— N° RG 25/00584 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD62F

Date : 22 Octobre 2025

Affaire : N° RG 25/00584 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD62F

N° de minute : 25/00512

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-10-2025

à : M^e Claire BOUSCATEL + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-10-2025

à : M^e Eric SEBBAN + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Madame [P] [I] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. BEST TRANSPORT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 10 Septembre 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 27 janvier 2022, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] ont donné à bail commercial à la S.A.S BEST TRANSPORT des locaux situés lieudit “[Adresse 7]” à [Localité 12], moyennant un loyer annuel de 78 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

— N° RG 25/00584 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD62F

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier du 20 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour une somme de 45 226 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 12 juin 2025, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer les loyers en date du 20 janvier 2025 est acquise.

— CONSTATER ainsi que par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant les parties est résilié à compter du 21 février 2025, et que la société BEST TRANSPORT occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis [Adresse 11].

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la société BEST TRANSPORT ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 10] [Adresse 8] objet du bail en date du 27 janvier 2022, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— DIRE que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— AUTORISER Monsieur [I] et Madame [Y] à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée.

— CONDAMNER la société BEST TRANSPORT à payer à la Monsieur [I] et Madame [Y] la somme provisionnelle de 70.346,40 € TTC assortie des intérêts au taux légal majorés de 10 points depuis le 20 janvier 2025, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte au 11 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

— CONDAMNER la société BEST TRANSPORT à payer à Monsieur [I] et Madame [Y], à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle fixée forfaitairement à la somme de 12.760,20 € par mois, outre les charges, taxes locatives et indexation légales, à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion de la société locataire, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

— DÉCLARER acquis à Monsieur [I] et Madame [Y] le montant du dépôt de garantie.

— CONDAMNER la société BEST TRANSPORT à verser à Monsieur [I] et Madame [Y] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER la société BEST TRANSPORT en tous les dépens.

A l’audience du 10 septembre 2025, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] ont maintenu leurs demandes en actualisant leur créance à la somme de 94 266,80 euros arrêtée au 9 septembre 2025 et se sont opposés aux délais de paiement sollicités en défense.

En effet, aux termes de ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la S.A.S BEST TRANSPORT a reconnu devoir la somme de 94 266,80 euros et a demandé au juge des référés de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai de 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 45 226, arrêtée au 1er janvier 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 94 266,80 euros.

Il y a donc lieu de condamner par provision la S.A.S BEST TRANSPORT au paiement de cette somme arrêtée au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2025 sur la somme de 45 226 euros et à compter du 12 juin 2025 sur le surplus.

La défenderesse explique l’absence de paiement des loyers par des difficultés financières. Elle verse aux débats les virements effectués au titre des mois de juillet, août et septembre 2025. Elle fait également valoir un bilan positif pour l’année précédente.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la S.A.S BEST TRANSPORT, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 16 mois à la S.A.S BEST TRANSPORT pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S BEST TRANSPORT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Le dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S BEST TRANSPORT, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025.

En considération de l’équité, la S.A.S BEST TRANSPORT sera condamnée à payer à Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamnons la S.A.S BEST TRANSPORT à payer à Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] la somme provisionnelle de 94 266,80 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2025 sur la somme de 45 226 euros et à compter du 12 juin 2025 sur le surplus,

Disons que la S.A.S BEST TRANSPORT pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 16 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

Disons que, faute pour la S.A.S BEST TRANSPORT de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la S.A.S BEST TRANSPORT et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués située [Adresse 9]” à [Localité 12] ,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et condamnons en ce cas la S.A.S BEST TRANSPORT à payer à titre provisionnel cette somme à Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] ,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S BEST TRANSPORT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2025,

Condamnons la S.A.S BEST TRANSPORT à payer à Madame [P] [I] épouse [Y] et Monsieur [B] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président