Min N° 24/00051

N° RG 23/02982 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFJY

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

M. [X] [R]

Mme [H] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 janvier 2024

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

Madame [H] [B] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [X] [R], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame HEYNEN Estelle, juge placée auprès du premier président de la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance modificative en date du 30 novembre 2023 pour exercer les fonctions de juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Madame BOUBEKER Karima, lors de l’audience

Madame MAGNIER Emma, lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du : 22 novembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le : 18/01/2024

à : Maître Christian PAUTONNIER

Copie délivrée

le : 18/01/2024

à : Madame [H] [B] épouse [R]

Monsieur [X] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 07 mars 2014, la S.A TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 539,15 euros outre les charges locatives.

Le 20 mai 2020, la S.A TROIS MOULINS HABITAT a accusé reception du congé délivré par Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] et la fin de préavis a été fixée au 20 juin 2020.

Se prévalant de loyers et réparations locatives impayés, la S.A TROIS MOULINS HABITAT a mis en demeure Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R], par lettre recommandée du 28 juillet 2021, d’avoir à régler la somme de 5122,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, la S.A TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX à l’audience du 06 septembre 2023, et sollicite du juge, au bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] à lui payer la somme de 5 122,23 euros correspondant à :

— la somme de 3 275 euros au titre du solde locatif

— la somme de 2 107,73 euros au titre des réparations locatives de remise en état

— la somme de 277,69 euros au titre de la régularisation des charges

— et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéas 1 et 2;

— condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] à lui payer la somme 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 06 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 octobre 2023 puis du 22 novembre 2023 à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 novembre 2023.

A l’audience, la S.A TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation. Elle précise s’en rapporter sur la demande de délais de paiement. La partie demanderesse affirme que la facture des réparations a été communiquée à Monsieur [X] [R] mais que l’intégralité des réparations ne lui ait pas imputée. Elle indique que la peinture reste à la charge du bailleur. Elle évoque également le manque d’entretien du logement et du jardin.

Monsieur [X] [R] comparaît en personne et indique avoir laissé le logement en bon état lors de la sortie des lieux. Il précise devoir la somme de 400/500 euros. Il soutient qu’il lui reste devoir s’acquitter des loyers impayés mais il conteste toutes les réparations locatives. Il sollicite des délais de paiement.

Madame [H] [B] épouse [R] est représentée par Monsieur [X] [R], régulièrement muni d’un pouvoir de représentation.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] restent lui devoir la somme de 5122,23 euros à la date du 15 novembre 2023.

Sur le solde locatif

Il ressort des débats et des éléments versés au dossier que ladite somme doit être décomposée comme suit : 5 122,23 euros – 2107,73 euros (remise en état) – 277,69 euros (régularisation de charges) + 539,15 euros (restitution dépôt de garantie) soit un solde locatif de 3 275,96 euros.

Toutefois, il convient de relever que le décompte, arrêté au 15 novembre 2023, présente au débit deux opérations, correspondant à des frais, en date du 31 juillet 2020 et du 31 octobre 2020 d’un montant de 148,20 euros et de 183,45 euros. Or, lesdits frais doivent être déduits en ce qu’ils ne sont pas justifiés. La somme retenue au titre du solde locatif est donc de 2944,31 euros.

Par ailleurs, il est important de préciser que Monsieur [X] [R] ne conteste pas devoir s’acquitter des loyers impayés.

Par conséquent, la somme de 2944,31 euros sera retenue au titre du solde locatif imputable aux locataires.

S’agissant des sommes retenues au titre de la régularisation de charges

La S.A TROIS MOULINS HABITAT se prévaut du paiement de la somme de 277,69 euros au titre de la régularisation des charges.

Afin de justifier sa demande, la S.A TROIS MOULINS HABITAT produit :

— le relevé individuel des dépenses récupérables pour la période du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 présentant un solde en faveur de Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] d’un montant de 121,43 euros,

— le relevé des consommations d’eau pour la période du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017 préS.Ant un solde en faveur de la S.A LES TROIS MOULINS HABITAT d’un montant de 293,80 euros,

— le relevé des consommations d’eau pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 présentant un solde en faveur de la S.A LES TROIS MOULINS HABITAT d’un montant de 393,12 euros,

— le relevé individuel des dépenses récupérables pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018 présentant un solde en faveur de Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] d’un montant de 293,93 euros,

— le relevé de régularisation de charges pour la campagne 2019 d’un montant de 68,11 euros en faveur de Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R],

— le relevé individuel des dépenses récupérables pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 d’un montant de 74,24 euros en faveur de la S.A TROIS MOULINS HABITAT.

Par ailleurs, il ressort du décompte versé aux débats, arrêté à la date du 15 novembre 2023, que l’ensemble des sommes susvisées ont été portées au relevé de compte des locataires.

Enfin, aucune contestation n’est formée par Monsieur [X] [R] s’agissant du montant des charges locatives.

Dès lors, en l’absence de tout autre élément, la S.A TROIS MOULINS HABITAT, rapportant la preuve des sommes dues, est donc bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 277,69 euros au titre de la régularisation des charges.

S’agissant des sommes retenues au titre des réparations locatives

La S.A TROIS MOULINS HABITAT sollicite le paiement de la somme de 2 107,73 euros au titre des réparations locatives.

Elle produit une facture n°20102673, en date du 09 septembre 2020, d’un montant de 6211,43 euros, une facture n°20102674, en date du 10 septembre 2020, d’un montant de 326,16 euros, émises par la société CIPE – Chauffage, Isolation, Plomberie, Entretien. Elle justifie également d’une facture n°F20ZL0810 établie par la société ZL PAYS.AGE d’un montant de 2148 euros le 17 août 2020. Elle verse également aux débats deux factures d’un montant de 243,78 euros pour des frais de nettoyage complet du logement et d’un montant de 501,12 euros pour le débarras des encombrants avec mise en décharge pour 15m3, en date du 24 juillet 2020.

La S.A TROIS MOULINS HABITAT limite à l’audience, dans son assignation et dans le décompte actualisé au mois de novembre 2023, les sommes retenues au titre des réparations locatives à hauteur de 2107,73 euros. La dite somme correspond à la somme retenue dans l’état des lieux sortant, établi le 18 juin 2020 par la S.A LES TROIS MOULINS HABITAT. Toutefois, ledit état des lieux sortant, établi par M. [U] [E], représentant du bailleur, n’a pas été signé par les locataires absents.

La S.A TROIS MOULINS HABITAT produit également un procès-verbal de constat établi non contradictoirement, le 24 juillet 2020, faisant apparaître des désordres correspondant à ceux relevés dans l’état des lieux de sortie du 18 juin 2020.

Monsieur [X] [R], quant à lui, conteste l’ensemble des réparations locatives imputées par le bailleur. Il soutient avoir laissé les lieux en bon état et s’oppose au paiement desdites réparations.

Face à ces éléments, il convient de relever que les parties produisent également un rapport de « visite conseil », établi le 11 juin 2020, par M. [U] [E]. Ledit rapport retient, au 11 juin 2020, une facturation des réparations à hauteur de 231,44 euros au titre du forfait nettoyage. D’une part, il convient de relever que ledit rapport est établi contradictoirement en ce qu’il est signé par Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R]. D’autre part, il est important de souligner qu’il a été rédigé par le même représentant du bailleur et une semaine avant l’état des lieux sortant. Pourtant, les deux rapports font état d’une situation des lieux radicalement différente. Il en résulte qu’un tel constat interroge en ce que les désordres mentionnés lors de l’état des lieux sortant n’ont aucunement été relévés au cours de la visite conseil du 11 juin 2020 en présence des locataires. En outre, il doit être précisé que le rapport de « visite conseil » mentionne à la dernière page : « Toutes les pièces/équipements non cités ci dessus sont considérés comme en bon état général. Je déclare être d’accord avec le montant des réparations locatives à ma charge ». Il en résulte que face aux éléments contradictoires versés aux débats, à l’approbation par l’ensemble des parties du rapport de « visite conseil » et en l’absence des locataires lors de l’état des lieux de sortie, seules les réparations retenues le 11 juin 2020 sont imputables à Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R].

Par conséquent, la somme de 231,44 euros sera retenue au titre des réparations locatives imputables aux locataires.

Sur la solidarité

L’article 14 « Solidarité des preneurs » du contrat de bail du 07 mars 2014 prévoit : « Au cas où le présent contrat serait consenti au profit de plusieurs preneurs, ceux-ci sont considérés comme solidaires, tant activement que passivement, de sorte que le bailleur pourra réclamer, si bon lui semble, à l’un d’entre eux l’intégralité des sommes qui lui sont dues, à chaque pour celui qui aura payé de se retourner contre le défaillant ». Tenant ladite clause, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] seront donc condamnés solidairement.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] au paiement de la somme totale de 3 499,69 euros (2944,31 + 277,69 + 231,44).

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière et des revenus de Monsieur [X] [R] et de Madame [H] [B] épouse [R], et sans porter préjudice aux besoins du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [X] [R] et de Madame [H] [B] épouse [R], sont invités, dès retour à meilleur fortune, à augmenter d’eux-même le montant des mensualités qui sont fixées à un montant minimum, afin de régler leur dette dans le délai maximum de 24 mois.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] à payer à la S.A TROIS MOULINS HABITAT la somme de 3 499,69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 145 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, après une mise en demeure restée infructueuse durant trente jours, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE la S.A TROIS MOULINS HABITAT de sa demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [H] [B] épouse [R] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge