprises (10 451,19 € /3), et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS PREAPHARM n’a jamais payé ses loyers de manière régulière depuis octobre 2024, et reste lui devoir une somme de 45 182,69 € euros, arrêtée au 31/12/2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 45 182,69 € euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus arrêtés au 31/12/2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Sur les intérêts

La SA FONCIERE INEA sollicite l’application des intérêts contractuels majorés fixés au bail soit 9% l’an minimum. Cependant, cette disposition s’analyse en une clause pénale qui doit être soumise à l’appréciation du juge du fond, dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant d’une dette contractuelle, les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure de payer soit le 21 janvier 2025 pour la somme de 14 208,55 € (montant de la dette arrêtée à cette date) et à compter de la présente décision pour le surplus. Il y a lieu de faire droit à la demande au titre de l’anatocisme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS PREAPHARM qui n’a jamais payé les loyers ne démontre pas sa capacité à apurer sa dette en plus du paiement du loyer courant, justifiant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

La SAS PREAPHARM sollicite la condamnation sous astreinte de la SA FONCIERE INEA à effectuer divers travaux de mise en conformité des locaux concernant des nuisances sonores, des défaillances de sécurité du fait de problème d’ouverture de la porte d’entrée et enfin de l’absence d’accès au stationnement contractuel.

Cependant, non seulement, la SAS PREAPHARM ne démontre pas la réalité de ces difficultés de jouissances invoquées dans le cadre de ses écritures, les mails de plainte à compter de février 2025 et les attestations de ses employés ne pouvant suffire à démontrer le caractère réel et manifeste des manquements du bailleurs, mais de plus, le bailleur justifie de ses interventions diligentes pour répondre aux sollicitations de son locataire, ce qui constitue une contestation sérieuse au prononcé d’une obligation de faire sous astreinte.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des dépens repose sur la partie succombante et les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La SAS PREAPHARM sera donc condamné à payer à la SA FONCIERE INEA la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS PREAPHARM qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06/02/2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail liant les parties à la date du 07/03/2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS PREAPHARM et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS PREAPHARM à payer à la SA FONCIERE INEA une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 07/03/2025, d’un montant de 3 483,73 euros, TTC charges comprises, et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons la SAS PREAPHARM à payer à la SA FONCIERE INEA la somme provisionnelle de 45 182,69 € euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 31/12/2025,

Disons que les condamnations ainsi prononcées porteront intérêt au taux légal :

A compter du 21/01/2025 concernant la somme de 14 208,55 €A compter de la présente décision pour le surplus

Ordonnons la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1 343-2 du code civil ;

Déboutons la SAS PREAPHARM de sa demande de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SAS PREAPHARM d’injonction au bailleur d’effectuer des travaux sous astreinte ;

Condamnons la SAS PREAPHARM à payer à la SA FONCIERE INEA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS PREAPHARM aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 06/02/2025,

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.