— N° RG 23/01646 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBWZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 Avril 2025

Minute n°25/674

N° RG 23/01646 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBWZ

le

CCC : dossier

FE :

— M^e MEURIN

— M^e ELBAZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [M] [W] épouse [W]

Monsieur [N] [W]

[Adresse 2]

représentés par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par son Syndic la société FONCIA ICV dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

L’ensemble immobilier – composé de cinq bâtiments A, B, C, D, E, de quatre maisons individuelles et d’un bâtiment en infrastructure désigné S – dénommé [Adresse 14], situé [Adresse 1] à Magny-le-Hongre (77), est soumis au statut de la copropriété.

Par acte reçu le 13 novembre 2017 par Maître [Y] [I], notaire associé à [Localité 6] (77), Monsieur [N] [W] et Madame [M] [D] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont acquis la pleine propriété d’une maison d’habitation constituant le lot n°40 de cet ensemble immobilier.

Les époux [W] ont demandé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] d’ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 décembre 2020 les résolutions relatives à leur demande de retrait de leur lot de la copropriété.

L’assemblée générale du 31 décembre 2020 a rejeté toutes les résolutions concernant la demande des époux [W].

Par acte d’huissier délivré le 4 mars 2021, les époux [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions n°12 à 15 pour abus de majorité.

Par jugement du 30 septembre 2022, le tribunal a débouté les époux [W] de leur demande considérant que ces derniers, « qui ne détiennent aucun droit de propriété sur le sol du jardin composant le lot n° 40, ne pouvaient demander le retrait de leur lot n° 40 sans donner aux copropriétaires une information claire et précise sur les conditions matérielles et pécuniaires de ce retrait concernant la partie “jardin”, en particulier les conditions d’acquisition du droit de propriété du sol du jardin, partie commune, alors que la possibilité de diviser le sol en propriété constitue une condition de fond du retrait ».

Les époux [W] ont fait porter à l’ordre de jour de l’assemblée générale du 23 janvier 2023 une offre d’achat du sol du jardin rattaché à leur lot, pour la somme de 3800 euros, ainsi que la demande de retrait de la copropriété.

Les résolutions n° 19 à 26, portant sur la vente du jardin, la demande de retrait et les formalités relatives à la scission de la copropriété ont été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 avril 2023, les époux [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions n°19 à 26 pour abus de majorité.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande des époux [W] en annulation des résolutions n°20, 22, 23, 24, 25 et 26, au motif que ces résolutions, qui n’ont fait l’objet d’aucun vote, n’ont pas le caractère de décisions.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, les époux [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 28, 42 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 19 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale 23 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens,

— les dispenser de toute participation à ces condamnations conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande au tribunal de :

Vu les articles 28 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux [W] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [W] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 17 juin 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 :

Les époux [W] soutiennent que le rejet de la résolution constitue un abus de majorité en ce que :

— le rachat du jardin n’a aucun impact sur les autres copropriétaires qui n’y ont pas accès puisque les époux [W] en ont la jouissance exclusive,

— le rachat de cette partie commune aura pour conséquence d’augmenter le nombre de tantièmes à la charge des époux [W] si la scission n’était pas ordonnée immédiatement, tandis que le nombre de tantièmes à la charge des autres copropriétaires diminuerait,

— le montant des charges à répartir entre les copropriétaires sera diminué tant au niveau de l’entretien des parties communes que du coût des taxes foncières,

— le rachat permettra au syndicat des copropriétaires de se voir allouer une somme de 3800 euros et partant est donc dans l’intérêt de tous les copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas par des éléments concrets en quoi ladite vente serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires,

— aucun des autres copropriétaires n’a manifesté un intérêt à conserver la propriété de ce jardin,

— le jardin n’est d’aucune utilité pour les autres propriétaires puisque les époux [W] en ont la jouissance exclusive,

— le maintien du jardin dans la copropriété génère des charges pour le syndicat des copropriétaires (taxes foncières, assurances, honoraires du syndic),

— aucune évaluation n’a été communiquée par le syndicat des copropriétaires pour contester le montant proposé par les époux [W],

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le retrait du lot n°40 va générer des frais supplémentaires, il se refuse à effectuer le calcul des charges et des conséquences financières liées à ce retrait,

— l’opposition à la vente du jardin ne repose sur aucun motif et est contraire à l’intérêt du syndicat qui pourrait récupérer une somme et réduire le montant des charges,

— le refus de vendre le jardin constitue un abus et n’est aucunement justifié.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité. Il rappelle que c’est à la partie qui se prévaut d’un abus de majorité d’en rapporter la preuve. Il précise toutefois que :

— les dépenses d’administration et d’entretien sont en relation avec la consistance des parties communes et privatives et qu’ainsi le montant des honoraires du syndic, le montant de la taxe foncière, le nombre d’unités de valeur allouées au gardien d’immeuble, etc dépendent de la consistance de l’immeuble et sont pris en charge proportionnellement par chaque lot composant le syndicat des copropriétaires,

— le retrait du lot n°40 pourra certes réduire le montant des honoraires du syndic, de la taxe foncière et du montant de l’assurance, mais ces sommes seront réparties entre moins de copropriétaires, de sorte que le montant des charges pour chaque lot restera le même,

— le prix de vente proposé correspond à 8% du budget annuel, ce qui ne constitue pas un avantage particulièrement intéressant pour les copropriétaires, qui recevraient chacun 40 centimes par tantième, soit environ 60 euros par unité d’habitation.

Sur ce,

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (…)

L’assemblée générale (…) ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 25 d) est relatif aux conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

Selon l’article 28 I a) de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Selon l’article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967, pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

En l’espèce, les époux [W] ont, dans le cadre de leur projet de retrait de leur lot de la copropriété, demandé à l’assemblée des copropriétaires de voter la résolution n°19 ainsi rédigée :

« Les époux [W] ayant été déboutés de leurs demandes en première instance pour absence à l’ordre du jour de résolutions relatives à la rétrocession du jardin commun à jouissance privative, qui est ajouté ici au projet de scission couvrant ainsi conformément aux instructions du juge le côté matériel, juridique et financier de la scission.

Les époux [W] ont été condamnés à rembourser 1200€ au titre de l’article 700. Cependant 5000€ de frais ont été engagés par la copropriété, les époux [W] proposent par la présente la somme de 3800€ venant en complément des 1200€ attribués au titre de l’article 700 soit la restitution totale des 5000€ de frais engagés par la copropriété.

Cependant cette offre est conditionnelle au vote de l’ensemble des résolutions portant sur la scission demandée par Monsieur et Madame [W]. Sans vote favorable de la scission, cette résolution sera considérée nulle et non avenue, seul les 1200€ attribués au titre de l’article 700 seront restitués.

L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de céder la pleine propriété du jardin rattaché au lot 40 à Monsieur et Madame [W] moyennant la somme 3800 euros (venant en complément des 1200€ attribué au titre de l’article 700).

Cependant cette offre est conditionnelle au vote de l’ensemble des résolutions portant sur la scission demandée par Monsieur et Madame [W]. Sans vote favorable de la scission, cette résolution sera considérée nulle et non avenue, seul les 1200€ attribué au titre de l’article 700 seront restitués. »

Cette résolution a été rejetée à la majorité.

Le juge n’a pas à procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par la collectivité des copropriétaires, à laquelle il ne peut se substituer.

Il peut en revanche annuler certaines décisions de l’assemblée pour abus de majorité, dès lors qu’il est établi que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

Il est souligné que la convocation adressée aux copropriétaires avant l’assemblée générale du 23 janvier 2023 mentionne la résolution n°19 suivante :

« Majorité nécessaire : Article 26-1

Historique :

Les époux [W] ayant été déboutés de leurs demandes en première instance pour absence à l’ordre du jour de résolutions relatives à la rétrocession du jardin commun à jouissance privative, qui est ajouté ici au projet de scission couvrant ainsi conformément aux instructions du juge le côté matériel, juridique et financier de la scission.

Les époux [W] ont été condamnés à rembourser 1200€ au titre de l’article 700. Cependant 5000€ de frais ont été engagés par la copropriété, les époux [W] proposent par la présente la somme de 3800€ venant en complément des 1200€ attribués au titre de l’article 700 soit la restitution totale des 5000€ de frais engagés par la copropriété.

Cependant cette offre est conditionnelle au vote de l’ensemble des résolutions portant sur la scission demandée par Monsieur et Madame [W]. Sans vote favorable de la scission, cette résolution sera considérée nulle et non avenue, seul les 1200€ attribués au titre de l’article 700 seront restitués.

Projet de résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de céder la pleine propriété du jardin rattaché au lot 40 à Monsieur et Madame [W] moyennant la somme de 3800 euros (venant en complément des 1200€ attribué au titre de l’article 700).

Cependant cette offre est conditionnelle au vote de l’ensemble des résolutions portant sur la scission demandée par Monsieur et Madame [W]. Sans vote favorable de la scission, cette résolution sera considérée nulle et non avenue, seul les 1200€ attribués au titre de l’article 700 seront restitués. »

Les pièces relatives au projet des époux [W] annexées à la convocation sont les suivantes :

— modificatif à l’état descriptif de division en copropriété valant scission de copropriété, précisant que le lot n°40 est indépendant, qu’il ne participe qu’aux charges générales, qu’il sera supprimé de la copropriété, que l’existence de réseaux enterrés n’est pas à exclure faute d’information reçue par les propriétaires sur leur positionnement et les servitudes qui pourraient en découler, qu’il existera désormais 9509e au lieu de 10 000e,

— un plan de masse et un plan de division,

— le pouvoir donné au cabinet MARMAGNE pour exécuter un document d’arpentage de division de la parcelle cadastrée section ZB n°[Cadastre 5],

— l’attestation de l’adjointe au maire de [Localité 12] indiquant que les réseaux des eaux usées, potable et pluviale de la parcelle de Madame [W] sont raccordés directement à la voie publique et sont donc séparés de la copropriété,

— l’attestation de Madame [W] déclarant qu’elle ne s’opposera pas à l’accès sur sa propriété pour tous travaux engagés par la copropriété qui nécessiteraient un accès sur sa propriété.

Si ces documents permettent aux copropriétaires d’avoir certaines informations sur le projet de retrait du lot des époux [W] de la copropriété, aucune information n’est donnée notamment sur la valeur du jardin cédé par la copropriété aux époux [W] et une incertitude demeure, non pas sur la présence éventuelle de réseaux de la propriété des époux [W] sous les bâtiments de la copropriété mais sur celle des réseaux de la copropriété sous la propriété des époux [W]. L’attestation rédigée par Madame [W] ne peut suffire à écarter toute difficulté éventuelle quant aux accès sur sa propriété pour les besoins de la copropriété, la maison appartenant également à Monsieur [W], qui n’a pas signé cette attestation, et la propriété pouvant être vendue par la suite à d’autres personnes.

Faute de disposer d’informations tant sur la valeur du jardin que sur les conditions matérielles et juridiques de la vente de celui-ci, les copropriétaires ont pu rejeter la résolution sans qu’il ne soit rapporté la preuve d’un abus de majorité.

En conséquence, les époux [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°19 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires [Adresse 10].

Sur la demande d’annulation de la résolution 21 :

Les époux [W] soutiennent que le rejet de la résolution n°21 constitue un abus de majorité. Ils expliquent que :

— l’annulation de la résolution n°19 leur permet d’acquérir le jardin attenant à leur lot au prix de 3800 euros et de solliciter la division de la copropriété pour obtenir le retrait de leur lot,

— le retrait d’un lot est prévu par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

— les éléments du géomètre-expert démontrent que leur lot est totalement séparé des autres lots de la copropriété puisqu’il s’agit d’une maison indépendante,

— ils ont transmis toutes les informations exigées par l’article 11-I 6° du décret du 17 mars 1967 dans la convocation adressée aux copropriétaires : projet modificatif de l’état descriptif de division en copropriété valant scission de copropriété indiquant que les tantièmes du lot 40 seront supprimés et que les tantièmes de charges générales des copropriétaires seront ramenés sur 9509 au lieu de 10 000,

— ils ont répondu aux préoccupations des copropriétaires quant aux conséquences de la division,

— les réseaux d’eaux usées, potables ou fluviales de la parcelle de la copropriété et dont fait encore partie leur maison sont raccordés directement à la voie publique et sont séparés de la copropriété,

— la parcelle de copropriété ne comporte aucun réseau enterré,

— il appartient au syndicat des copropriétaires de ne pas inverser la charge de la preuve et de produire les éléments permettant d’établir qu’il existe des éléments justifiant le refus du retrait sollicité par les demandeurs,

— aucun élément ne permet d’établir que la division née du retrait du lot entraînerait la naissance d’une servitude,

— le projet d’acte de division ne pouvait pas prévoir le sort de servitudes, en tout état de cause elles seraient de droit pour le syndicat des copropriétaires conformément aux articles 692 et 693 du code civil,

— ils règlent de manière autonome leur consommation d’électricité, d’eau, de gaz et de télécommunication,

— c’est au syndicat des copropriétaires de faire la preuve que certains réseaux sont communs,

— le rejet de la résolution a pour seul but de les empêcher de retrouver une autonomie de gestion et de leur imposer une participations aux frais et honoraires du syndic alors qu’ils n’ont aucun accès aux équipements communs,

— la seule conséquence avérée constitue l’augmentation de quelques euros par an au titre des charges de copropriété pour les autres copropriétaires,

— l’augmentation des charges reste toutefois hypothétique puisque les charges générales seront réduites lorsque leur lot aura été supprimé.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande. Il considère que la décision de rejet a été prise dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Il explique que :

— les copropriétaires ayant rejeté la résolution n°19, ils ne pouvaient adopter la résolution n°21 puisque la vente de la propriété du jardin est une condition de fond du retrait du lot de la copropriété,

— selon le règlement de copropriété, les époux [W] n’ont qu’un droit de jouissance privatif du jardin,

— selon l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 les parties communes à jouissance privative appartiennent indivisément à tous les copropriétaires,

— le projet des époux [W] est insuffisant et incomplet,

— le projet modificatif à l’état descriptif de division joint à la convocation pour l’assemblée générale du 23 juin 2023 est le même que celui joint à la convocation pour l’assemblée générale du 31 décembre 2020,

— ce projet a suscité des interrogations lors de l’assemblée générale du 31 décembre 2020 auxquelles les époux [W] n’ont pas répondu,

— ces interrogations figurent notamment dans le courrier des membres du conseil syndical,

— les conditions matérielles, juridiques et financières de la division ne sont pas pleinement abordées,

— le projet ne comprend aucune disposition sur le sort des droits accessoires ou sur d’éventuelles servitudes à consentir (servitudes de non altius tollendi et de non aedificandi, servitudes de passage, de réseau, de cour commune, de vue, de tour d’échelle…),

— sans ces servitudes, les époux [W] pourraient revendre leur bien à un promoteur qui pourrait construire un immeuble de plusieurs étages ou réaliser des constructions dans leur jardin,

— des servitudes de tour d’échelle ou de cour commune devront être accordées aux époux [W] pour leur permettre de réaliser des travaux de ravalement ou de réseau,

— le projet ne prévoit pas de contrepartie financière à la transmission des droits au profit des époux [W],

— en l’absence de plan de recollement, il n’est pas possible de s’assurer de l’indépendance des réseaux.

Sur ce,

Selon l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

I. Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II. Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

III. Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Selon l’article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967, pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

La résolution n°19 n’ayant pas été annulée, il est relevé que la résolution n°21 portant sur la demande de retrait de la copropriété du lot n°40 appartenant aux époux [W], ne saurait être annulée pour abus de majorité en ce sens que, comme l’avait décidé le tribunal par décision du 30 septembre 2022, les époux [W] ne disposent d’aucun droit de propriété sur le sol du jardin composant le lot n°40, condition de fond du retrait et ne peuvent dès lors affirmer que le rejet de cette résolution serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou aurait pour seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des époux [W], copropriétaires minoritaires.

En tout état de cause, il est souligné que les plans annexés à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 23 janvier 2023 font état d’un débord de toiture de 0,40m sur le chemin entre la maison des époux [W] et le bâtiment D, chemin constituant une partie commune, de sorte qu’il est nécessaire qu’une servitude soit prévue. Or, aucun document ne fait état de servitudes.

En outre, un courrier a été adressé aux copropriétaires par deux membres du conseil syndical le 7 décembre 2020 afin de leur faire part de leurs interrogations s’agissant de :

— l’augmentation des charges suite à la scission pour l’ensemble des copropriétaires,

— la possibilité de construction d’un mur de séparation avec la copropriété sans l’accord de celle-ci,

— la possibilité de plantation d’arbres en nombre comme en hauteur sans accord de la copropriété,

— la possibilité de repeindre la maison et les volets dans une couleur différente de celle de la copropriété,

— la possibilité de surélever la maison sans l’accord de la copropriété,

— les difficultés d’accès aux réseaux de distribution de la copropriété qui passeraient sous la propriété des époux [W] en cas de problème et l’incertitude sur la personne qui devrait payer.

Madame [W] a répondu par courrier à ces interrogations en indiquant qu’elle n’a pas émis le souhait de construire des murs, de planter des arbres, de surélever sa maison ou de faire des travaux ; que les peintures de façade et des volets devaient faire l’objet d’une demande préalable de travaux auprès de la mairie et respecter le [13], que les couleurs autorisées par la mairie sont celles présentes sur la copropriété ; que le responsable des services techniques de la mairie a attesté qu’aucun réseau d’eau, d’électricité et d’assainissement ne passait sous sa maison et vice versa ; qu’en tout état de cause, elle a produit une attestation par laquelle elle s’engage à autoriser tout passage sur sa propriété pour les besoins de la copropriété.

Toutefois, en l’absence de création de servitudes, qui sont seules à même de protéger le droit de propriété des copropriétaires voisins, cette attestation n’engage que son auteur et ne peut valoir pour l’avenir notamment en cas de vente de leur bien.

Ainsi, les copropriétaires, qui n’ont pas reçu toutes les réponses à leurs interrogations ainsi que toutes les informations nécessaires au projet de retrait du lot des époux [W], ont pu rejeter la résolution n°21 sans que la preuve d’un abus de majorité ne soit rapportée.

En conséquence, les époux [W] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°21 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 janvier 2023 du syndicat des copropriétaires [Adresse 10].

Sur les autres demandes :

Les époux [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de Paris.

Les époux [W] seront également condamnés à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] afin de compenser les frais de justice non compris dans les dépens qu’il a dû exposer afin d’assurer la défense judiciaire de ses intérêts, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [W] seront enfin déboutés de leurs demandes au titre des dépens, des frais irrépétibles et de la dispense de participation aux frais de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [N] [W] et Madame [M] [D] épouse [W] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°19 et n°21 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 23 janvier 2023 ;

Condamne in solidum les époux [W] aux dépens ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à Maître Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de Paris ;

Condamne in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [M] [D] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [N] [W] et Madame [M] [D] épouse [W] de leurs demandes au titre des dépens, des frais irrépétibles et de la participation aux frais de procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE