TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02434 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEFW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [K] [I] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 25 Novembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Y] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], par contrat du 16 février 2022, moyennant un loyer mensuel de 564,62 euros, charges comprises.

Le 10 décembre 2024, SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme en principal de 2 674, 46 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024.

Le 5 mars 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner madame [Y] au paiement de la somme de 2 674, 85 euros correspondant au montant des loyers et chargés impayés arrêtés au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Madame [O] [Y] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyers et des charges,Condamner Madame [O] [Y] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens ;

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience a précisé que Madame [O] [Y] vivait seule avec ses cinq filles. Une situation médicale handicapante était également mentionnée, avec une perception récente de l’AAH. Une suspension des droits de Madame [O] [Y] à la Caisse d’allocation familiales du Loiret avait entraîné d’importantes dettes de loyer ainsi que des retards de paiement des factures d’électricité. Un plan d’apurement aurait été mis en place avec le bailleur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

À l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [K] [I], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 860, 66 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [O] [Y], présente, a sollicité des délais de paiement avec des mensualités de 200 euros, en plus du montant du loyer courant.

Elle a expliqué avoir eu une suspension de ses allocations durant son hospitalisation mais désormais percevoir des ressources d’un montant mensuel de 3 000 euros. Concernant ses charges, elle assumait ses cinq enfants mineurs, mais n’avait aucun crédit en cours.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’est pas opposée à la demande de délai.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 25 novembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 5 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABAITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 10 décembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [O] [Y] pour la somme en principal de 2 674, 46 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [O] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 11 février 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [O] [Y] sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés ;

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 novembre 2025, Madame [O] [Y] est redevable de la somme de de 1 817,16 euros, soustraction fait des frais de procédure relevant des dépens, des frais de pénalité et des régulations de réduction de loyers, ces derniers éléments n’étant pas justifiés.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [O] [Y] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

La SA VALLOIRE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, toutefois, les déclarations de Madame [O] [Y] à l’audience sur sa situation personnelle et financière ainsi que les éléments résultants la fiche de diagnostic social et financier, permettent de considérer que des mensualités de 200 euros par mois sont excessives au regard de la situation de la locataire et du montant de la dette locative.

Madame [O] [Y] sera dès lors autorisée à se libérer du montant de la dette selon des mensualités de 75 euros par mois, les modalités du dispositif étant précisées au dispositif du présent jugement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du date 11 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 février 2022, entre la SA VALLOIRE HABITAT et Madame [O] [Y], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] – [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] sont réunies depuis le 11 février 2025 ;

CONDAMNE madame [O] [Y] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT, la somme de 1 817,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 17 novembre 2025 ;

AUTORISE Madame [O] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros, la dernière échéance étant majorée pour solder la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [O] [Y] sera condamnée à verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,