Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 16 juillet 2025, n° 25/00965

TJ Meaux 16 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Rejeté
Suspension de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire avait apuré sa dette, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Indemnité d'occupation jusqu'à départ effectif
La cour a rejeté cette demande en raison du règlement intégral de la dette locative par la locataire.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné la locataire aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles, condamnant la locataire à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 16 juil. 2025, n° 25/00965
Numéro(s) :	25/00965
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REY

Texte intégral

Min N° 25/00615

N° RG 25/00965 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3RT

Mme [P] [H]

Mme [G] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDERESSE :

Madame [P] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie REDON-REY

Copie délivrée

le :

à : Madame [G] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 24 octobre 2023, à effet au 02 novembre 2023, Mme [P] [H] a donné à bail à Mme [G] [K] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 750 euros, des provisions mensuelles sur charges de 135 euros, outre un dépôt de garantie de 750 euros.

Invoquant des impayés, Mme [P] [H] a, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, fait signifier à Mme [G] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 864,03 euros, dont 2 716,50 euros au titre des loyers et charges de juin à octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, Mme [P] [H] a fait assigner Mme [G] [K] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Mme [G] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Mme [G] [K] à lui payer une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 925,91 euros ;

— condamner Mme [G] [K] à lui payer la somme de 2 701,10 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de janvier 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ; dette locative arrêtée au 07 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 octobre 2024 ;

— condamner Mme [G] [K] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 09 avril 2025, Mme [P] [H], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à préciser qu’elle ne forme plus aucune demande en paiement, compte tenu du règlement intégral de la dette locative.

Mme [G] [K], comparant en personne, sollicite le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire, après avoir décrit ses revenus et charges. Elle précise que le dernier versement effectué en faveur du bailleur remonte au 08 avril 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, Mme [P] [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [P] [H] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [P] [H] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 octobre 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 17 octobre 2024, Mme [P] [H] a fait commandement à Mme [G] [K] de payer la somme de 2 716,50 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Mme [P] [H] démontre que Mme [G] [K] a apuré l’entière dette locative et est à jour du paiement de son loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que la locataire est en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenue d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [G] [K] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 17 octobre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [H] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [G] [K] à payer à Mme [P] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [P] [H] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2023 entre Mme [P] [H], d’une part, et Mme [G] [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6], à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 novembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE Mme [G] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [K] à payer à Mme [P] [H] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION