TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01643 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFGK

N° MINUTE : 25/000590

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [P] [O], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Madame [X] [N], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparants

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/01643 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFGK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 septembre 2016 prenant effet immédiatement, Mme [W] [O] et M. [F] [O] ont donné à bail à Mme [X] [N] et M. [Y] [D] un logement sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 900 euros net de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés depuis septembre 2024, les bailleurs ont fait signifier le 28 novembre 2024 à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 5064,55 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploits de commissaire de justice remis le 10 février 2025, Mme [W] [O] et M. [F] [O] ont donné congé à Mme [X] [N] et M. [Y] [D] pour reprise du logement pour motif impérieux à l’expiration du contrat de location soit le 23 septembre 2025.

Suivant exploits de commissaire de justice remis le 19 mars 2025, Mme [W] [O] et M. [F] [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicite, sous le bénéficie de l’exécution provisoire,:

— de dire recevable leurs demandes,

à titre principal:

— de constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis 29 janvier 2025,

— d’ordonner l’expulsion, sans délai, des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— de les autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et risques des défendeurs et de dire qu’ils seront libres d’en disposer,

— de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmentée des charges locatives, ce à compter du 29 janvier 2025 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— de condamner solidairement les défendeurs à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— de condamner les défendeurs solidairement à leur verser la somme de 7852,60 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5264,52 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération effectives de lieux,

— de juger, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de la dette exacte et du paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la datte sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des locataires pourra avoir lieu,

à titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et leur allouer les mêmes demandes comme formulées à titre principal,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

— de débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes.

Après un renvoi contradictoire, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [W] [O] et M. [F] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, valant dernières conclusions.

Bien que régulièrement avisés à personne et à domicile, Mme [X] [N] et M. [Y] [D] sont absents. Ils n’ont ni été représentés ni fait connaître de motif d’empêchement.

Un diagnostic social et financier a été dressé le 20 février 2025. La situation financière des défendeurs s’établit comme suit : Mme [X] [N] est sans emploi et bénéficie d’une allocation de chômage de 555 euros mensuel. M. [Y] [D] perçoit un salaire mensuel de 3100 euros. Le couple bénéficie en outre d’allocations sociales et familiales à hauteur de 28 euros mensuels. Leurs charges mensuelles se composent, outre du loyer et des charges courantes, du paiement d’une pension alimentaire au titre de la contribution à l’éducation et l’entretien de 200 euros concernant un enfant né d’une première union du défendeur. Les locataires reconnaissent la cessation du versement du loyer en raison d’un conflit avec les bailleurs. Selon leurs déclarations, le montant de l’arriéré locatif est réservé sur un compte dans l’attente d’une décision de justice. Ils indiquent souhaiter quitter le logement dès que possible, être dans l’attente de la livraison de leur prochain logement et disposer d’une solution d’hébergement dans l’attente.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

I-SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 20 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [W] [O] et M. [F] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II-SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

A-Sur la loi applicable dans le temps

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

Il est constant que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 septembre 2016 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié notamment en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires sans précision de délai. Le commandement de payer délivré le 28 novembre 2024 enjoint les locataires de régulariser l’arriéré de loyer deux mois à compter de la date de signification dudit acte.

En dépit de dispositions transitoires et au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

B-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ancien dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Mme [W] [O] et M. [F] [O] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 septembre 2016 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié notamment en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires. Les demandeurs justifient avoir fait délivrer au locataire, le 28 novembre 2024, un commandement de payer les loyers deux mois à compter de la date de signification dudit acte, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 5 064,55 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

III-SUR L’EXPULSION

Afin de mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient d’ordonner à Mme [X] [N] et M. [Y] [D] de libérer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Ainsi, la demande sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV-SUR LA CONDAMNATION A PAYER

Aux termes du bail liant les parties, Mme [X] [N] et M. [Y] [D] sont redevables, au terme du contrat de location, d’un loyer mensuel de 900 euros.

Mme [W] [O] et M. [F] [O] produit un décompte arrêté au 3 juillet 2025 démontrant que les défendeurs sont redevables de la somme totale de 12 499, 35 euros correspondant aux loyers impayés de septembre 2024 à juillet 2025 et aux taxes d’enlèvement d’ordures ménagères (ci-après TEOM) de 2021 à 2024 impayées.

Mme [X] [N] et M. [Y] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Pour autant, il convient de relever que faute pour les demandeurs d’apporter la preuve de la notification auprès des locataires de la révision de loyer intervenue en octobre 2024, il sera retenu le montant du loyer défini par le bail pour le calcul de l’arriéré locatif. En outre, les avis de taxes foncières justifiant le montant de la TEOM ne sont pas produits.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés s’élève à la somme de 4 412,90 euros du 01er septembre 2024 au 28 janvier 2025.

Mme [X] [N] et M. [Y] [D] seront condamnés au paiement de cette somme à titre prévisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

V-SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, Mme [W] [O] et M. [F] [O] sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmentée des charges locatives, et ce à compter du 29 janvier 2025.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués à compter de la résiliation du bail effective le 28 janvier 2025, Mme [X] [N] et M. [Y] [D] causeront un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 29 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation pour un loyer mensuel de 900 euros. S’il ressort du relevé de compte produit qu’une révision du loyer est intervenue en octobre 2024, aucune des pièces produites ne justifie de la notification de ladite révision auprès des locataires. Il ressort du diagnostic social et financier établi en mai 2025 que leur loyer est égal à 900 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 900 euros.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

VI-SUR L’ASTREINTE

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] [N] et M. [Y] [D] à quitter les lieux loués, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

VII-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [X] [N] et M. [Y] [D], qui succombent, seront tenus des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [O] et M. [F] [O] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [X] [N] et M. [Y] [D] à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

C-Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2016 entre Mme [W] [O] et M. [F] [O] et Mme [X] [N] et M. [Y] [D] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [X] [N] et M. [Y] [D] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [X] [N] et M. [Y] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux;

DEBOUTE Mme [W] [O] et M. [F] [O] de leur demande tendant à ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais et risques des défendeurs et DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [X] [N] et M. [Y] [D] à la somme mensuelle de 900 euros, avec au besoin condamnation de ces derniers à verser à Mme [W] [O] et M. [F] [O] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [N] et M. [Y] [D] à payer à Mme [W] [O] et M. [F] [O] la somme de 4 412,90 euros au titre des loyers impayés du 01er septembre 2024 au 28 janvier 2025, à l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 octobre 2025 et aux TEOM 2021 à 2024 impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [N] et M. [Y] [D] à payer à Mme [W] [O] et M. [F] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [N] et M. [Y] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer de 199,97 euros ;

DEBOUTE Mme [W] [O] et M. [F] [O] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits.En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE