MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01446 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WKYP

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : S.A. [O] C/ Société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG (au siège et dans les lieux loués)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. [O]

immatriculée au RCS du LUXEMBOURG sous le numéro B 107 190

dont le siège social est sis 27 rue Michel Rodange – L2430 LUXEMBOURG

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1890

DEFENDERESSE

Société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG

immatriculée au registre du Commerce JENA sous le numémo HRB 513534

dont le siège social est sis Obere Strasse 15 – D07570 WEIDA (ALLEMEAGNE)

et dans les lieux loués sis 22 bis – 24 rue Baratte Cholet – 94100 ST MAUR DES FOSSÉS

non représentée

CREANCIER INSCRIT

URSSAF ILE DE FRANCE

22-24 rue de Lagny – 93000 MONTREUIL

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 06 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 10 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 février 1998, la société FONCIRO aux droits de laquelle vient la S.A. [O] a donné à bail commercial à la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG des locaux situés 22 bis 24 rue Baratte Cholet à SAINT MAUR DES FOSSES (94100), moyennant un loyer mensuel de 2 325,62 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 27 janvier 2011, la société [O] a consenti un renouvellement de son bail au profit de la société INGENIERIE ET REALISATION POUR LA SECURITE (I.R.S).

Par acte du 2 janvier 2021, la société INGENIERIE ET REALISATION POUR LA SECURITE (I.R.S) a cédé son fonds de commerce à la société SERENITY SECURITY SOLUTIONS.

Par acte du 14 septembre 2022, la société SERENITY SECURITY SOLUTIONS a cédé son fonds de commerce à la société IRS VISIOGUARD.

À compter du 5 mai 2025, la société I.R.S VISIOGUARD a fait l’objet d’une Transmission Universelle de Patrimoine au profit de la société allemande DEFEASANCE GRAEFIN BETEILINGUNGEN UG.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.A. [O] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 11 avril 2025 à la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG pour une somme de 9 362,15 € au titre de l’arriéré locatif au 9 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 septembre 2025, la S.A. [O] a fait assigner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 15,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG à payer à la S.A. [O] la somme provisionnelle de 21 973,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 9 362,15 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG au paiement d’une somme de 878,95 € au titre de la clause pénale,

— condamner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG au paiement d’une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’audience du 6 janvier 2026, la S.A. [O] , par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 36 893,95 € et s’est opposée à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. [O] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 362,15 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. [O] , l’obligation de la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21 973,90 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9 362,15 € et à compter du 29 septembre 2025 pour le solde.

Sur la clause pénale

Il n’y a pas lieu d’accorder en référé la pénalité sollicitée, celle-ci étant suseptible d’être qualifié de clause pénale et, comme telle, de modération par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG ne permet d’écarter la demande de la S.A. [O] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG et de tout occupant de son chef des lieux situés 22 bis 24 rue Baratte Cholet à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG à la payer,

CONDAMNONS par provision la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG à payer à la S.A. [O] la somme de 21 973,90 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 sur 9 362,15 € euros et à compter du 29 septembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société DEFEASANCE GRAEFIN BETEILIGUNGEN UG à payer à la S.A. [O] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 10 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,